新浪博客

汤臣一品开盘15年,为何还有一半豪宅没卖完?

2021-01-26 18:56阅读:

陈思进

央视《华尔街》学术顾问 《绝情华尔街》作者

关注
来源 | 秃秃扒房产 (图片来源于网络)
汤臣一品,关注房产的应该都不陌生吧?
中国第一豪宅,位于上海浦东陆家嘴,黄晓明、刘亦菲等多个明星都曾在这买房。然而,坊间对于汤臣一品的蜜汁操作,却一直争议满满。
开盘15年,到2021年已是16个年头,却还有一半房子没卖出去…
有人说,人家那是等着涨价慢慢卖,当然,更多人认为,卖不出去是因为价格问题。要知道,在2005年刚刚开盘时,汤臣一品就因为12W的开盘价被称为“天价豪宅”。
汤臣一品开盘15年,为何还有一半豪宅没卖完?
先看个故事吧:
1、 汤臣一品背后站着谁?
1995年时,陆家嘴算是一个(上海人眼中的)不毛之地。遇上浦东大开发,当时陆家嘴的土地本是用作办公,作为金融中心。不巧的是,第二年就遇上金融危机,加上房地产开发低谷,上海政府当即就做了一个轰动一时的决定:土地变性
汤臣集团从上海富都世界发展有限公司购买了现在“汤臣一品”所在地“陆家嘴
金融贸易区X4-2地块”,于是办公地转住宅,才造就了今天这块“天价豪宅”。
说到汤臣集团,就不得不再提一嘴汤君年。这个人,22岁时只身前往台湾创业,靠窗帘起家,随后就开始投资房产开发。90年代回到老家上海,他非常看好浦东的发展。那个时候上海人之间流传一句话:“宁要浦西一张床,不要浦东一套房”。
汤臣一品开盘15年,为何还有一半豪宅没卖完?
上海市中心当时是浦西,浦东这个不毛之地,被汤君年看到了,并执意要开发。投资初期当然没能一帆风顺,一块杂草丛生的土地演变成今天的形态,必然是铺路时面临了不小的挑战。由于资金紧张,汤君年那会儿身体落下不少毛病,就连妻子徐枫也跟着一度患上了抑郁症。
1995年的浦东,遇到汤君年,就像是穷途末路的书生,遇到了一生的伯乐。看似是一个人的投资,其实是双方成就。汤臣集团贡献了当时浦东最大的五星级酒店、第一个高尔夫球场、第一个5A级写字楼等等。所以,这下能理解汤君年将汤臣一品打造成为“第一豪宅”的意图了。
汤臣一品开盘15年,为何还有一半豪宅没卖完?
汤臣一品开盘15年,为何还有一半豪宅没卖完?
尽管汤臣一品是汤君年半路遇上的项目,但对于他来说,浦东的开发之路,前期的压力似乎在这一刻得到了释放,汤臣一品的项目或许是一碗甜粥,对于浦东是,对他和汤臣集团更如是。
2、 汤臣一品一开始就卖这么贵?
没错,2005年开盘时,汤臣一品就以“天价豪宅”登上时事热榜。汤臣一品于2005年10月19日开始预售,当时标价为11万元/平方米,最小的户型面积为434平方米,最大的1243平方米,在开盘之初就被称为“中国第一豪宅”
当初签订的土地使用权转让合同显示,楼面地价为485美元/平方米,土地使用权转让金总计5820万美元。后期,汤臣集团又追加投资至7620万美元,土地代价约6亿元。
汤君年看到这块土地时,270°面向黄埔江,是陆家嘴望江宝地。随后汤君年计划把这里发展成为中国第一豪宅,客户群面向全球的顶级富豪。可惜的是,还没建成,汤君年就因病逝世了。妻子徐枫和两个儿子接下了他的重任。
