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朱大鸣：是国人的习俗替代了楼市政策

2007-12-26 01:18阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/1283423875

朱大鸣：是国人的习俗替代了楼市政策

对房地产市场来说，近年来可是一个又一个政策年，政策、法规、通知一部一部地接着出台，有时先有通知，然后有行业规定、行政政策，进而再有法规。有些政府部门颠来倒去，法大于行规的基本道理也不懂。所以制定出来的政策的执行力度是可想而知的。所以对于房价的调控被国人公认为不得力。
许多人认为，政策是好的，但就是没有得到切实执行。这里面有两个问题：一个问题是既然政策和法律没有得到严格执行，那么，我们可以说有另一套暗规则（习俗）在起作用；另一个问题是：抽象的政策怎么可能详尽的归纳现实地产生行业的复杂行为和我国的法律制定是起草的而不是从判例中来的，那么，会不会政策本身具有局限性。
面对这些困惑，我们可以思考房地产政策失灵的最基本的原因，而且，明白了这些原因，每一个人都会在社会实践中，更有利于指导自己的行为。
实际上，大家都知道，人们的经济行为就是一种习惯。这是好多人的体会：比如，你要想进入房地产代理行业，熟读政策和法律只是背景知识，关键点是，你要对于这个行业进行观察，看看别人怎么做的，掌握最基本的技能，自己也要长期跟先知同仁学习，实践，扩大朋友面，争取早日进入这个圈子，这里的不管是学习技能、还是学习行业规则、行业潜规则，都具有可以复制性，就是我们常说的习俗，这是入门。
美国经济学家康芒斯认为：“习惯、惯例、前例以及根据他们推论出来的习惯假设，我们解释为习俗。人们之所以要重视
习俗问题，是因为“习俗和习惯构成了一切人类关系和基础的原则，”任何一个市场参与者必须首先具备“制度化的头脑、”“可以在做出决定、选择对象以及在交易中应付别人时加以运用。”
现在习俗已经从社会习俗转化的商业习俗了，决定一个人成功中最重要的因素，是对于习俗的掌握，而不是理性算计。
任何一个市场经营者，如果背离了市场习俗，他将成为一个局外人。习俗诱使每一个人服从标准。市场的经济仲裁靠得是什么？康芒斯认为，主要靠得是习俗。习俗是活的。任何法规只有依靠习俗，才能真正的起作用。
习俗的本质是重复，而且有着规范的暗示：过去就是这样，而且很有效。大家一贯都是这么做的，不可能存在失误和风险，还可以简化市场行为的计算过程，所以，市场永远摆脱不了习俗的控制。
客观地说，习俗也不是和市场永远是敌对的关系。
第一，市场可以用理性原则把一切有效的习俗变成显规则、市场制度甚至法律。这些需要上升为理性的习俗，当然是指善良风俗了。对于我国的一线城市，土地资源极为珍贵，广大市民就这么点收入，习惯于居住在中心城区，然而政府部门偏要在中心城区降低容积率。谁都知道在中心城区如适当提高容积率，土地的楼面价也随之降低，开发商的土地成本也在可控范围内，开发成本低了，房价也随之低了，让更多人群方便于中心城区附近居住。
第二，那些恶俗，是通过市场的理性法则予以革除。小地方政府为了急于圈钱，至今为止还在搞生地招牌挂，土地招牌挂文件里告知摘牌后土地获取要一年半至两年，明显与法规相违背，即提高了开发商的土地获取成本，变相推高了今后的房价。这就是恶俗在作怪。
实际上，习俗是市场制度和法律条文的子宫，一旦市场机制失灵或者法律空转，习俗就会起到规范作用，而且，正是这种习俗，孕育新的市场制度和法律。
现实的市场中，一般的市场行为习俗起到最为基础的作用，因为习俗就是一个可以重复的屡试不爽的技能和程式，只有到了关键时刻，市场参与者才会细细用理性算计，所谓事关重大，三思而后行。
政府在制定房地产政策时候，不能靠拍脑袋，轻易让那些喝了点洋墨水的小毛孩，教条的照搬西方经济学理论，而不顾中国具体的国情，随意制定不符合我国这个特定国度的行规，一定要考虑习俗的作用，任何法律离开了习俗，都不会起到实际效果的。

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