内地稳楼市 隐忧未全消

2015-04-10 13:48阅读:
周一内地股市急升,A股升2.6%,创7年新高,原因是人民银行等五个部委连手出招救楼市,令地产股带头急升。
今次救市措施主要有两个方面:一,透过放宽按揭成数及放宽用公积金贷款买楼的比例,以降低买楼所需要的首期付款。二,将卖楼免交营业税的门坎,从5年降低至2年。
第一项措施令首次置业者只需储够两成首期就可以买楼(之前,若是买90平米以上的,首期需三成),而买第二套房的,亦只需四成首期就可以买楼(之前要六成至七成)。首期不用以前那么多,就可以令大量本来没有资格买楼的人,一下子都可以入市;会有一大批购买力突然间被释放出来。
第二项措施可以令更多的小业主愿意提前卖楼;以前要在买入后5年才免营业税,现在等2年已够;要套现的可套现,要换楼的可换楼,有利于改善居所的活动,可帮助高档楼宇的销情,令这类楼宇的库存可以消化得更快。
因此,这类措施对开发商与相关的服务行业都会有明显的利好作用。当此经济有下行压力的情况下,中央推出稳定楼市的措施,是有必要的。否则,若然楼市崩盘,中国的经济势将受到更大的冲击。
然而,这些措施的主要功能,是释放市场上原先已积累起来的动力,而不能产生太多的新生力量。当以前积累起来的力量被消化之后,楼市的动力又会减弱。
楼市的兴旺,最好是建立在人口增长与人均收入增加的基础上。但中国实施一孩政策已这么多年,人口已开始老化,即使今后进一步放宽生育政策,这批新生孩子,也要很多年后,才需要成家置业。此外,在经济增长放缓的情况下,城镇化的速度亦会减慢。有些经济问题比较大的城市,还可能出现人口流失的情况。农民工若是找不到工作,不会长时间呆在一个地方。人口减少,先会对租金有压力;租金回报下降后,入市的投资者也会减少。
再者,现时二三线城市都有供过于求的情况。发展商手上的库存,很多都要18个月才能消化掉,加上他们手上还有大量的项目正在兴建,今后想套现都不会容易。
据我们公司的全国三十多个城市近日的业绩表现显示:今次政府的救市措施,在一线大城市,如深圳、上海、北京等的表现十分明显,但在二三线城市还未见有太大的刺激。开发商得靠大幅减价才能增加销情。
不过,在一线城市,由于交投激增,二手市场已出现货疏盘少的情况;反应慢一点的买家,可能要被逼接受价高一点的盘。行内都预期楼价会在第二季进一步上升,至于一线城市的好景是否能蔓延到二三线城市
,现在还无法确定。但这总比一线城市楼价也不稳,继而进一步拖累二三线城市好。
文/中原集团创始人 施永青
(转载自2015年4月2日am730C观点)