政策房设计：要成为群众满意的优质工程
—访全国房地产经理人联盟可续建筑委员会副主任兼秘书长李小宁
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—访全国房地产经理人联盟可续建筑委员会副主任兼秘书长李小宁
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新浪博客
记者（以下简称“记”）：李主任，您好！听说您观摩了8月初结束的北京市政策性住房建设规划设计方案的展示活动，能简单介绍一下展示和评选情况吗？
李小宁（以下简称“李”）：好的。此次由北京市规划委员会、北京市住房和城乡建设委员会联合主办的“北京市近期政策性住房建设规划设计方案评选暨展览”活动，共有来自16个区县的42个项目参加了展出，这些项目占地881.9公顷，建筑面积1675.5万平方米。
记：参加评选的这42个项目的方案设计水平如何？最后评选的结果是什么？
李：综合来看，设计水平差异很大，除少数设计比较优异外，大部分水平低下。最后评选结果是，专家评委团按照规定，评出了10个优秀的方案，6个最差的方案，但实际上专家都认为最差的应该在10个左右。之前还曾要求各项目回炉修改设计，但成效不明显。这些问题引起了群众的不满，也引起了政府部门的高度重视。
记：能请您举两个实例来分析一下存在的问题吗，并谈谈您完善设计方案的建议。
李：好的。那我就以朝阳区东外小关56号项目和海淀区吴家场经济适用房项目为例，简单地说明规划设计方案中存在的一些问题，在尊重原设计的基础上，提出我的优化改动方案。
实例1：东外小关56号项目
项目背景：该地块位于朝阳区东直门外，占地1.68公顷，总建筑面积67110平方米，绿化率30%，容积率2.8，由3栋塔楼组成，拟建住宅为公租房，共679户。
建设单位：北京王府井置业投资有限公司
设计单位：北京都林国际工程设计咨询有限公司
户型分析：该楼3梯12户，每层4套两居室，8套一居室。
A户型，起居无采光窗，实际为大开间的零居室。
B户型，起居开间偏窄，厨房门设计在里侧，有交叉干扰，门厅小拐角，有些浪费。
C户型，起居呈“刀把”形，不好用，主卧开间小。
D户型，主卧窗户朝向楼体开槽，采光、观景受阻。
E户型，起居三面有门，难以放置家具，窗户在D户型阳台上，无隐私。
F户型，次卧室为黑居室，实际只能算做一居室。
户型改造：在保证基本指标的情况下，我将其进行调整。
A户型，将楼体开槽向里收，增大户型总开间，起居位于采光面，形成一室一厅。
B户型，卫生间设置在原C户型卫生间处，厨房变狭长，开门朝下，减少对起居的干扰，同时增加起居开间，为缩小户型面积，卧室的外墙往里收缩，格局变得方正一些。
C户型，起居室变方正，缩小开间并加大进深比例，为缩小户型面积，主卧外墙向里收缩。
D户型，改开窗户朝向东、西侧。
E户型，厨房和卫生间调整到户型上端，主卧门也移至上端，保证起居空间有稳定的三面墙，并开采光窗，同时主卧窗开向南侧。大门与卫生间门有些相碰，主要是为了留出餐桌的位置。
F户型，将南墙取齐，设置采光次卧，起居室侧面开设采光窗，为避免互视，增设厨房阳台。
E、F户型大门增加一段楼道，减少户内交通，公摊不大。
改造后，居室格局方正，采光增强，动线合理，结构墙横平竖直，降低了建筑成本。
实例2：海淀区吴家场经济适用房
项目背景：该地块位于北京市西三环莲花小区西侧，项目占地1.68公顷，总建筑面积12.11万平方米，由5栋27层经济适用房、1栋28层廉租房等组成。
建设单位：北京市威凯房地产开发经营公司
设计单位：方体空间和北京市建筑工程设计公司
户型分析：该楼为廉租住房，3梯12户，每层6套两居室，1套一居室，5套零居室。楼体采用直套型设计，一侧为明窗长走廊，另一侧开了两个槽，以解决4户的居室通风、采光。
J2-4户型两面采光，两个卧室集中在南侧，起居室在中部，厨房在上部，都东向采光。
存在问题是：门厅在户型左侧，与主卧之间的交通动线占用了起居空间，使到达厨房和次卧的动线加长，并且出入都会干扰客厅区的看电视；同时，厨房反向设置橱具，操作时背光；卫生间洗手盆应在座便的外侧，便于使用；餐厅位置局促，易遮挡次卧门。
户型改造：在保证基本指标的情况下，将其进行调整。
首先，将卫生间调整到左侧，大门设置在户型中部，使到达各空间的动线最便捷。当然，这个调整是基于走廊留有移门的空间。
其次，将主卧门右移到次卧旁，集中交通动线的同时，保证客厅有稳定的双平行线，放置电视和沙发，并且不被干扰。
再次，将厨房门封上，改开在门厅处，充分利用公共的交通空间出入，橱柜靠窗排放并呈“L”形，获取最大的采光和操作台面。外侧稳定的90度夹角放置餐桌，减少对卧室的干扰。
最后，卫生间的洗手盆和座便位置对调。
改造后，集中的中部动线解决了所有功能空间的出入，科学地划分出客厅和餐厅并保持其稳定，将交叉干扰降到最低。