为了打造第一豪宅,让汤臣一品看上去内外皆壕,他们找到日本的三菱集团,让他们为汤臣一品定制生产一种黄金铝材面板,用于装饰大楼的外墙,后被称为“汤臣金”。为了望江角度更好,他们又放弃了7的容积率,最后采用了5.2的容积率。也就是说,整整放弃了1W平的可售面积。现在汤臣一品均价35W+,算下来,相当于损失了35个亿的收入。汤臣一品一路走来,总共也才回笼100个亿的资金。
汤臣一品开盘15年,为何还有一半豪宅没卖完?
如今的汤臣一品四栋楼全部面向江景,就是降低容积率的成效。至于是赔钱还是赚钱,不好说。富豪们的想法,谁又清楚呢?
3、 买汤臣一品的都是什么人?
接下来的事情,大家也清楚了。中国的富豪终究还是占少数,汤臣一品有没有这个魅力,能吸引到全球的顶级富豪呢?这个事情,也许不是一块地皮、一个城市能说了算的。
开盘后的三年,总共卖出4套。2009年3月,号称“绝不降价”的天价楼盘汤臣一品在硬撑了近4年后,终于做出降价让步。当然,这个降价定不能把汤臣一品拉下神坛。只是数据上,看似多卖了一些。汤臣一品的四栋楼,两栋出租两栋出售。如今出售的两栋还没卖完,对于汤臣集团来说,低价卖出去也是亏的。
豪宅发展到今天,不断有更好的项目崭露头角,上海紫园1号别墅、北京玫瑰园这样的独栋别墅更是有着高层豪宅没有的特性,独立、隐秘、安全,别墅似乎在近些年成为了富豪圈中的时尚单品,怎么着也得来一套。
那买汤臣一品的都是什么人呢?
从最开始几年的数据来看,一开始购买汤臣一品的都是上海本地人,分别来自虹口、普陀、徐汇三区。贵州省是除上海本地外占比最多的购房客户来源地,而港澳台及境外购房者仅有3人,分别来自美国、加拿大和香港特别行政区,各购买一套房源。
汤臣一品开盘15年,为何还有一半豪宅没卖完?
这些人或许带着投资的眼光以当时的高价买下豪宅,但到今天,并未听见有人二手转卖汤臣一品房源的消息。即使是最小的户型,算下来也要一个多亿才能买得起,对于普通人来说望尘莫及,而富豪,依旧不知道他们在想什么,但可以肯定的是,汤臣一品的替代品太多了,高层豪宅再豪华也比不上独栋的吸引力强。
截至到今天,来说说大家耳熟能详的名人吧。购置汤臣一品的富豪中,一线明星显然贡献了巨大力量。黄晓明、张柏芝、刘亦菲、郭敬明等等,都在此买了房。与其说是买房,不如说是咖位明星的聚集地。
上次听到杨超越落户上海的消息,妹妹啊,努努力,也来一套吧!
4、 汤臣一品值得买吗?
如果富豪们能看到我这篇帖,这个话题还算是有意义。各位打工人们,思考这个问题时,想的是什么呢?或者这个问题应该换成,“汤臣一品还会降价吗?我下辈子努努力……
汤臣一品值得买吗?
其实大可以抬头看看当今城市的发展格局,以及各个地方的落户政策。就会发现,深圳真的很努力在引进人才。当然,深圳房价翻了二十倍,似乎又很矛盾的把年轻人挡在了门外。房地产商们,炒房的人,不断投资,也兴起了深圳湾一号这样的豪宅项目。
这说明什么,不仅仅是汤臣一品的吸引力在下降,上海城市的吸引力也在被新兴城市瓜分。别说国外的顶级富豪了,就是国内的有钱人,也不见得能看上汤臣一品。
这个中国第一豪宅,未来的路,过去的坑,着实令人担忧……
(思进注:【免责声明】本文仅代表原作者个人的论述和观点,敬请读者自行判断。转发的目的为传递信息,不构成投资建议、不作任何商业用途、更不对其真实性负责。并已明确注明作者和文章来源,版权归原作者所有,如果涉及内容、版权等问题,请联系我,将立刻删除!)

我的更多文章

下载客户端阅读体验更佳

APP专享