今夜你看维港烟花灿烂,我看香港楼市忧愁

2017-07-02 10:06阅读:
今夜你看维港烟花灿烂,我看香港楼市忧愁
​文 | 李泽铭
「骄傲,在败坏以先;狂心,在跌倒之前。」
--《箴言16:18》
回归20年,最近大家多在回顾当年的经典场面,当中不可忽略的可说是楼市火爆,万人空巷排队疯抢新楼盘的场面。
最近,“荃湾海之恋”以呎价1.5万开卖,让人联想起同是荃湾的“愉景新城”和“灏景湾”(又名“浩劫湾”)在1997楼市泡沫爆破前开卖的盛况。
(图片来源:东网)
同样的火热,同样身处美国加息周期,今年有何不一样?究竟这逢七必爆的魔咒能否被打破呢?
香港楼市不会灭亡?
美国联储局在6月中宣布再加息0.25%,这是18个月内第四次加息,唯香港银行资金充裕,未有跟随美国加息,3个月美金LIBOR已升近1.3%,但本港3个月银行同业拆息HIBOR仍维持0.78的水平。
于是,一众楼市好友预期按揭息率将维持低水平,加上最近的新盘均超额认识数十倍,展望未来楼价的升势未完。中原地产亚太区副主席陈永杰曾对媒体表示,香港经济持续向好,楼市全年表现将维持平稳向上,预测下半年楼价再升5%。
但走在基本面前面的资本市场似乎却不这么想,除了已不积极发展房地产业务的长实地产(1113.HK)之外,其他香港房地产发展商的股价表现最近都一路向下。
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虽然,大多数人承认楼市已相当疯狂,但仍乐观坚信楼市不会灭亡,其中供不应求是他们的主要论调,认定可见未来楼价仍是升易跌难。
我对此观点不尽同意,但其逻辑值得多花时间思考与讨论。
毕竟房地产在香港,以至在中国也是社会贷款融资主要抵押品,其走势关系信贷市场以至整体经济枯荣。
一、供应不足,真的没办法解决?
这是许多楼市好友的核心论点,香港的新增土地供应主要来自三方面:
(1)政府出售手上的住宅用地;
(2)旧区重建;
(3)开发新住宅用地。
发展局于2012年曾详细公布政府的土地储备,未计算已经批准的租用地,住宅用地只有391.5公顷。政府自揭底牌予公众,手上可出售的住宅用地只剩下391.5公顷。
之后,外界按不同住宅类型下的最高地积比率估计,391.5公顷可建的住宅数量不足30万,若以政府目标每年新增5万套住宅计算(过去五年均未曾达标),六年已足襟见肘。
旧区重建,在任何一个社会都是让政府、发展商,以及受影响居民头痛的问题,当中的利益分配和冲突不易磨合。
香港政府在2010年把强拍(注一)的门槛由90%降低至80%,但收集业权仍是耗费经年。以本港著名的“香宾大厦”为例,位于尖沙咀心脏地带,楼龄超过60年。
自2011年起,田生集团已着手收集业权,但至今六年过去,仍未跨越8成可强拍的门槛。此外,旧区重建所获的土地均是细小、分散而破碎,对增加供应难起关键作用。
注一:
强制拍卖,又称强制售卖,或简称强拍,全名是《土地(为重新发展而强制售卖)条例》,是香港特区政府于1999年香港立法会通过的一项公共政策,目的为改善高龄楼宇收购重建效率。
根据《土地(为重新发展而强制售卖)条例》,任何人集齐同一地段90%或以上业权,并向土地审处信纳基于现有楼宇的楼龄或其维修状况,该地段理应重新发展,及多数份数拥有人已采取合理步骤以获取该地段的所有不分割份数,才可获土地审裁处发出强制售卖令。
自土地(为重新发展而强制售卖)(指明较低百分比)公告》于2010年4月1日生效后,以下三类楼宇,包括(一)50年或以上楼龄的楼宇,或(二)每户占业权10%以上的楼宇或(三)位于非工业地带的30年楼龄或以上的工厦,其拍卖门槛由集齐90%或以上的业权,降至80%,声称可令「落钉」投机者成本倍增。
(资料来源:维基百科)
