新房万人摇,二手房东想跑,信号太明显了

2020-07-03 10:26阅读:
冰川思享号特约撰稿 | 今纶
房价是永远的热点,人们永远在追问:现在还能买房吗?房价是涨是跌?
看公开新闻,不吹不黑:
杭州此前曾出现“万人摇”的抢新房热潮。
北京二手房5月环比领涨70城,涨幅为1.8%(数据来源于国家统计局)。
中国指数研究院7月1日发布最新报告显示,2020年6月,全国100个城市新建住宅以及二手房环比微幅上涨。
新房万人摇,二手房东想跑,信号太明显了
中国指数研究院百城价格指数近半年持续上涨
来自上海中原地产数据显示,今年端午假期(6月25日-27日),上海新建商品住宅的成交共计99873平方米,同比增长169.6%。
人民法院公告网显示,截至今年6月30日,房企的破产数量已达228家。
端午节期间,北京市场成交数据“断崖式”下跌。据诸葛找房数据研究中心统计,6月25日到6月27日,北京新房市场成交量明显回落,三天成交179套,成交面积约2.1万平方米,相比上月同期下跌70%。
至于深圳的房价,众所周知,其实一直很亢奋。
先说结论:今年上半年新建住宅在多数一二线城市是上涨的,少数三四线城市也是。二手房在部分一线城市有涨有跌,在其余城市以横盘为主,少数三四线城市有价无市,成交惨淡。
那么,我们该怎么办?到底该不该买房?房子还可以作为投资品吗?今天就来讨论这个话题。

一二线城市的刚需该买就买

首先,我认为在一二线城市工作,且有长期生活打算的刚需以及改善型需求的,该买房就买房。当然,也有人调侃说:“买不起的不是刚需”,这个我就不表态了。
为什么该买就买?很简单,如果不买就有两个风险:房价继续涨的风险,孩子读书没有学位的风险。
如果买了之后房价下跌怎么办?完全有这个可能,但是你没有多大的选择余地。
我从前年起就一直持这个观点:没什么可抱怨的,面对现实,既要对冲掉房价上涨的风险,也要直接消除孩子读书没有学位的风险。所以,有一套很好,有两套对于多数中产以上人士已经足够。
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售楼处人头攒动(图/图虫创意)
有了这个大前提之后,人们就可以淡定很多,炒房客把房价炒上天也和你无关,反正你有筹码在手,不怕某些人耍流氓,如果下跌,你反正是自住的,没啥问题,很淡定。
至于三四五线的人们,如果一套房也没有,也可以照此操作。如果当地某些人很作,非要把房价炒上天,那么抛售所有非自住的房子,让接盘侠去自嗨吧。为什么?
我一直提醒,在目前阶段,不要在任何城市加杠杆炒房,为什么?
因为中国楼市正在迎来慢增长时代,而且随时可能转向成为“韭菜多重收割机”。

房租下降是巨变前奏

过去20年,中国经济以及中国楼市经历了什么?全部都是利好、高速增长、货币超发、人口红利以及相对稳定的外部环境。
今后中国楼市将面临什么?人口深度老龄化、人口加速向南方以及一二线城市集中、经济增速放缓,至于外部环境,这个不用我说了,去看一下外贸数据以及外贸行业的状况即可,不好说太细。
众所周知的是,全球正在直面疫情的冲击,中国的情况还算比较好的,不过,影视业、教育培训业、会展业……其实已经遭受了一波劫难,而且未来疫情完全可能常态化。
什么意思?就是对于很多行业而言,增长的逻辑和内生动力、方向已经发生了变化。
对应的是,互联网在经济中的作用增强,数字经济大行其道,人们对空间的需求大大萎缩,所以,我们会看到多个一线城市的写字楼空置率创历史新高或者10年新高。
这背后就意味着一部分人的工作岗位不保,以及一部分人的减薪。深入房地产内部的肌理去观察,对应的就是房租在持续下降:
根据《中国经济周刊》报道,在深圳罗湖口岸的房租价格下调近20%,还很难找到租客。有业主说不仅是自己的房子受影响,整个片区的房租价格都受影响。
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深圳罗湖区(图/图虫创意)
根据贝壳研究数据显示,6月前三周,包括北京在内全国重点,18个城市平均租金水平从41.7元每平方米降到了40元每平方米,而且趋势还在蔓延。
房价上涨和房租下降在同一个行业的不同侧面出现,貌似让人很诧异,其实是房地产惊天巨变的前奏。

