把触角伸向内地地产股

2019-03-29 05:39阅读:
地产是一门比较复杂的业务,在我看来仅次于金融(所以,我现在规定自己金融股占比控制在总仓位10%以内)。地产分收租类和开发类,收租比较容易理解(我更看重该项业务,占我估值权重更大),开发比较难。香港基本上分不清收租和开发了,因为那边大型开发商都是大型收租婆(以新鸿基地产、长实地产、恒基地产为代表),有些开发商甚至放弃了开发业务转型为纯收租(以太古地产、恒隆地产为代表)。经过这些年发展,内地开发商也开始转型或实现了这个模式,比如万达、华润万象城、大悦城等,还有很多纯住宅开发商都在转型中。
这几年我投资了不少香港地产股,目前还持有:新鸿基地产、长实集团、恒基地产、太古股份公司B、会德丰、美丽华酒店。相对于内地开发商,他们普遍非常保守谨慎,收租类业务占比高,抗风性能力强,分红稳定持续,管理层对小股东还算公平,他们本身都是家族企业,你和他们基本上是站在一起的。林林总总这些,是我投资他们的重要理由,当然还有其他一些理由,具体选股或换股,那得仔细分析财务报表,而且工作量也不小。注:我不荐股,再说这批股票目前也不是很便宜了,现价我是不会买的。
香港开发商也会把触角伸向内地,但在开发业务上,完全不是内地开发商的对手,随着长和系长实集团和会德丰系九龙仓渐渐淡出内地开发业务,基本上宣告了香港主流开发商已经退出了内地开发舞台。唯他们在收租物业上还有一些动作,中国最优秀的城市综合体,基本都是香港开发商持有,比如上海的IFC、IAPM、恒隆、太古;成都的IFS、太古;长沙的IFS;北京的国贸、太古等等。光上海徐家汇一个ITC综合体,新鸿基地产就投资了400多亿,这是内地开发商难以比肩的,因为资金成本完全不同。当然,也和内地开发业务可以赚快钱,从而不屑这种持有物业也有一定关系。
但香港毕竟地域狭小,空间还是在内地,在研究香港地产商时,总归会夹杂着对内地的研究,本身他们就在内地有一些业务。内地的房地产,应该会面临增速放缓甚至同比下降的局面,从而会压制估值,到时候会水落石出。目前我不会去重仓配置的,但会慢慢看起来,看到入眼的,买几股扔那儿,否则时间长了,会忘记的,但不会多买,最多买入总仓位的2、3个百分点,而且是好几个,也许每个1%仓位都不到,具体看情况了,然后慢慢观察。
那你会说我错过了这几年地产大行情,其实无所谓啊,错过又不是亏钱(实际上我买过5元的融创,后来他收购乐视
,我就卖了他,我不喜欢这样,虽然后来融创涨了好几倍,但我不后悔啊,下次遇到这样的公司,我依然选择放弃的),错过的东西多了去了,我买过茅台又卖了,我买过平安又卖了,但总收益却不比长期持有优质股票低,还超过了长期持有优质股票组合,投资的方法有很多种,适合你的才是最好的。为什么这个时候选择关注内地开发商呢?
1、经过这几年对香港地产商的投资,看了很多份财报,我认为稍微有点地产方面知识储备了,但和内地开发商相比,还是有很多异同点,慢慢摸索吧;
2、内地开发商经过这几年发展,以后会留下一些强者或烟蒂,这让我更容易辨别投资标的,和成长性相比,我更喜欢确定性;
3、过去我陆续投资过好几套房产,已经悉数卖出了,我不大考虑再投资实体房产了,所以想用内地房产股代替这项投资,除了收益率外,流动性也是个重要考量,我发现这十几年,我卖房的周期越来越长,出手难度在加大,存量二手房越多,竞争就会越激烈。考虑买房收租的话,那就更比不过收租股的股息收益率了,如果你有资产概念,实体房产和股票是一样的。