产权式商铺

2011-07-03 22:30阅读:
所谓产权式商铺,即所有权与经营权分离的房地产证券化概念,这是产权式商铺最核心、最基础的理念。产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式,最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家,近年才开始出现在中国一些发达城市。
最近很流行产权式商铺,几乎每天都能收到不少产权式商铺发售的广告短信。产权式商铺一般是商场铺,非街铺。这种商业模式本来不错,因为对于shoppingmall或者商场来说,如果把场内商铺分散卖给大量独立的投资者,而独立投资者又随意挑选租客,不利于商场的统一定位、营运,最终很可能做不旺整个商场。而如果把所有权和经营权分开,由营运商来营运,按商场定位和层次严格挑选租客,则有可能走上良性循环,人流越来越旺。
对于shopingmall或者商场来说,最佳的营运方式就是只租不售,如果开发商资金周转紧张,则可能需要出售部分商铺,形成产权式商铺。
但现在发售的大部分所谓产权式商铺,早已变了味,就像国外证券公司经常挂在嘴边的结构性产品,看起来好像是美味的蛋糕但尝起来却很可能是一坨坨@##@。。。
这种产权式商铺的通常销售方式是把一个商场划分成尽量多的小的有独立产权的商铺,每间小商铺面积一般可能只有十来平方米。正因为面积小,所以即使把每平米价格卖的超贵,透支了长远的未来的租金上涨收益,但与动辄一百平米的商铺相比总价格还不算十分贵,所以能吸引很多资金不大的小投资者。
本来我对这种产权式商铺很不感冒,因为如果商场整体营运不好的话,场内铺是很难租出去的。这种先例在广州有很多,例如在北京路旁的光明广场等等一大堆,失败是成功案例的数倍。更有一些开发商打着售后返租的口号,跟与中小业主签订返租合同,承诺在一定期限内,由开发商承租并付给小业主固定租金,承诺的返租租金有时高达8%~10%每年。问题是,如果以后商场做不旺,租金收入跟不上,营运商给投资者当初的承诺只能是画饼充饥。
昨天收到一条短信,在广州环市东路有间商场有产权式商铺发售,该商场位于地铁上盖,花园酒店旁,所处的环市路商圈还有广州友谊、丽柏等知名商城,将来市政规划建造一条空中走廊把几个商城连接起来,把环市路商圈打造
成广州的一张商业名片。而且,还有一点很吸引的就是该商城的开发商和营运商是广州一家最大的shopingmall的经营者,而短信里说每间独立产权商铺售价只有58万。
这么便宜的好事,不捡白不捡,于是驱车去实地考察。去到现场才发现哪有这么好的事,头三年租金归营运商所有,然后首层每间独立产权铺售价约三百万,面积十平米,第三层的据售楼小姐说性价比很高,只需两百万左右也是十来平方米。
心里一算,也买到差不多二十万一平方米,花个两百万只能买到三楼一间厕所大小的地方,有病?虽然这个地理位置十分吸引,但商城整体占地面积并不大,始终是场内铺,三层的客流如何还真是未知之数,命运只能掌握在营运商手上,这种价格透支了多少年租金。况且,不要说进去看实地,连个套内面积测量图都不给看一下就催人下定金,几百万的交易好像在买菜般随便。。。
正在衡量着到底值不值得出手的时候,旁边成交声却不绝耳旁,像打仗传战报一样,'302、106已售。。。313、315已售...'眨眼间店铺陆续被订走,售楼小姐一直催着下订金:“看,隔壁那张台的阿婆刚刚在花园酒店喝完茶,顺便进来看看都买了一间,再不下手就没有得了。。。”
想起了07年股市火热朝天的时候,大伙疯狂买基金,想买个QDII还要排队抽签,打十万进入结果还只批了几万元的份额。贵的要命又不充分了解标的状况的时候去抢,真的是别人贪婪我恐惧,没办法,我投降,转身走了出售楼部。
产权式商铺还真没什么好货色,以后除非有什么大型shoppingmall,否则一概不考虑,还是街铺实际点。
虽然现在的回报率来算,买楼不如买铺,买铺不如买保利或者万科之类的股票,但从资产配置的角度看,商铺能提供稳定的现金流,作为配置的基石,商铺的配置还是很必要的。不过从股市上学到很重要的经验就是,没有合适的就放过,错过比做错好多了,机会常有,只有经过深入研究,有长远升值潜力、回报率合适而自己也看到清楚的才可以出手。其实商铺投资和股票投资之道真的很相似,都是用未来自由现金流折现来计算价值,再判断是否值得出手;用合理的价格买入优秀的企业(地段好的商铺)比用好的价格买入一般的企业(地段一般的商铺)长远来看划算得多。
继续考察,等待有合适的猎物出现。顺便记录一下考察过的商铺,以便事后回顾当初的分析是否正确、积累经验。
ps:今天是7月13日,居然还收到正佳东方国际的短信,打了个电话过去竟然还说有58万一间、9平米的产权铺,明明那天去现场的时候说只剩下四间,而且都是两百万以上十平米左右的,这时回想了一下,我刚进去的时候只有我一组客,但一坐下不久马上就陆续进来几组客,并且没几分钟成交声便不绝于耳,我有点兴趣那套旁边那座客人也看中还要马上下定单。。。
真会托!就差个摄像机了,一帮演员!还挺会心理学的,幸亏理智,不然入局了