房价高度分化早已经到来

这一轮房价为什么会上涨?
以前的因素都在:土地供应来源单一,地方政府对土地财政高度依赖,货币超发,人们对通胀的焦虑,希望用房子化解……
可是最大的一个短期因素恐怕是疫情,疫情压抑了几个月的住房需求、投资需求在大量促销中突然迸发,当然容易冲高。
即使是在这种情况下,我们也看到有些重要城市因为库存巨大,房价几乎没有波动,深圳、东莞、宁波、杭州等城市确实涨幅较高,不过全国楼市已经从以前的全面普涨,转向区域性上涨,在一个城市内部也出现了高度分化:学位房和核心区涨或者稳,郊区横盘乃至下跌。
那些涨幅较高的城市在过去几年里收获了巨量的常住人口,它们如抽水机一般把北方城市的人口,把中小县城和农村的人口吸引到自己的区域大盘子里,其实本质上就是抢来了许多的“六个钱包”,当杭州、深圳的房价一路高歌的时候,越来越多的收缩型城市出现在各个省份,而这些城市的房价要么有价无市,要么靠近鹤岗的水平……
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房价是永远的热点话题(图/图虫创意)
是的,房价的高度分化早已经到来。
更可怕的是人口的深度老龄化,一大批重要城市,包括上海、北京已经在不可逆的深度老龄化的路上,但是因为公共服务系统已经不堪重负,所以又不可能接纳太多人口,何况以某些城市的生活成本之高,即使吸引来人口也未必能找到多少买得起房的刚需。
北京二手房在5月份的上涨主要是疫情积压需求释放和西城区学位房政策调整的刺激,当政策刺激和积压的需求被完全释放,北京的刚需和改善型需求会逐渐回落,一个人口负增长的城市根本无力托起房价的高速增长。
北京的房价在疫情之前已经下跌了两年,投资客苦不堪言、压力山大。

二手房市场冷暖才是真相

正如我们所知,一手房的价格更容易被操纵,但是二手房市场的冷暖才是真相。
因为限价政策下,一手房价格低于周边二手房,很多人去抢一手房,而二手房的业主们都希望在高位出货,相比2019年初的6.5万套,今年6月,杭州二手房挂牌量是120928,已经翻倍。
在贝壳平台,成都最新的挂牌量高达13.6万套,相比2019年的6万套也已经翻倍;上海从5.2万套增长到5.8万套,深圳从3.7万套增长到4.27万套。
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贝壳二手房平台上,成都地区的挂牌量超过13万套
在链家平台,广州、重庆、天津、苏州、沈阳、郑州的二手房挂牌量最高的涨了5倍,最低的也接近翻倍。
这就是我们面对的房地产市场,二手房业主都想跑,但是没什么人接盘,这其中有些业主是资金链接近断裂的炒房客,有的是获利颇丰希望高位离场的资深炒家,还有的是供不起楼已经失去工作的普通人……
这就是我为什么一再提醒不要炒房,不要高杠杆炒房的现实图景。
难以操纵的二手房市场告诉我们,市场不缺房子。就业市场告诉我们,人们的荷包普遍感到压力。人口数据一再亮起红灯,东北有省份的人口已经出现了负增长。
我们更应该操心的是未来如何安稳度过,而不是发财,因为“中央调剂养老金,7省市净贡献,22个地区收不抵支”。
如果允许一手房和二手房的价格接轨,全面取消限价,市场供应量大增,现在的市场购买力在多数城市根本接不住这么大的市场抛盘,如果有人接盘,就会重现昔日荣光,一路上行,但是,人呢?
出生率一路下跌,疫情一直没有完全消退,收入再难回到从前,直接传导到消费品市场就是消费萎靡,房地产市场是最后被传递到的,但是只会迟到,不会不到。
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一些城市房地产行业受到了疫情的影响(图/图虫创意)
所以,不要加杠杆炒楼,一定要储备足够的粮草,等待疫情的消息继续明朗化,边走边看。

最好的走势就是窄幅震荡

现在的一手房热闹主要是在几个一二线的重点城市,在广大的三四五线城市,如果不是靠房价备案机制托底,或者发布“止跌令”,呵呵……
靠买房抵御通胀的人没有看到黄金价格已经重上8年新高,美股指数已经经历10年长牛,在受到疫情冲击之后,又回到上升轨道。
楼市要稳的基调一旦被确认,意味着全面复苏之后开始越来越接近调控的天花板,楼市作为中国经济的重要对冲手段,既不能不起,也不能大落,其实也就意味着在多重博弈之下的最好走势就是窄幅震荡。
而窄幅震荡也就意味着高额利润的投资空间已经消失,反而要承担复杂的不利因素的随时挤压,这样的楼市游戏已经索然无味,这也就是我说的“不要高杠杆炒楼”的底层逻辑。
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北京一小区(图/图虫创意)
房地产税在最近几年当然没有机会落地执行,但是,如果土地财政收入不能维持高增长,尤其是一二线城市的楼市悄然退潮,开征房地产税补充地方政府的钱袋子可能成为一个被迫的选择。
什么时候开征房地产税?这取决于土地财政和房地产税谁能带来更大的利益,目前天平倾向前者,但是一点点在改变。
楼市稳,对多个方面有利,但愿最终能以稳的节奏来消化泡沫对冲危机。能实现吗?不知道。

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