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房企利润不得高于8%！长沙，让炒房客有去无回

2019-12-13 18:27阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/1592917513

文章来源：国民经略，并有材料参考 樱桃大房子
房企利润不得高于8%！长沙，让炒房客有去无回
潮退了，才知道谁在坚守。
01 、长沙，又出手了！
近日，长沙市发改委官网发布了《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》，进一步加强商品住房价格管理，明确价格由“成本+利润+税金”三部分组成，并规定平均利润率为6％-8％。
房企利润不得高于8%！长沙，让炒房客有去无回
通过这一方式，长沙将房价拆解地价、建安成本、税金、利润等众多细项。此种典型的”成本计价法”，将开发商的平均利润率限制在6%-8%。
这样的平均利润率究竟高不高？
有数据表明：2018年176家典型上市房企的总体营收规模达到47972亿元，毛利润14905亿元，净利润总额6291亿元。
按此计算，这些房企的毛利率加权平均值为31.1%，
净利润率加权平均值为13.1%。其中龙头房企净利润率还是能达到21.3%。
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显然，将开发商的平均利润率限制在6%-8%，可谓在房地产的利益盘子里斩下了一半蛋糕，杀伤力自然不容小觑。
以往，不少地方政府为响应中央意志，除限购政策以外，还作出了“限价”等行为。限价，还让当地房价显得好像真挺平稳的。但仔细研究你会发现，实行“限价”城市的楼盘项目，基本都出现了“垃圾式”装修的问题。不少开发商为了把房价提上去，都选择了“精装房’。
房价想卖1.5万，但政府限价是1.2万，既要不突破限价，又要卖到自己预想的价格，怎么办？双合同啊！价格还是卖到1.5万，报给政府的房价是1.2万，剩下的3000元？算装修费，另外填合同就是了。至于装修，为了保证开发商能赚到1.5万，真正装修成本不外几百块。至于购房者愿不愿意，房源就控制在开发商手里，轮不到你愿不愿意。
这一次直接对整个房企利润率进行限制，基本上斩断房企各种躲避监管政策的手段。也限制了房价上涨的空间。
对于这次新政，长沙当地房产从业者有个共识，就是这次应该是湖南省在一城一策的前提下，要求长沙自主作出的决策。政策的依据主要有以下三点：
1、今年开年后长沙土地市场迅速反弹，双限地接连熔断摇号，已多次出现二三十家抢同一块地的情况，可能担心热度会迅速传导到新房市场，需要进一步调控；