上述两点问题的确不易解决,至于第三点的开发新住宅用地,看似难关重重,但只要社会达成共识,土地资源迅速由稀缺变成取之不缺。
二、由潜在供应引发的争论
香港现时法定郊野公园土地和绿化地占整体香港土地面积约67%,住宅用地只占7%(其中3%是乡村,市区住宅只有4%)。
许多人提出,把部分郊野公园或绿化地转作住宅用途,或重启填海造地。打郊野公园的主意是2013年政府透过智囊团向媒体吹风,但迅即引来环保团体的口诛笔伐,最后官方需出来连翻否认。
填海,曾是香港获取新土地的主要途径之一,而本港许多金融精英所身处的IFC和ICC,其土地都是由填海得来。然而,自从1997回归前通过《保护海港条例》后,在维港两岸填海已变得几乎没可能。
发展大屿山在回归前港英政府的工作报告中已提及,回归后的政府也多次咨询,招纳意见,但至今20年过去,大屿山的发展仍然只闻楼梯声。由于发展无可避免涉及郊野公园和填海,因此未讨论到规划,大家已为当地原居民(包括一众野生动物)的去向而争吵。
上述关于保育和发展的争论,在近年虽然愈演愈烈,但并非无法解决。居住问题近年更显迫切,市民对公共事务的参与度也日益增加,相信民意的最终导向能有限降低环保诉求对发展的阻挠。
试想67%的郊野公园和绿化地中拨出4%作住宅,对整体环境的影响其微,但香港的住宅数量倍翻,近乎所有居住问题均可迎刃而解。
除此之外,另一潜在供应是新界的农地。单是四大地产发展商在新界屯积了超过1亿平方尺的农地(其他散落在原居民或小型发展商手上),约1千公顷,是政府在2012年土地储备的2.5倍。

屯积多年,所等待的无非是有天能转换用途,升价十倍。过去数年的东北发展陷入泥沼,每次咨询会的讨论均被示威抗议声浪所掩盖。
说到底只是每人心目中的要求回报,与政府所开出价格存在差异。然而,这并非无可磨合的冲突,以往也有不少成功的例子,港英便摆平各方利益而发展出今日的沙田、屯门及天水围等市镇。在社会日益厌恶无尽政治攻讦环境下,新政府上场或有一番新景象。
另外,四大地产商的领头人物年事高,又忧虑新生代的政治能量往后不足与政府角,大多期望于有限时间内把农地的问题解决。
其中以四叔的动作最多,除了多番表示放话欲与政初商农地发展,更表示愿意捐赠部分农地予政府发展公共房屋,所求不外乎是制定一套各方接受的模式,往后有规可循。
重要的话再说一遍,香港存在大量可发展的土地,一旦利益分配得以解决,供应可以惊人速度增长。
三、香港的新增供应被谁吞没?
一直以来,“刚需”一词是楼市的护身符,而香港房屋不单是本地人的刚需,同时也是内地人的刚需。
有一说法是,内地人对环球资产配置需求日增,香港房地产相当具吸引力。对无限的北水而言,香港不外是弹丸之地,新增再多的供应,瞬间也被南下资金所淹没。
我们先看看数据再继续讨论,据美联物业房地产数据及研究中心综合土地注册处数据资料,按买家姓名作分析,2016年内地人买家(以姓名拼音辨别,因此包含已成为香港居民的内地人)购买一手物业所占的比率约13.8%,购入二手住宅所占的比率约6.2%。
即无论一手或二手成交仍是以本地人为主。
另外,运输及房屋局在今年3月回覆立法会议员提问时指出,由2013年~2016年,首次置业者交易数目占交易总数比例的71%至84%。
由2016年11月起,政府非首置印花税提高至15%后,购入第二套物业的成本大增,其后首置客的入市占交易总数比例明显增加至93%至95%。
从上述资料可见,楼市的购买力主要还是来先本地,并以自住为主(首置可推论为自住)。无可否认,本地人对住房的需求一直强烈,每年愈五万宗婚姻登记也刚需不断添加新动力。
四、按揭付款藏隐患
需求还是需求,能力却是另一回事。年初,美国研究机构Demographia公布一年一度国际供楼负担能力报告指,香港连续第七年成为全球供楼负担最重的城市,负担比例高达18.1倍,即超过18年不吃不喝才可以供满一套房产。
