万科:计提巨额存货跌价准备为哪般?

2018-11-19 10:08阅读:
(本文发表在《证券市场周刊》2018年第83期)
科(000002)在20183季报中计提了巨额的存货跌价准备,“报告期内,鉴于部分城市房地产市场调整,本集团对存在风险的项目计提存货跌价准备。截至报告期末,本集团存货跌价准备余额为人民币 41. 4 亿元。1- 9 月,本集团计提的存货跌价准备,考虑递延所得税因素后,影响税后净利润-22.8 亿元,影响归属于母公司股东的净利润- 19.6 亿元。”

过于谨慎?

对万科的这一举动,有投资者认为其过于谨慎,理由是“全行业似乎都没有看到同样的操作”。
我认可上述观点。事实上,从公告中“本集团对存在风险的项目计提存货跌价准备”这句话就大致可以推测万科很可能是过于谨慎。
所谓风险,按百度百科的说法,“企业在实现其目标的经营活动中,会遇到各种不确定性事件,这些事件发生的概率及其影响程度是无法事先
预知的,这些事件将对经营活动产生影响,从而影响企业目标实现的程度。这种在一定环境下和一定限期内客观存在的、影响企业目标实现的各种不确定性事件就是风险。”简而言之,风险就是不确定性。
然而,对存货计提跌价准备,会计准则要求相当程度的确定性——确定存货的可变现净值必须建立在取得的确凿证据的基础上。这里所讲的“确凿证据”是指对确定存货的可变现净值和成本有直接影响的客观证明
因此,如果只是有些项目存在风险,存在存货成本高于可变现净值的可能性,其实并不需要计提跌价准备。
万科公告中称部分城市房地产市场调整,那么,这些城市是哪些?万科没有说。如果知道名单,或许对我们分析万科的意图有帮助。我打电话向公司咨询,可惜,工作人员守口如瓶
从公开数据来分析,一方面,行业内其它上市公司并没有计提太多的存货跌价准备。以2018年前3季度营业收入计,绿地控股(600606)、万科和保利地产(600048)名列A股房地产开发行业上市公司前三,营业收入分别为2330.45亿元、1760.22亿元和949.21亿元。前3季度,万科的资产减值损失高达32.52亿元,而绿地控股只有0.81亿元,保利地产只有-0.17亿元。相对于其经营规模来说,万科的资产减值损失明显高于同行。
另一方面,在计提了巨额的存货跌价准备后,万科第3季度的加权平均净资产收益率为3.54%,比上年同期只增加了0.23个百分点;前3季度的加权平均净资产收益率为10.04%,比上年同期只增加了0.51个百分点。2017年前3季度,万科仅完成了全年竣工计划的46.4%,而2018年前3季度完成了59.1%。在竣工进度大大加快、营业收入增长了50.32%的情况下,净资产收益率的增长反而逊色于2017年(前3季度加权平均净资产收益率同比增加1.4个百分点)。
基于以上分析,我怀疑万科有平滑利润的意图。
然而,我又注意到,从2014年开始,万科每年都计提不少的存货跌价准备。
1:万科、绿地控股和保利地产资产减值损失—存货
单位:亿元

2013年
2014年
2015年
2016年
2017年
2018年上半年
万科
-0.07
7.64
4.40
8.39
5.20
0.00
绿地控股
——
——
7.31
-0.82
6.08
0.49
保利地产
0.00
4.63
1.36
0.00
-0.82
0.00


那么,是万科一直在管理盈余?似乎又不是如此。从表2中可以看到,如果以近5年来的扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率论英雄,万科显然比绿地控股和保利地产要强。此前,我在点评万科2016年度利润分配预案时曾指出,自2012年以来,万科净资产收益率在行业中的排名逐年上升。因此,或者万科没有管理盈余,或者,盈余管理的力度不大。
2:万科、绿地控股和保利地产扣除/加权平均净资产收益率

2013年
2014年
2015年
2016年
2017年
万科
21.53%
18.96%
18.61%
19.59%
22.17%
绿地控股
——
——
11.53%
12.33%
15.37%
保利地产
22.81%
21.31%
18.45%
15.32%
16.13%


大连海港城

来看一下具体项目。由于季报信息不足,我们以年报和半年报中的数据来作分析。2018年上半年末,万科对12个房地产项目计提了15.37亿元的存货跌价准备,其中“大连海港城”的金额最大,为4.13亿元。
3:万科大连海港城项目情况
单位:平方米

