土地零成交谁会第一个破产?
2014-06-09 08:59阅读:
房子滞销了,土地一夜之间就从香饽饽变成了无人问津的烂白菜。在刚刚过去的5月份,全国300个城市的土地出让金骤降近40%,由于楼市成交量下滑,多地出现土地底价出让或流拍现象,其中济南、杭州等地近两月出现了让地方政府尴尬的土地零成交。一块地都卖不出去,楼市这艘经济航母真的如潘石屹预测的,马上就要撞冰山了?
从土地成交数据看,至少开发商拿地的热情空前低迷。5月全国300个城市共成交土地1767宗,环比减少19%,同比减少45%;土地出让金总额1375亿元,环比下降30%,同比下降38%。土地成交量和出让金均锐减。同期土地成交面积6221万平方米,环比减少26%,同比减少49%。其中,住宅用地414块,环比减少37%,同比减少54%;成交面积1774万平方米,环比下降42%,同比下降56%。
房价呈现反转迹象,商品房成交低迷,既然购房者
选择观望,对于开发商来说,谨慎拿地是在正常不过的事情。市场不好,短期内少拿地,甚至干脆不拿地,是众多房企理性的选择,土地市场降温就是顺理成章的事情。地卖不出去了,有人天真的认为,房价就要降了,开发商就要“死了”,但真实情况并非如此,开发商不拿地,其实毫发未损,真正着急的另有其人。
还有一组数据值得大伙关注:除了土地出让金下滑,与房地产相关的税种收入也出现锐减。财政部公布的4月份公共财政收支数据显示,房地产营业税环比锐减102亿元。而某咨询机构发布的全国45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告显示,,杭州、佛山、南京、长沙4个城市土地财政依赖程度超过100%,佛山则达到147.5%,宁波的土地财政依赖度为85.1%。都说中国的市长太有钱了,城市建设搞的热火朝天,一天一个变化,让老外目瞪口呆。
看完上面这组数据,傻子都知道,人靠衣装,佛靠金装。离开了房地产这块金镶玉,地方财政就彻底完蛋。楼市供需两旺时,大伙都一好百好,一旦反转,对于地方政府来说,地方税收和土地出让金的“双降”,好日子就意味着彻底结束了。2013年全国土地出让收入总金额达4.1万亿元,今年一季度土地出让收入达到1.08万亿元,同期地方财政收入1.95万亿元。土地出让收入与地方公共财政收入比达1:1.8,地方财政对土地的依赖程度并没有减轻。
进入到5月份,土地出让金锐减,这种趋势还将延续下去。如土地财政跨了,地方政府面临“破产”将是不争的事实。以宁波市为例,截至2013年6月底,宁波市政府负有偿还责任的总债务高达1732.82亿元;其中,2014年和2015年宁波市政府负有偿还责任的债务分别为468.25亿元、357.27亿元;这意味着,宁波市政府在2014年和2015年每天分别需要偿还1.28亿元、0.98亿元的债务。
还有一点必须说清楚,截至2012年底负有偿还责任的1455.8亿元的总债务中,共有874.95亿元是承诺以土地出让收入偿还的,占到当时债务总额的60.10%。也就是说,土地出让金是宁波市政府还债的主要来源。但截至2014年3月底的统计数据表明,房地产市场“退烧”正在减少宁波的土地出让收入,今年一季度,宁波土地成交面积同比下降了17.16%,土地出让收入同比下降了45.26%,这让宁波市政府的债务风险陡增。
所以,当全国各地出现土地“流标”甚至“零成交”时,对于房地产这艘航母来说,影响最大的是地方政府。房价跳水、库存高企、资金链紧绷的大背景下,你还让开发商高价拿地,除非你把刀架在开发商脖子上。土地市场降温,诸如宁波这样的城市,政府的债务违约风险将加大。有什么办法能够解决这个问题,答案很简单,继续做高房价。儿子们都破产了,老子你看着办。