以近年的新推楼盘为例,一个两房一厅约500呎的单位售价大约600万,银行提供60%按揭成数,以25年还款期,2.15%息率计算,每月供款额只需1.55万。
根据统计处最新数字,家庭收入中位数是2.45万,超过30%的家庭月入超过4万,负担每月1.55万的供款尚算压力不大。然而,当息率上调3%至5.15%的量宽前水平,每月供款随即升至2.14万,让不少家庭感到吃力。
至于240万的首付如何解决,除了靠「父干」(意思等于我爸是李刚),发展商按揭成另一选择。
同样以一个售价600万的单位为例,发展商能提供高达八成,甚至九成的按揭。
若承造九成按揭,首期只需60万,借款540万分25年归还。发展商会提供初期低息优惠,如供款首3年的息率,与市场最优惠息率P-3.1%或H 1.5%相差无几,以息率2.15%计算,每月供款约2.32万,一般家庭勉强能负担。
但低息优惠期过后,息率会回复至P水平,假设已加息2%,息率将增加两倍至7.25%,供款金额递增至接近4万元。届时业主虽可选择转按予银行降低利息开支,除非收入暴增而通过银行的压力测试,否则此路难通。
在持续入不敷出的情况下,最后难免弃供变成银主盘。最近,发展商承造按揭占接近20%,为楼市埋下不稳因素。
另外,部分发展商推出120%按揭(注二)招客,更进一步把风险牵连至买家的亲人。
注二:120%按揭
120%指的贷款额最高可达新购物业估价的120%,但借款人(或其亲属)需提供多一项物业作抵押,实际按揭成数只有七成左右。
例如:借款人购买一个售1000万元的单位,而旧居尚余未偿还按揭,旧居估值需达700万元以上,发展商才借出最多1200万元,用于偿还旧居按揭及支付新楼楼价。
以两项抵押品总值1700万元计算,整体按揭成数为70.6%。对发展商来说,风险反而比之前按揭成数高达八、九成的新盘一按略低,但借款人却要押上原有的旧居。
五、美国加息影响几何
最后,顺带提醒一下认为香港不一定跟随美国加息的朋友,不妨参考上次美国加息周期。
美国在2004年启动加息,香港HIBOR在首年并未跟随,甚至因SARS导致经济崩溃,息率不升反跌。然而,踏入2005年因息差扩阔,资金外流加剧,港息在半年间完全追平美息。

(资料来源:彭博)
本港银行的资金成本主要来自三方面:
(1)存款利息;
(2)同业拆借HIBOR;
(3)金管局的贴现窗。
贴现窗利率,以金管局定立的基本利率为基础,一般参照美国联邦基金利率,因此在6月加息后,金管亦跟随上调基本利率至1.5%。
HIBOR之所以未跟随美息上扬,主因是银行体系结余总额仍接近2600亿,资金充裕。
但需留意,自美国上年12月加息后,港元持续转弱,近日更突破7.8关口,向7.85的强方保证步步进迫。
当资金外流的趋势启动,港息或再次以大家意外的速度攀升,重演2005年的戏码。

(资料来源:彭博)
六、结语
美国量化宽松实施以来,为世界各地埋下多个资产泡沫的地雷。虽然泡沫最终不一定爆破,但在加息缩表的趋势下,难有进一步膨胀的空间。
我以上所言,无法诱导读者远离楼市,或是卖房吐现。毕竟每人均有住房需要,利率正常化后收入足够负担供款,买楼自住问题不大。
无论是断崖式或是渐进式,楼市由牛转熊似是无可避免,如何应付楼价下滑对经济带来的冲击,值得整体社会深入思考和讨论。
1997年爆发金融风暴,2007年股楼见顶后随之而来了金融海啸,回归20周年的2017是否在劫难逃,暂时难有定论。
We always hope for the best but plan for the worst!
愿天佑我城!
今夜你看维港烟花灿烂,我看香港楼市忧愁