记：作为一名户型设计专家，您认为设计师在设计政策性住房的时候，应本着什么样的设计原则？
李：政策性住房由于受面积限制，一般比较小巧，所以一定要注重实用率，尽可能使每一平方米分配明确，物尽其用。在此基础上，还要适当兼顾舒适度。在这次的一些设计方案中，存在好多“刀把”型房间设计，这样的设计，不但浪费空间，老百姓住进去也不舒适。
记：那您认为是什么原因导致了一些项目设计水平的低下？
李：从这42个项目来看，我认为主要是以下几方面原因：
一是设计师设计水平低下，开发和设计单位对小套型设计把握不准。这就导致了整体设计规划有些老套，甚至上世纪七八十年代已经淘汰的、落后的户型设计也被搬上了图纸。至于为什么设计得不好？
二是建筑费用标准低，这是设计院普遍的感觉。因为本身政策房的费用就不高，再划到设计费里面就更低了。
三是责任心不强，政策性住房没有售房的市场压力，相反有开竣工的压力，设计师急于完成任务，自然下的工夫就少。有的设计院把政策房设计交给没有经验的年轻人去完成，有经验的设计师不愿接这种费力不挣钱的活。也有的设计院把设计任务领来之后就分包给挂靠单位，自然不会做出太好的产品。
四是由于政策性住房存在套型小、楼座大、环境复杂、设计费用低等因素，也影响了规划设计水平。
记：设计问题十分关键，怎样才能提高设计水平？
李：我认为，政府一定要把政策性住房当作民生工程、优质工程来抓，而不仅仅是当作面子工程、任务工程来完成，不能简单以建设完成多少平米、建设速度快慢来衡量，要考虑政策性住房应该建成什么样，老百姓满不满意，不单是建设速度，而更多的是要求质量，其中很重要的是户型。要把政策性住房按照商品房的要求来做，建设成老百姓满意的工程，这才是最主要的。所以在图纸设计审核阶段，一定要反复论证，因为一旦有问题，在图纸上改很容易，一旦建筑建成了，再改就不太可能了。
所以我建议，在图纸设计阶段：
一是要对设计方案进行竞标；
二是要组织一些机构进行评比审核；
第三，要在设计费用上给予更大的支持，要把设计费用和建设费用分开，单独拿出一笔钱用于设计规划,
第四，因为政策性住房特别容易实现模数化，模式化，所以政府可以提前做一些设计方案的图集，把各地甚至各国好的经验吸收借鉴过来，做成样板房供大家学习借鉴。只有这样，才能保证设计方案的质量。
记：户型设计是住房保障工作的重要方面，这次群众意见中针对户型的占了近一半，确实要高度重视。您对完善住房保障制度，提升保障水平有些什么建议？
李：我个人建议：
第一，要加快立法，要尽快制定并出台《住房保障法》。《住房保障法》作为保障低收入人群的住房权利的一部法律，世界上许多国家都有。只有有法可依，老百姓的住房权利才能得到很好的保障。
第二，推行住宅产业化。这是大的发展趋势，而且不要认为住宅产业化是未来的事情，现在就是一个很好的时机。在很多国家，住宅产业化之所以很成功，就是因为是由政府来主导完成这件事情。开发商势单力薄，在推动这种大规模大范围的产业化上心有余而力不足。比如，目前我国只有万科等几家开发商在做住宅产业化，而且规模极为有限，并且成本投入高于同项目商品房15%，利润很低，赚赚吆喝而已，很难大规模推广。政策性住房在推动建设住宅产业化方面有很大的优势。首先政策性住房对外立面的要求不像商品房那样高，而且户型多方正，同类型的政策性住房户型容易确定为某几种，有利于制作预制板模型，技术上能达到要求。其次，政策性住房的大规模大范围建设，也有利于降低生产成本。再者，政策性住房实行产业化以后，可以避免很多问题，比如户型成熟，反而容易让老百姓满意。所以，只有政府去推行，扩大产业规模，形成有效的产业链，住宅产业化才能成功做下去。
第三，要加强政府主导作用。政府主导不是简单的批评、指正一下，而是要实实在在的行动起来，不要单交给区县一级政府，而一定要由市一级政府来主抓。因为区县政府作为低一级行政部门，在日常工作中有很多综合性事务要处理，实际上对政策性住房建设的监管不是很有力，同时，技术上也难以得到优良的整合。所以，我建议成立专门的部门来领导这件事情，比如国家成立住宅保障总局或住宅保障中心，各省市也成立相应的机构，专门管理政策性住房的建设，避免出现“政出多门”的局面。
第四，加大资金有效投放的力度。资金是建设好政策性住房的必要保证，这是毫无疑问的。目前我国在资金方面已经给予了重视，各地都不断加大政策性住房建设的财政支出，这是令人欣慰的。但是我们前面讲到的三个方面，目前政府还没有完全做好，规划设计还不是很完善，甚至有一些垃圾建筑跃然纸上，如果这样的话，就算政府资金投入再足，也容易出现“楼歪歪”、“楼错错”工程。所以，我们一定要增强责任感，一定要认真对待，只有这样，才能切实地解决老百姓的住房困难问题，切实地保障低收入家庭的住房权利。
记：十分感谢您接受采访，提出了这么多好的建议。