新浪博客

宝龙地产的下一步大棋

2021-03-05 17:39阅读:

一点财经

财经深度报道,『一点』就够了!

关注
宝龙地产的下一步大棋
持续深耕长三角多年之后,宝龙地产(01238.HK,下简称“宝龙“)进入了丰收期。
3月3日,宝龙发布了2020年业绩。数据显示,2020年宝龙地产合约销售再创新高,合约销售金额达人民币815.5亿元,完成全年750亿销售目标的108.7%,较去年同期上升35.1%。总收入约人民币354.95亿元,较去年同期上升36.3%,净利润为88.2亿元,同比增长46.5%。2020宝龙地产毛利率36.1%,稳居行业领先水平。
| 宝龙地产总裁 许华芳
宝龙地产的下一步大棋
对于这一优异的成绩,总裁许华芳坦言:“公司取得好成绩,缘分和努力都是基础,未来公司仍将坚定不移深耕长三角,保持高利润、高增长。”
宝龙地产的下一步大棋
厚积薄发,冲击千亿
回顾2020年,许华芳给出的关键词是“价值”。
最大的价值便在于深耕长三角,“没有踩到什么坑”。2020年,宝龙地产实现合约销售额约为815.51亿元,其中长三角的销售额占比达到了85.7%,较2019年提升了0.8个百分点。
作为中国经济活力最高的一个城市群,疫情之后,长三角的房地产市场快速反弹,这在加速项目去化的同时,亦是宝龙业绩增长的坚实后盾。
值得一提的是,近年来,在金华、宁波等多个城市,宝龙地产都实
现了深耕,这在2020年聚集成了规模效应。如根据克而瑞发布的《2020年度宁波房企销售榜单》,2020年,宝龙地产在宁波实现了62亿的销售额,排名第11位。在酒店式公寓榜中,奉化宝龙世家以966套的成交量登顶全市套数榜,2020年成交均价13430元/。根据亿翰智库发布的数据,2020年,宝龙地产在金华的销售额突破了百亿,达到140.2亿元。
尝到深耕的甜头后,宝龙继续加码长三角。2020年,公司新增地块39幅,计容总面积940万平方米、新增可售货值1332亿元,建筑面积940.1万平方米,同比上升28.5%,长三角区域新增土储占比62.6%。
宝龙地产的下一步大棋
许华芳特别指出:“未来,南京可能成为宝龙在内地业绩贡献最大的城市之一。”
2020年,宝龙地产曾先后在南京斩获雄州站项目、红山项目、凤汇项目一期及二期、江北新区项目、麒麟项目、尧化新城项目和新生圩站项目等八个项目。
经济原因外,在“名盘林立”的长三角,宝龙去化较快的另一原因还在于产品品质。2016年,宝龙地产制定了首个五年发展规划,彼时,宝龙集团董事局主席许健康曾言:“我要特别强调,质量是公司的根本,质量面前没有借口,这也是每一位宝龙人的使命。”
此后,“精筑无痕”便写入了宝龙的五年规划。简而言之,“精筑无痕”的品质体系包含“三个提升”和“一个再造”,即:成本提升、技术提升、工程管理提升、流程再造。这涵盖了产品打造的各个环节,每一个环节都是一个大课题,再分解成若干小课题,落实到人,全员参与学习讨论,最终落地到具体的工作执行中。
2020年,尽管宝龙发布了“新五年战略规划”,但品质依旧是关键词。总裁许华芳在内部管理会上反复强调:“每一年的最高标准就是明年的最低标准,同时,不断对标内外部的标杆,以此实现不断自我超越。”也因而,在2020年,宝龙有11个项目单盘合约销售超过人民币20亿元。
基于这两大底气,许华芳将2021年的关键词定位为增长。“2021年要实现合约销售额定位1050亿元,保持近三成的增速,突破千亿。”他表示,而截至2020年12月31日,宝龙地产拥有总土储3650万平方米、总可售货值4478亿元。
宝龙地产的下一步大棋
“三线”绿档,毛利率领先
在这份财务报表中,宝龙地产的财务表现也可圈可点。
数据显示,去年宝龙地产剔除预收账款后的总资产负债率为69.9%,净负债率为73.9%,现金短债比为1.22,关键指标均控制在绿档。这一成绩来之不易,要知道,在2020年上半年,宝龙地产剔除预收款后的资产负债率为73.24%,触及监管给出的“剔除预收后资产负债率不超70%”红线。
这让公司有了更多腾挪的空间。“按照规定公司可以增加15%的负债,以目前665.67亿元的规模,将近可以增加100亿元,但是今年总的预算来看还是会控制在增加90亿以内的水平。当然今年拿地的结构也变化了,如果能勾到更好的地,有可能会接近上限。”
宝龙地产管理层表示,未来两年,公司净负债率跟现金短债比保持在绿档肯定没问题,尽力将扣除预售账款后的总负债率控制在70%以下,公司会通过优化结构提升效率,包括销售加速,还有工程提速,使整个效率提升来管理财务结构。
债务结构调整也是宝龙的关注点之一。宝龙地产管理层指出,宝龙融资成本有进一步下降空间,一是融资结构调整,长短债中尽量减少短债,二是提升资金使用效率,三是公司和中农工建交等大银行已经开展了相关合作,降低了发债成本。2021年,公司将朝着6.3%以下的融资成本努力。
宝龙地产的下一步大棋
得益于业绩稳健增长及债务优化,标普和穆迪相继将宝龙地产评级展望调至“正面”,分别确认主体“B+”的长期信用评级及优先票据“B”的债项评级、B1的主体评级及B2的债项评级。
标普与穆迪在报告中指出,相较于同行,宝龙地产的土地储备成本较低。宝龙地产总裁许华芳多次表示,公司拿地的原则是“不拿贵地”。2020年公司新增土地平均成本价为5367元/平米,溢价率仅4.7%。总土储平均成本价为3466元/平方米,仅占2020年销售均价比例的22.6%。
这也保证了集团未来的毛利率。据中达研究数据显示,2020年中期,上市房企平均毛利率由2019年中期的32.4%下降2.6个百分点至29.8%。而2020年全年,宝龙地产保持着36.1%的高位,稳居行业领先水平。管理层表示,未来维持33%至34%的毛利率水平是没有问题的。
优异的盈利能力之下,多家卖方机构给予宝龙地产“买入”等评级,并调高目标价,花旗在下半年的研报中给予宝龙地产8.0港元的目标价。
在《新五年战略规划》(2021--2025)中,宝龙提出未来五年要实现“双百双千”目标,即自持购物中心超百座、核心利润超百亿、权益销售额超千亿、上市公司总市值超千亿。2021年是这一新战略的起航之年,接下来宝龙会有怎样的表现,值得期待。

我的更多文章

下载客户端阅读体验更佳

APP专享