日本奇闻之天价房和刚性需求的传说 中
萨苏2011-07-07 06:49
有人说老萨疯了，居然说谈房地产时说刚性需求是伪命题。难道不正是因为刚性需求的存在，才导致房子越来越贵吗？
谈这个问题，首先得明白什么是“刚性需求”。不弄清这个概念，那就没法说了。
“刚性需求”，指的是生活中人必须要满足的需求，比如要吃饭，要喝水，要住房子，这都属于刚性需求。
刚性需求里面其实是分成两个部分的。
以房子为例，第一种是有刚性需求，但是买得起房子的而且愿意买的。比如你家有好几千万，花一二百万买房子，你的需求刚性不刚性，对社会来说根本不重要；另一种呢，是有刚性需求，但买不起房子或者不愿意买的。比如刚毕业的大学生，砸锅卖铁他也凑不够按揭的钱，或者有点儿孝心，不忍心爹妈把养老钱拿出来给自己垫首付的。这第二种人，才是“刚性需求”真正需要重视的人群。
以房地产商的说法，这种人，既然需求是刚性的，他早晚得买房。不忍心压榨爹妈的，逼急了他也就压榨了；砸锅卖铁也凑不够钱的，借高利贷卖血只要他想结婚也非凑出来不可。反正中国人多，你不买，他也得买。
照这个说法，无论中国日本，这房子没法降价。
问题是，吃饭也是刚性需求，怎么不见粮食涨成天价呢 -- 就卖一万块钱一斤,你敢不买么?不买就饿死.
这样的宣传背后，忽略了“刚性需求”最重要的本质 – 既然需求是刚性的，假如不满足，那对方就没法生活了，结果呢？
那就只有造反一条路了。
所谓“刚性需求”，一方面是可以让老板们从无可奈何的人们腰包里把钱掏出来，另一方面，刚性意味着如果不能满足需要，是会引发造反或者起义的！
比如，崇祯时候，吃饭就是刚性需求，没饭吃了，就造反了。国民党怎么完蛋的，也可以参考。
战后日本经济高速发展，但是无房户也会混成这个样子，把刚性需求挤兑到如此地步，已经离造反不远了
所以，没有一个政府敢于漠视“刚性需求“无法满足的事情，而必须提供解决方案，除非它不想混了。否则，房地产商，米店老板可以跑到国外照样花天酒地，政府若是流亡出去可就不值钱了。
不过，房子这个刚性需求怎么处理？政府出面命令房地产商降价,给每个买不起房的卖便宜房？或者干脆无偿分房？
那恐怕是不可能的，房地产业在日本从七十年代到八十年代，乃至今天，都是支撑经济的龙头企业之一，有了它的发展，可以带动一大批其他产业的发展。政府出面卖便宜房，一来里面猫腻大了，这等好事很难轮上老百姓，二来等于给房地产业泼冷水，那是跟自己的整个经济发展过不去。
当日本的房产贷款达到八十年分期，每月还款超过平均工资的时候（三千万一套还是高峰时期八分之一的价格，可想而知日本房地产泡沫最高潮的时候其疯狂如何），有刚性需求但没地方住的日本青年人，是很有造反的危险的。
日本政府当年一定曾经绞尽脑汁思考怎样在这样的局面下解决问题。而且，由于当时日本的高房价没有任何一个国家可及，这种解决方案必然不能是一个头疼医头，脚疼医脚的东西。
但是，日本房地产泡沫发酵到高潮，十几年的时间，日本社会一直稳定，甚至房地产泡沫破裂后，如今的房价下有刚性需求买不起房的人也不少，却未见他们造反，说明日本政府的招数还是蛮有效果的。
当笔者到日本以后，发现了一个相互矛盾的现象。
那就是，第一，房价高昂，即便是金领白领也不乏住狗窝的；第二，很多低收入者却住着宽敞的大房子，而且到处可以看到空空无人的公寓。
这个现象的背后，就是日本政府解决高房价引发社会动荡，满足刚性需求问题的答案。
面对这个上帝难题，日本政府采取的措施是 – 大建公用住宅。
在日本，各县（即省）建有大批“县营住宅”，各市建有大批“市营住宅”，专门提供低收入者居住。所用均为国有土地，建筑多为高层单元住宅，除了交通多不甚方便外，其居住质量并不低于普通公寓。
日本八十年代大规模修建的公用住宅
正是由于这种做法，日本底层买不起房的民众，可以住进市营，县营住宅，而无需在商品房的天价面前变成社会动荡的基础。。。
话说到这里，估计有性急的朋友要跟老萨叫板了 -- 萨棒槌啊，你太不了解国情了。咱们中国早就开始建经适两用房啦，不过效果可不象你琢磨的那样好。第一数量不够，第二抽选可以抽出五联号来，这根本就是一个不成功的方案么。
然也。这件事儿，萨还是知道的。
我也没有办法让抽选抽不出五联号来（按中国目前的做法，日本也没有办法抽不出五联号来）。
然而，日本的公共住宅和我国目前的经适两用房，有一个致命的不同。
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谈这个问题，首先得明白什么是“刚性需求”。不弄清这个概念，那就没法说了。
“刚性需求”，指的是生活中人必须要满足的需求，比如要吃饭，要喝水，要住房子，这都属于刚性需求。
刚性需求里面其实是分成两个部分的。
以房子为例，第一种是有刚性需求，但是买得起房子的而且愿意买的。比如你家有好几千万，花一二百万买房子，你的需求刚性不刚性，对社会来说根本不重要；另一种呢，是有刚性需求，但买不起房子或者不愿意买的。比如刚毕业的大学生，砸锅卖铁他也凑不够按揭的钱，或者有点儿孝心，不忍心爹妈把养老钱拿出来给自己垫首付的。这第二种人，才是“刚性需求”真正需要重视的人群。
以房地产商的说法，这种人，既然需求是刚性的，他早晚得买房。不忍心压榨爹妈的，逼急了他也就压榨了；砸锅卖铁也凑不够钱的，借高利贷卖血只要他想结婚也非凑出来不可。反正中国人多，你不买，他也得买。
照这个说法，无论中国日本，这房子没法降价。
问题是，吃饭也是刚性需求，怎么不见粮食涨成天价呢 -- 就卖一万块钱一斤,你敢不买么?不买就饿死.
