震惊!县级市房价超省会这座小城房价太扎眼!2019-3-19微信公众号“叶檀财经”、“叶檀财富”

2019-03-19 10:37阅读:
震惊 ! 县级市房价超省会
这座小城房价太扎眼!
2019-3-19 微信公众号“叶檀财经”、“叶檀财富”
3月15日,统计局的全国70城房价指数新鲜出炉,这四座城市,2月同比涨幅超过20%。
是西安、呼和浩特、大理和贵阳,有你的家乡吗?
唯一的县级市大理再次位居涨幅前列。在1月的价格指数中,58个城市环比上涨,大理以2%涨幅领跑全国新房,以1.6%的环比涨幅,领跑全国二手房。
这个小城房价为什么如此扎眼?
投资客大行其道,开发商拿地速度减缓。
一、感谢投资客 大理房价连涨22个月
云南大理市海东新区,一到夜晚就变得异常空旷。沿着滨海大道一路向北,再环绕天境路、映雪路一圈,映入眼帘的是一片又一片的供空,在建楼盘成为夜空最亮眼的星。
和几年前热闹的工地不同,现在项施工人员只剩零星几个,有的铲土机停止了工作。开发商面临的是极其严格的计划、施工、环保等方面的审查,过去以牺牲环境为代价的违规开发模式,已经走到尽头。
大理房价没有受到环保影响,作为70个城市中唯一被观察的县级市,截止2019年2月,大理房价已经连续22个月环比上涨。
根据大理统计局的房产销售额和销售面积估算,2012到2017年,当地均价从4889元/平米上升到8397元/平米,上涨71.75%。同时期云南全省均价从4200元/平米上升到5900元/平米,涨幅只有40.4%。
从中国房价行情网数据来看,2014到2016年间,大理房价基本维持在6500元/平米。到2017年底,上涨到9000元/平米,随后一路高歌。截止2018年11月,新房均价为10900元/平米,几乎成为云南房价最高城市。
从2017年11月到2018年底,合计59.65%的房子成交价在10000到14000元/平米。在洱海以西,靠近古城的优质区域,最高可以到3万元/平米以上,一年间翻倍,同样的情况也在海东新区上演。
当地人的收入,无法支撑如此高的房价。
大理城镇居民可支配收入在2016年刚刚突破3万元关口。同年接待游客1674.27万人次,大约是五年前的2.3倍。旅游业总收入292.58亿,相当于海南全省当年旅游收入的36%。
部分旅客,成了大理季节性移民中的一员,同时涌入的,还有海南限购后被迫下岗的中介。
中介最常见的
宣传口号是:来大理,买洱海海景房。稀缺的苍山洱海资源,成了吸引外来投资者的招牌,一二手房价格持续倒挂,助推投资者涌入。
大理根本不是以当地人收入给房地产定价,而是以愿意在苍山洱海买房
二、外来开发商淘金 楼市大幅波动
从2013到2017年,大理租售比分别是33、33、33、31和52,在2017年突然走高。就在2017、2018两年,外来开发商大举进入大理。
2017年11月,恒大地产和深圳信证基金通过股权竞拍方式,经过50轮出价,溢价3.1亿,以8.044453亿总价收购云南工投大理项目,取名恒大山屿海。
2018年4月,中梁地产以12.47亿的总价,拿下原大理啤酒厂三宗国有建设用地。
2018年8月,美的置业和雅居乐分别以1.3万元/平米,4.1亿的总价,74.4%溢价率以及1.119万元/平米,3.46亿总价,49.2%溢价率竞得两宗土地,超越中粮,刷新地价纪录。
品牌房企入驻,刺激楼市更热。
2018年6月,中粮地产开放旗下的大理壹号院城市展厅,11月开始推盘,铺天盖地的广告,占领了公交车车厢和各类楼面外墙。
虽然房企攻城掠地,大理商品房销售额并不稳定,待售面积波动很大。
当地统计局数据显示,从2012到2017年,销售额分别为60.81亿、50.26亿、54.56亿、54.62亿、61.97亿和94.06亿。待售面积分别为12.87万平米、36.42万平米、45.8万平米、46.62万平米和26.06万米。
大理本地人无法消化多余的库存,季节性投资客是候鸟,大部分时间不会居住在这里。
三、大理房价超省会 下一步是限购?
大理早就不是洼地了,房价持续超过省会昆明。
中国房价行情网最新数据显示,截止3月16日,大理过去一个月均价为13409元/平米,昆明房价为12652元/平米,大理房价每平方米比昆明高757元。
2018年7月9日,大理出台了规范房地产市场的文件。
文件规定:大理市全面实行新房价格备案制,备案价参考范围内同区域、同品质、同类经新房网签备案成交均价,申报变动幅度不得超过10%,房价虚高、违规销售、炒房等行为将被严肃处理。
相比西双版纳和昆明,大理的调控力度算比较弱的。
昆明主城五个区和三个开发区限购,外省户籍只能买一套,新房必须备案,预售价格在6个月之后才能调整,每12个月内,备案价上浮不得超过6%。西双版纳重点打击捂盘惜售,以及各类炒房。
估计,大理一城一策调控升级,可能已经在路上了。作为海南之后的旅游地产,大理的溢价太高。
从规划看,大理城市格局围绕古城、下关、凤仪和海东新城构建。近年来的房地产开发区域主要集中在下关和海东。海东集合了各类的山、海、湾、岛屿和湿地,是曾经不毛之地,也是环洱海区域剩下的最后的房地产可开发区域。
海东新区离主城区很远,由于环保问题,海东在开发方面一直保持谨慎。2016年以前,海东开发规划面积为140平方公里,当时就有质疑声,认为根本无法吸引大量人口到此处定居。
2017年以后,为了防治污染,海东面积从140平方公里缩减到53.89平方公里,关停了很多洱海边的餐饮店面,政策、环境波动,使得大理在地产规划方面无法统一。
深圳房贷利率连降两次,包括国有六大银行在内,首套房贷利率可执行基准上浮5%,二套最低执行上浮10%。
融360数据显示,10个城市的首套房贷款利率回调,比1月增加了3座。当月全国首套房贷款平均利率5.63%,环比下降0.53%,这也是全国首套房贷利率连续第三个月下降。
北上广深,只有北京首套房贷平均利率持平,上海、广州和深圳环比均有所下降,分别为5.06%、5.52%、5.46%。
统计局统计的2月70城房价数据中,4座一线城市新房环比微涨0.3%,二手房价格环比上涨0.1%。
可见,一线城市未必房价上涨最高,却是最安全的。
一线城市价格略微上涨或下跌,问题不大,成交量逐渐稳定后,价格自然会回暖。
可是,大理,得悠着点,否则惹火上身,曾经逃离海南前往洱海的中介,又得逃离大理了。