巨浪来了!8个城市超过3400万平米房源即将上市!

2019-04-16 11:38阅读:
巨浪来了!8个城市
超过3400万平米房源即将上市!
2019-4-16 微信公众号“叶檀财经”、“叶檀财富”
2017年3月到4月,限售潮从厦门席卷全国,成为楼市调控的标配。2019年4月,有一部分2年限售城市即将解禁,大量潜在房源跑步入场。
根据克而瑞数据,出台限售令后6个月内,青岛成交817万平米、广州成交431万平米、东莞成交328万平米、济南成交326万平米、常州成交290万平米、珠海成交107万平米、厦门成交60万平米。
8个城市,超过3400万平米的潜在房源即将入市。最危险的不是依旧严控的新一线城市厦门,也不是广州这样有购买力的一线城市,而是前两年以投资为主要支撑的三线,比如常州。
在两年前的一波补涨里,常州、徐州等城市主要靠去库存政策和投资客涌入,因为恐慌,大量刚需盘在当时成交。
进入2019年,经历了春节成交低潮后,3、4两月常州楼市再度回暖,高性价比刚需被迅速消化,中高端改善盘出现了开盘当日售罄、千人买房的盛况。
一、长三角楼市上涨 只有苏锡没有常
2017年4月8日,常州连夜发布楼市新政,成为江苏省首个发布限售令的城市。将公积金二套房首付比例从30%提高到50%,购买新商品住房(包括二手房)的,取得产证2年后可上市交易。
常州中心城区不大,中心城区优质的一二手房、学区房价格远高于其他城区。市区学区房卖得不错,因为房龄高,10年以内的楼盘非常稀缺,挂牌价普遍在2.6万元/平米以上,眨眼就卖出去了。
2017年限售令出台当月出现末班车效应,常州楼市单月成交量升至2015年以来第二高,仅次于2016年金九高峰期,限售没能阻止常州房价上涨。
中指院《百城房价指数报告》显示,常州楼市经历了3年左右的调整期,从2016年年中以来,一路上涨。2017年4月,常州住宅交易均价为9853元/平米,2018年4月均价12325元/平米,同比上涨25.1%。到2019年2月,已经上升到13707元/平米。
2014年,常州的楼市库存过剩,去化周期在年底达到可怕的22个月,远超15个月的警戒线。有业内人士调侃说,长三角楼市整体上涨,可惜只有苏锡没有常。
运气来了。2017年3到4月,南京等新一线城市调控加码,大量投资客在苏锡常周边寻找房价洼地,常州楼市得以复苏。
即使房
价上涨了一轮,相比南京苏州等周边城市,常州房价不高,南京均价已经接近30000元/平米,苏州跨过25000元/平米大关,常州成交均价基本在15000元/平米徘徊。
二、短短两年时间 100万在常州买不到好房子了!
2017年,有100万就可以在常州买一套心仪的房子,2019年拿着100万,基本就没法选房了,房价上涨实在太快。
根据链家、我爱我家等中介挂牌房源统计,2018年前11个月,常州主城区100万以下房源成交占比只有6%,要知道,2017占比是34%,2016年占比76%!
不是我不明白,这世界变化快!买房门槛在最近两年快速升高,购房群体逐渐从刚需转向为中高端改善。
进入2019年,常州楼市没有降温,借助一二线回暖,3、4月量价齐升。春天天了。
春节之后,常州加推楼盘基本以高端改善为主,刚需偏少,非常抢手。
比如刚需盘嘉宏MOOCstar星光城,尽管位置略偏远,1月25日首次开盘放出四百多套房源,因为均价低,只有11000元/平米,居然两小时售罄、总销售额高达3.8亿。
刚需盘少,中高端楼盘入市,直接推高了成交均价。克而瑞数据显示,3月常州市区商品住宅成交36.2万平米,均价15161元/平米,打破2018年7月的15027元/平米的最高纪录。
涨幅最高的是新北区,3月均价到达16132元/,比2月上涨26.24%。新北区是新城区,近期入市纯新盘新城樾隽中央,成交单价高达23483元/平米。
土拍市场和一手盘成交量一样火热。2018年常州土拍实现了大跨越,土地成交金额340.8亿元,同比2017年的162亿,接近翻倍,平均楼面价6788元/平米,同比上涨11.9%。
2019年,房企剁手党没有停止的意思。3月4日,无锡金科激战16轮,以10.8亿拿下顾家塘地块,折合楼面价8030元/平米,溢价率17%。3月21日美的经历52轮报价,以11.7亿拿下武进红星美凯龙东地块,楼面价6881元/平米,溢价率55%。4月12日,16家房企竞拍新北区乐山路东云河路北侧地块,50轮加价后被弘阳以12.68亿竞得,楼面价8297元/平米,创新龙板块新高,溢价率超过65%。
房企积极补仓,成交的几块宗地,楼面价明显高于相邻板块之前的成交楼面价。
三、一线有购买力二线房企加码 三线谁来接盘
广州是最早启动限售的一线城市,2017年3月30日,广州宣布家庭新购住房,须取得产证2年后才可转让,企事业单位法人新购住房,需要产证满3年。
广州二手房挂牌量,的确在限售解禁后大增。
根据广州链家数据,截止2019年4月11日,二手房挂牌房源高达40976套,2018年底只有3万套左右,这1万套增量,基本上都是此前的限售房。
一线城市护城河很宽,限售房解禁对去化影响不大。
还是说说广州,3月楼市小阳春,广州网签一手住宅7446宗,环比上涨104%,二手市场网签4272套,环比大涨211.6%。
广州全市新房库存稳定在10个月左右,海珠、天河、黄埔三区库存量偏低,去化周期不足6个月。性价比较高的楼盘越秀滨海新城、南沙塞纳河畔、首筑花园,去化情况都很迅速。
另外像上海,也有5年限购后新入市的客户,而且,上海主要是二手房交易,大家已经适应了,不再求什么”一手处房”。
房企在新一线和二线核心城市加码,中原地产研究中心数据显示,4月房企融资计划接近千亿,连之前不开展房地产按揭业务的银行,都开始与房企接触。房企们已经达成共识,回归一二线核心城。
一线有购买力支持,二线城市有房企加码,剩下的三四线城市怎么办?限售解禁房大幅增加的常州怎么办?
大批量高价地块入市,集中生产中高端改善项目,刚需越来越难上车。
三四线城市的去化周期在加长,音乐在响,狂欢在继续。当资金回流一二线城市后,三四线城市会傻眼,他们必须等到下一轮周期,资金从一二线城市回流三四线,
通常,这个周期是在一年。