这样的宣传背后，忽略了“刚性需求”最重要的本质 – 既然需求是刚性的，假如不满足，那对方就没法生活了，结果呢？
那就只有造反一条路了。
所谓“刚性需求”，一方面是可以让老板们从无可奈何的人们腰包里把钱掏出来，另一方面，刚性意味着如果不能满足需要，是会引发造反或者起义的！
比如，崇祯时候，吃饭就是刚性需求，没饭吃了，就造反了。国民党怎么完蛋的，也可以参考。
战后日本经济高速发展，但是无房户也会混成这个样子，把刚性需求挤兑到如此地步，已经离造反不远了
所以，没有一个政府敢于漠视“刚性需求“无法满足的事情，而必须提供解决方案，除非它不想混了。否则，房地产商，米店老板可以跑到国外照样花天酒地，政府若是流亡出去可就不值钱了。
不过，房子这个刚性需求怎么处理？政府出面命令房地产商降价,给每个买不起房的卖便宜房？或者干脆无偿分房？
那恐怕是不可能的，房地产业在日本从七十年代到八十年代，乃至今天，都是支撑经济的龙头企业之一，有了它的发展，可以带动一大批其他产业的发展。政府出面卖便宜房，一来里面猫腻大了，这等好事很难轮上老百姓，二来等于给房地产业泼冷水，那是跟自己的整个经济发展过不去。
当日本的房产贷款达到八十年分期，每月还款超过平均工资的时候（三千万一套还是高峰时期八分之一的价格，可想而知日本房地产泡沫最高潮的时候其疯狂如何），有刚性需求但没地方住的日本青年人，是很有造反的危险的。
日本政府当年一定曾经绞尽脑汁思考怎样在这样的局面下解决问题。而且，由于当时日本的高房价没有任何一个国家可及，这种解决方案必然不能是一个头疼医头，脚疼医脚的东西。
但是，日本房地产泡沫发酵到高潮，十几年的时间，日本社会一直稳定，甚至房地产泡沫破裂后，如今的房价下有刚性需求买不起房的人也不少，却未见他们造反，说明日本政府的招数还是蛮有效果的。
当笔者到日本以后，发现了一个相互矛盾的现象。
那就是，第一，房价高昂，即便是金领白领也不乏住狗窝的；第二，很多低收入者却住着宽敞的大房子，而且到处可以看到空空无人的公寓。
这个现象的背后，就是日本政府解决高房价引发社会动荡，满足刚性需求问题的答案。
面对这个上帝难题，日本政府采取的措施是 – 大建公用住宅。
在日本，各县（即省）建有大批“县营住宅”，各市建有大批“市营住宅”，专门提供低收入者居住。所用均为国有土地，建筑多为高层单元住宅，除了交通多不甚方便外，其居住质量并不低于普通公寓。
日本八十年代大规模修建的公用住宅
正是由于这种做法，日本底层买不起房的民众，可以住进市营，县营住宅，而无需在商品房的天价面前变成社会动荡的基础。。。
话说到这里，估计有性急的朋友要跟老萨叫板了 -- 萨棒槌啊，你太不了解国情了。咱们中国早就开始建经适两用房啦，不过效果可不象你琢磨的那样好。第一数量不够，第二抽选可以抽出五联号来，这根本就是一个不成功的方案么。
然也。这件事儿，萨还是知道的。
我也没有办法让抽选抽不出五联号来（按中国目前的做法，日本也没有办法抽不出五联号来）。
然而，日本的公共住宅和我国目前的经适两用房，有一个致命的不同。
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