2、去年625新政毫无预兆出台前后，湖南日报十分罕见连发四篇社论，痛批长沙楼市乱象，这背后很显然是湖南高层领导授意，要求促进长沙房地产市场平稳健康发展。

3、湖南是全国唯一至少是少数公开表态，房价洼地构成了城市竞争力，并称将继续维持这种优势。
02、不过，这并非严格意义上的新政。
早在2017年，长沙就出台过类似文件，不过出台的是“暂行办法”，并且针对的是“限价住房”。
在楼市试探性松绑的关口，这个政策更像是对“房住不炒”的重申。
但能坚守，已属不易。
半个月前，长沙市委书记接受人民日报采访时明确指出：
长沙坚决摆脱对房地产的依赖、对土地财政的依赖，走出一条以制造业高质量发展为代表的实体经济高质量发展之路。
这句豪言壮语在长沙，成了现实。而在此之前，长沙楼市调控就堪称是二线最严。
在大多数城市还是限售2年的时候，长沙不仅将限售期限从3年升格为4年，而且全面封堵了企业购房、未成年人购房、离婚购房、落户购房的通道，可谓滴水不漏。
在其他城市给城市户籍人口购房定下两套的标准时，长沙又对二套房做出额外限制：户籍家庭购买第二套房，需在首套房不动产证满4年之后。
要知道长沙现在新房市场在抢客户，优惠降价、转介等折扣活动频繁，还有开发商推出分期付款的活动，也就意味着市场并没有那么好，销售还是有压力。
如果按照大多数城市的思路，不应该是先偷偷的放松限价，比如杭州，这样新房就可以悄悄涨价了，然后开发商也有了拿地的动力，地也好卖了，地价也能涨了，一切都顺理成章，再想方设法通过人才引进放松限购，增加需求。其他城市比如合肥，珠海也都偷偷放松限购了，而放松限价的城市就更多了。
但长沙却让开发商很失望，长沙为了稳定房价，去年在每个片区都推出了一些双限房，就是竞地价，限房价，在卖地时就限死了房价，比如最高端的梅溪湖片区，有个临湖的新盘卖9970元/平米，而旁边的二手房卖到了1.7万/平米，倒挂非常明显。
长沙根据地价定房价，开发商在长沙市场别想获得暴利，真的只能是薄利。
03、长沙房价有多低？
2019年年底，长沙房价均价仅为1万元左右，中心城区高价楼盘也仅有1.5-2万元。
这个房价，不仅远低于同处中部的其他省会城市，甚至还不及一些东部地区的三四线城市，堪称房价洼地。
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从全国来看，房价过万的城市高达65座，浙江更是所有地级市全部跻身万元房价俱乐部。但长沙房价，仍长期在1万元左右徘徊。
横向对比来看，同处中部的武汉房价均价为1.7万元，合肥均价则为1.43万元，郑州均价1.38万元，南昌1.22万元，而南昌的经济规模仅为长沙一半。
如果从房价收入比来看，长沙房价与其他城市的差距更加明显。长沙的房价收入比在全国主要城市中基本处于垫底位置，房价收入比处于合理区间之内。
房企利润不得高于8%！长沙，让炒房客有去无回
当然，房价高不合理，房价低也未必全部合理。有城市房价低，是因为经济失速、人口外流、市场热度匮乏的原因。
长沙房价低，则完全是真调控的成果。
从经济上看，长沙是万亿GDP城市，经济位居全国第14位，而城镇居民可支配收入则高达5.07万元，在一二线城市中位居上游。
值得一提的是，2019年前三季度，长沙GDP实际增速8.3%，超过北上广深宁杭等一众城市，在全国GDP25强城市中位居前列。
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如果从人口上看，长沙是全国人口增量最多的十个城市之一。2018年，常住新增常住人口高达23.66万人，高过上海、苏州、青岛、南京、济南等城市。
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从产业上看，以三一重工和中联重科为代表的装备制造业，将长沙推向“中国工程器械之都”的高位，而新材料、电子信息、文化娱乐业、汽车制造业等产业也在不断提升。
楼市调控如此之严，经济增长还能如此亮眼，长沙成了摆脱房地产依赖的关键样本。
04、拒绝炒房客，长沙是认真的。但人们还是会问，长沙到底值不值投资？
长沙房价从2011年到2016年，几乎没有涨，横盘了五年时间，2016、2017年大部分较新的个盘翻倍，老破旧上涨50%到翻倍之间，随后立即被调控，整体而言，长沙相比其他二线城市来说，性价比较高，租售比非常好，且GDP上万亿，人口流入较快，小学生数量又多，这也是为什么全国投资客都对长沙虎视眈眈的原因。
所以，不少人认为，长沙是洼地。
只是，政府的反炒房斗争持续不断，限购又无法破除，限售4年，一旦失去了流动性，价值大打折扣。
另外，长沙并不缺房子，目前长沙市区户籍人口（347万）加流动人口（249万），人均住房面积已超过45平方米，套均面积已超过125平方米。长沙福利房多，长期供大于求，所以长沙房价很难涨起来。
不过，长沙的强力反炒房，同样引发了一些质疑。他们认为，长沙的反炒房之战，让本地居民错失了房价上涨带来的财富增值机会，与其他城市将会拉开巨大差距。
这种观点是有问题的。
反炒房最利好的恰恰是本地刚需，让本地居民无需再为高房价烦扰，至于财富增值机会，受损的恐怕只是个别的炒房者。
至于说财富差距，短期来看，长沙房地产的“市值”固然低于一些二线省会，但有些城市的高房价本身就存在巨大泡沫，所谓的财富只是纸面财富，本身就难以持续，一旦出现回调，影响不是一般严重。
长期来看，所有城市的房地产市值都要回归到基本面。长沙也不例外，只要经济稳步增长、人口持续流入、房价收入比控制在合理水平，长沙的房价也会温和上行。
这种上行，不是短期政策刺激所致，也非政府下场托底所致，而是与经济相伴而生，无疑是健康而持久的。
不过，不少人都在想，还会有开发商愿意在长沙建房子吗？
这个问题其实不需要考虑的。此前开发商已拍下相当的土地储备，并且政策可在未来数年里进行调整。再者，城市住房需要继续供给，政府主导开发经适房等保障性住房，也是问题的解决办法之一。
05、谁都知道，房地产能带来短期的增长，却创造不了长期的财富。
大家同样知道，房价大涨只能让一小部分拥有多套房的群体受益，大多数人却只能望房兴叹。
能认识到这两点很容易，但能付诸行动却很难。要知道，这两天张家港正因为楼市的政策被推到了风口浪尖。
12月11日上午，张家港决定取消楼市限售，不过几小时后取消限售的政策再被取消，继续执行限售政策。事实上，这半年来，不断有城市尝试松绑楼市政策，10月份以后，就超过了20个城市通过各种方式对楼市进行解绑。
只看11月的：
11月29日，佛山（仅次于深圳、广州的广东经济第3强）发布公告，本科以上学历，购买首套房不受户籍、个税、社保限制。
11月22日，广州调整了外地户籍人口买房政策，在广州市连续缴纳5年内社保、个人所得税，可以加在一起算。一定程度上，放宽了条件。
11月15日，四川天府新区发布通知，直管区招商引资企业机构员工等三类人员，购买直管区内的住房不受户籍、社保缴纳时限的限制。
另外，今年已经有160多个城市发布人才政策，比去年同比增长40%以上，而这些人才政策大多和买房有关。
这些人才政策名义上是吸引人才，实际上，大家都心照不宣地智达，这在变相突破楼市调控政策。
客观地说，国内的楼市短期走势和政策关系非常大，一个政策能让市场迅速冷却，一个政策又能让交易直线拉升。当前，各地楼市政策不断调整，是各个地方城市面临重大的抉择，就是是否要摆脱土地财政。
长沙市委书记胡衡华说，目前长沙财政对土地的依赖不到40%。卖地来钱快，但不可持续；制造业发展慢，但可持续，是立市之本、强市之基。在当前利益和长远利益面前，我们坚决选择后者。
难得有个城市能着眼于长期利益，摆脱短期土地财政和房地产依赖的限制。
做出这一系列动作，需要勇气。
•END•
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