占地面积
规划建筑面积
当年开工面积
当年竣工面积
截至年末竣工面积
2010年
757,350
1,253,300
0
0
0
2011年
757,350
1,253,300
194,033
0
0
2012年
747,224
1,253,300
83,942
0
0
2013年
581,172
968,300
27,886
101,621
101,621
2014年
581,172
968,300
0
42,695
144,316
2015年
581,172
968,300
0
24,882
169,198
2016年
581,172
968,300
0
0
169,198
2017年
581,172
968,300
0
51,968
221,166

从表3中可以看到,大连海港城项目的开发可能不太顺利——项目的占地面积和规划建筑面积比最初减少了23%;截至2017年末,七八年的时间过去了,而即便以减少后的规划建筑面积计,项目也只竣工了23%
不过,即便如此,我对这个项目会赔钱还是有些怀疑。一方面,万科是在2010年拿的地,地价可能很低,另一方面,大连海港城的售价远较周边楼盘为高。根据搜狐焦点网提供的信息,20186月万科大连海港城的房价为8500/平米,而其周边楼盘均价仅为5700/平米;另据房天下网提供的信息,大连海港城周边楼盘的房价为4100/平米至4800/平米
2016年末,万科对大连海港城项目计提的存货跌价准备为1.15亿元,2017年末增加至4.20亿元,因此,我们重点分析2017年和2018年上半年的情况。
4:大连海港城计提存货跌价准备情况
单位:亿元

2017年
2018年上半年

期末原值
计提跌价准备
准备/原值
期末原值
计提跌价准备
准备/原值
已完工产品
3.64
0.02
1%
4.86
0.80
16%
在建开发产品
3.26
1.80
55%
5.18
0.96
19%
拟开发产品
8.25
2.37
29%
7.27
2.37
33%
合计
15.15
4.20
28%
17.31
4.13
24%

万科计提跌价准备的房地产存货分为已完工产品、在建开发产品和拟开发产品三类。如果万科是根据资产负债表日的实际房价对存货计提跌价准备,那么,我认为计提比例(计提的跌价准备/存货原值)从高到低应为拟开发产品、在建开发产品和已完工产品。这是因为,这个项目会赔多少钱是一定的,即计提准备金额不变;而从拟开发产品到在建开发产品再到已完工产品,随着投入的增加,存货原值依次增加,则计提比例理应依次降低。
然而,万科2017年的情况并非如此,详见表4。其中,万科对在建开发产品的计提比例高达55%,令人惊讶。
2018年上半年末,万科对已完工产品中的大连海港城项目计提了约16%的跌价准备,比例之高远超2017年末(不到1%)。
为什么会出现这样的情形呢?
是因为大连海港城的售价降低了?根据房天下网提供的信息,并非如此——在此期间,大连海港城的售价维持在8500/平米没有改变。
那么,是因为建造成本增加了?还是新增加的已完工开发产品带过来了过多的跌价准备?2018年上半年,已完工开发产品——大连海港城增加了1.76亿元,应为部分在建开发产品竣工转入。也就是说,2017年末对在建开发产品计提了过多的跌价准备?
我还注意到,万科在2017年末和2018年上半年末对拟开发产品——大连海港城均计提了237,217,078.11元的跌价准备,一分不差。问题是,在这两个时刻,拟开发产品——大连海港城项目的原值是不同的,2018年上半年末比2017年末少了0.98亿元。这就是说,因为部分拟开发产品在2018年开工,因而导致已完工开发产品原值减少,那么,相对应的跌价准备也应转到在建开发产品中去才是。
同样令人疑惑的还有——据2017年报,在建开发产品——大连海港城注明:预计下批竣工时间为201812月;而据2018年半年报,已完工开发产品——大连海港城最近一期竣工时间为20183月。
基于以上分析,我对万科计提存货跌价准备的客观性和严谨性产生了怀疑。不过,我更重视的是大连海港城项目为什么没能产生良好的效益。一方面,开发缓慢;另一方面,销售不畅——从2018年半年报数据来推测,半年的时间里,期末已完工产品部分也只销售了10%。按这样的销售速度,即使是会计账面上盈利的项目也可能因时间成本问题而变得不划算。从这个角度来考虑,对大连海港城项目计提巨额的存货跌价准备倒是情有可原了。
平滑利润不会增加公司价值,但改善经营管理则无疑会增加公司价值。


相关资料:
蒋勇军: 40多亿的存货跌价准备,万科太过谨慎了吧! https://xueqiu.com/8743289683/115712273

风险(汉语词语)_百度百科 https://baike.baidu.com/item/风险/2833020#viewPageContent

企业会计准则讲解2006

万科2016年度利润分配预案点评_孙旭东_新浪博客 http://blog.sina.cn/dpool/blog/s/blog_59d5d75d0102x0g9.html?vt=4

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