经济学家任泽平,住房套户比已超过英国和德国。成交量会降35%

2019-08-19 22:57阅读:
来源 | 房价大数据
对于楼市的分析中,最为靠谱的经济学家要数任泽平,任泽平先生首次提出的“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”成为房地产行业内外人士在分析楼市时的重点引用内容,这个观点也被大众所熟知。可见任泽平在房地产行业所处地位。
随着房地产红红火火发展进20年,很多的楼市数据都在不停的创出新高,例如去年销售商品房面积17亿平米,销售额15万亿元。很多人都在探询一个问题,咱们的房子够住了吗?房子是多了还是少了?这必须有一个正确的答案。任泽平发布了“中国住房存量报告”给出了他的分析。
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从任泽平的报告来看,城镇住房套均面积为89.6平方米,城镇住房套数为3.11亿套,套户比为1.09。任泽平先生认为按这个数据,咱们的住房总量还是不够,我们认为即然每户人有1.09套房了,怎么还不够呢,特别是按现有的新生儿出生数来看,人口减少量每年超过200万,越往后看,空置的房子会越来越多。如果与国际上的发达国家比较,当前美国、日本分别为1.15、1.16,比我们要多一点点,德国为1.02,英国为1.03,低于我们的水平。这说明我们的户均住房好于英国、德国。
住房的总量已经够了,且出现了空置,那么,差房子的在那些地方呢?从任泽平报告中的数据来看,当前一线、二线、三四线城市人均住房建筑面积分别为25.6、32.9、34.3平方米,套户比分别为0.99、1.06、1.12。也就是说一线城市住房供给偏紧。这些城市由于城市竟争力大,全国二三四线城市的年青人都在流向一线城市,同时,由于一线城市落户的困难及高高的房价,很多年青人是望楼兴叹,所以,一线城市整体住房是存在紧缺的。
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房地产发展的基
础要有人才行,有人才有房子的居住需求,那么我们的人口状况如何呢?实际上20-50岁主力置业人群比例在2013年达峰值。那为什么主力购房人高峰过后还迎来了一波房价翻倍上涨的行情?原因其实很简单,由于房价的持续上涨,有钱人把房子作为主要的投资渠道,钱少的人担心自家小孩未来买不起房,掏空六个口袋也要交个首付先买一套,所以,住房的购买都提前了至少5年以上,已经透支了未来5至10年的住房购买力。所以,在住房前些年供应没有大涨的情况下,引发了买房人的恐慌情入市购房,也就捉成了房价的加速上涨。
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未来的楼市发展重点,也是买房人需要关注的重点在那里?第一个重点,当然是一线城市,年青人的流入还会继续,房子的新需求始终存在,所以,房价会稳中有涨。第二个重点,二线城市总量足够,存在改善性的买房需求及周边三四五线城市的少量人口流入,房价会出现分化,老、破、大房子大概率会降价。第三个重点,对于非一二线城市的楼市,总量上看,套户比已经超过发达国家,人口外流会缓慢进行。在供大于求及住房空置之下,房价必跌无疑。总体上预计2019-2030年中国城镇年均住房需求大致为10.9-13.5亿平方米。住房成交总量将会逐年下降35%左右。
所以,各位朋友,现在买房的风险已经开始出现,一定要买房,请认清上面的三个重点。切记、切记。
(提示:投资有风险,入市须谨慎。本文不构成任何具体投资建议)
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