旧楼改造涉及您家可别犯傻
2019-05-21 09:53阅读：
2019年5月16日，既有建筑改造大会，在北京市三环内莲花桥地铁B口的京都信苑饭店盛大召开，
三名院士和众多领导参加并讲话。对于城市居民来说，棚户区改造或者被直接拆迁，不容易了，但既有建筑改造，其实是更好的机会，如果您家是老破小楼房的居民，请主动积极的参与，别觉得这事儿希望渺茫，没多大利益，几百万您还嫌少，真的不合适。
咱们先来说说重要性，
本文会用一个地上20000平米，400套50平米老破小的小区，因为房屋老旧，虽然地段不错，但每平米二手房只能卖5万元的小区为例，来证明，老破小房子，老旧小区改造，对大家的利益有多大，是不是值得住在老旧小区，老破小旧房的家庭，积极参与改造。
对于一个
在北京或上海，住50平米老破小的家庭来说，不改造，每平米5万，
价值250万，住的很没品质。
拿出50万积极参与改造，得到80平米新房，每平米价值7万元，并共有6000平米（您家15平米）地下室，从此享受食堂、阅览室、活动室、入户保洁等多种服务，坐拥至少560万。这利益，真的很巨大了。
很多北京、上海家庭，五年的全部家庭收入，未必超过260万元吧？还有多少比这个更大的事，难道您和家人，对赚260万，都没兴趣？
（改造后价值560万-250万原值-50万现金= 可得利益260万元）
1，老旧小区改造，
容积率翻倍，设计上通常可行。
如下图，左边，是两栋没电梯的六层板楼，容积率1.5，右边，是改造后加了电梯，有地下停车场和一些半地下服务用房的，限高30米，最高10层的，设计任务书描述附图（具体设计，当然请建筑师来做）。总之，设计上，满足小区居民和政府，
容积率翻倍，但符合相关规范的要求，对绝大多数老旧小区来说，是没有难度的。
2，给政府新增面积的40%，政府其实比居民更开心。
很多人会说，这种既有建筑和小区改造，政府不会支持。其实根本就是不懂道理。要知道，如果一个原来地上面积2万平米的老旧小区，一直不改造，会是当地政府一个很大的负担，没有电梯，各种纠纷，物业费收不上来，居民消费意愿低……，总之，政府很积极的想改造，经常开这种会。
但最重要的原因，政府不好意思说，我来告诉大家。如果这个小区的居民：“懂事儿”，自愿一起签字，和政府说，我们愿意把这个小区改造了，变成地上4万平米，地下1万平米，符合各种相关规范，满足现代居住要求的新小区，而且，只要政府批准，我们愿意交40%的实物税。也就是拿出新增2万平米地上面积中的8000平米，新增1万平米地下面积中的4000平米，总计12000平米房子，保守估计，地上8000平米，价值每平米7万元，地下4000平米，价值每平米2万元，总计6.4亿，交给政府。难道你们会说，政府对这6.4亿没有兴趣？除非主管你们小区的领导，是“刘士余”，否则，哪个政府官员，敢说，老百姓愿意改善生活品质，并交给政府6.4亿，他却反对？所以，其实，政府比居民，更欢迎老旧小区改造升级。
北京市每年有400万平米旧房小区，按这个规则改造，给政府160万平米地上面积+80万平米地下面积，价值1280亿，超过招拍挂卖地的利润了！
3，除了免费增加30%面积，付费再增加的30%面积，要不要？
对于老旧小区居民来说，同意这是大事，好好坐下来一起算清楚账，就很必要了。原来2万平米旧房的小区，拆了重建，地上4万平米，地下1万平米，总建筑面积5万平米，每平米成本4000元，需要2亿元。但改造之后，增加而且重新分配给全体业主的价值，是9.6亿，当然很必要。
这里面的利益，其实是三个部分。
a，对于每一户来说，原地回迁，面积增加30%，理论上是应该免费的，只是那是开发商替政府来做。开发商出钱，得到另外的30%，也就是说，您原来有50平米旧房子，您不出钱，拿到65平米新房子，也加了电梯，有了小区的地下车位和服务配套用房。但这样的改造，是错误的，您得有多傻，才把巨额得利益，拱手送给负责拆迁您小区的开发商？
b，对于每一户来说，新增的2万平米地上面积，除了8000平米（40%）作为交给政府的实物税，换取政府同意您这小区改造以外，还有12000平米，如果只是给大家免费增加30%面积，也就是6000平米。开发商等于投资2亿，拿到了6000平米地上面积，仅此一项，价值至少3亿元（如果改造后的小区还是都不交物业费，多数居民没有主动消费买服务的意识，每平米只价值5万元）。而对于这400户业主来说，为啥不自己主动每户交50万元，请银行监管资金，招标专业机构设计、报批、拆除、重建、安装、装修、并提供一流的物业服务？难道有哪个家庭，真的连50万都拿不出来，甚至贷款50万也还不起么？就算真的有，您不会把这50万买15平米房子的机会，卖给邻居或者其他人，非得放弃？
c，对于每一户来说，新增的1万平米地下面积，虽然有4000平米送给政府（其中包括法定属于政府的人防面积等），但剩下的6000平米，还是非常重要的，哪怕其中2000平米半地下，每平米每天3元，租出去，也能冲抵每月18万元物业费，相当于这400户，以后每户每月交了450元物业费，可以给大家买来很好的服务。至于怎么用4000平米，满足400户，每户1个停车位的需求，技术上能解决，但限于篇幅，请原谅我这里不好说太细。
总之，如果您家真的是现在住50平米老破小，为啥不愿意拿出50万元，积极参与改造，把自己家的面积，升级到80平米？我知道，也许很多人会嫌少，但请原谅，现在不是过去的暴利时代了，而且，现在房子比以前值钱太多了，改造一次，您家能得到260万元利益，比起过去，给您家补260平米，每平米价值1万元的房子，其实一点都不少，知足常乐吧。
事情其实就这么简单，我要说的，基本写清楚了，您要是愿意讲道理，看我上面说的，该懂的，也就懂了。至于有些人就是不懂道理，不想讲道理的，我说多少，也没用的。希望家里还住老破小房子，在老旧小区，想改善生活水平，赚几百万的那些家庭，能理解这件事的重要性，承认自己家愿意拿出几十万，赚回几百万，住上更好的房子。而不是继续犯傻，幻想等着开发商出钱，政府批准时，您家能得到的利益，居然会比我这建议给您的更多。承认吧：中国式拆迁暴富，离城市居民越来越远了，清醒过来的城市居民，你们该想想，要不要自愿交给政府40%实物税，自己出钱，为自己赚这几百万？
今天小满节气，我送大家12个字：求人不如求己，知足方可常乐。
