房价"轮涨"背后有玄机

2007-09-01 08:16阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/1276196143

袁照沛

深圳房价一次又一次上涨，成为中国房价最高的地方，有人说是因为土地缺少，有人说是人口暴增，也有人说是开发商捂盘抬价，更有人说是这是人民币升值所带动的……以上各种看法都有道理，但令置业者没想到的是，掺和其中的也有代理商的身影，而且所起到的作用是你难以想象的。
代理商作为中介角色，对房地产的影响举足轻重，一个在城市中占有市场较大份额的代理商，其要做的事情就不仅仅是简单的卖房，而是城市或者区域的房地产市场操盘手。
现代房地产营销最高级的手法是什么，不是“营销定位”，也不是“新生活方式”的开启者，而是“操盘”，业界通常把开发商负责楼盘营销的职业经理人叫“操盘手”。现在“操盘手”这个角色已经升华为具有区域房价操纵能力的人。
代理商是供求之间的桥梁众人皆知，但他们同时也是炒房团与开发商间的桥梁就并不为人所知了。例如，深圳西部滨海中心区，该区规划定位为深圳三大中心区之一，2005-2007年短短两年内均价由5000多元/平方米暴涨至约14000元/平方米，最高价格近期已经超

过30000元/平方米。而楼盘的开盘序列几乎是你开完盘，我跟着开盘，3月A楼盘开盘均价11000元/平方米，B楼盘6月开盘均价13000元/平方米，及后C楼盘开盘，再次刷新片区售价达到14000元/平方米。在这“轮涨”背后众楼盘有着惊人的“默契”。而这种“默契”是在某种力量推动下而形成的。
例如，某代理公司在业界有着举足轻重的影响，利用与各开发商的良好关系，以分析政策和市场走向为名上门指点“迷津”，游说于各开发商之间，以“专家”角度分析在何时开盘才能以更高价格销售，达到利润最大化。从中协调各楼盘的价格与开盘时间，形成轮动与轮涨。同时开办各种以开发商为主体的研讨会，让开发商们在价格底线及时间节点上形成某种“默契”。此后，该区域房价不断有序上涨，最终成为深圳房地产市场最火爆的区域。
仅仅让开发商们形成“默契”还不足以支持区域房价在短时间内拉升，最关键的是需要有资金拉升。深圳房地产代理行业发展多年，积累了丰富的客户资源，其中投资客更是代理商们最宝贵的资源。笔者多次观摩某公司代理的楼盘开售，最常见到的是一些经常光顾该公司楼盘的“熟客”。听公司售楼员介绍，“这些人经常来买楼，我们老总与他们是朋友，只要是我们公司代理的楼盘都会来买，一次就是几套，成交通常过千万”。这种成交不是个别现象，只要是这个公司代理的项目通常都会有好几笔这样的大单成交。不难想象的是，当代理商与投资财团成为了朋友，房价的非正常上涨就不难理解了。
仅靠这些还不够，要使高房价变得更坚挺，最好的办法莫过于驱使二手房市场房价也上涨，形成与新房市场的轮涨。例如，某代理公司在某区域拥有大量的房产中介店铺，同时又代理新楼盘，要想抬高新盘售价，在定价之前，先向属下中介店铺“通气”，提示新售楼盘价格水平，这些店铺就会立即提高该地段二手房的评估价格，造成二手房价上涨，暗合新房涨价的造势。这时，无论新房或旧房，价格都涨得令购房者头痛。

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