与万科公司电话沟通纪要

今日中午致电万科公司，与股证代表沟通了约半小时，现将沟通内容纪要如下：

1、营销是自己组织还是外包，对将生命线交给别人手上，类似于家电对苏宁和国美的方式有什么看法？

万科现在楼盘项目的营销绝大部分都是外包的，这是公司管理层慎重研究之后的决定，认为符合公司向更专业化的住宅开发公司发展的道路，自行组织销售在后期尾盘时候的人力成本太高，公司倾向于将销售交给更专业性的销售公司负责。

这一点我并不是很认同，在信贷紧缩、融资控制的大环境下，资金的获得来源只能是更快速的销售，也就是说销售能力决定了当前大部分公司的生命力是否能够顽强过冬。国美与苏宁对家电厂商利润的吞噬已有前鉴，而格力自建销售渠道也并未拖累了公司的财务，反而在营销活动和定价权方面更拥有自主性。尽管万科解释说，楼盘的销售金全部是回笼于万科而不是销售公司，但仍然不能解释如何避免销售公司在销售主动性方面的压力缺失。

2、公司对去年获得的地王可能造成的项目亏损有什么方法来规避？

东莞的地王项目与另一块早前获得的土地将协同开发，整体内部利润率应该不会低于公司平均水平。至于福州地王项目，利润率方面确实存在一定风险。另外，对于提高项目档次以增加抗风险能力方面没有作过考虑。

这两块地王项目，从单体方面将必然拖累公司的整体利润，尽管东莞早前的地块可以平滑整个项目的内部利润率，但如果没有这块地王，内部利润率将会更高；而福州地王项目或许会与早年的南京光明城市项目初期一样，毛利润为个位数，甚至亏损。

3、目前困扰公司的最大问题和影响公司发展的最薄弱的环节是什么？如何改进？公司债虽然最早提出，但进程落后于金地怎么应对？