日本关西的“宾馆泡沫”即将破灭?

2019-12-04 16:13阅读:
——日本天天“蒋”【12月4日(星期三)篇】
日本关西的“宾馆泡沫”即将破灭?


近年来,由于外国游客纷纷涌入,日本关西地区人气爆棚,各个宾馆的业绩也呈现直线上升的趋势。可是,这一好势头最近开始出现逆转的信号。
日本大型不动产投资机构REIT发表的最新报告显示,20192-7月,该机构在大阪市、京都市持有宾馆的RevPAR(平均客房收益),分别同比下降了19%16%。而且,业绩大幅下滑现象,在关西地区的宾馆中比较普遍,从而导致日本全国宾馆的平均客房收益也下降了3%
2012年开始,访日的外国游客开始出现井喷之势,特别是景点众多的关西地区。以大阪府为例。2014年,到访大阪的外国游客为376万人,2018年就增长到了1142万人,宾馆的入住率和单价也不断上升。一头是观光地人气爆棚,另一头却是宾馆业绩下滑,看上去确实有些令人费解。其实,背后是宾馆的供过于求。
为了在关西地区抢占先机,不仅原有的宾馆持有机构不断扩大规模,各种房地产公司、投资基金也纷纷涌入旅游住宿领域。短短
SPAN>年时间,京都市就增加了8000多个宾馆房间,大阪市增加了22000个房间。而且,还有很多项目正在建设开发。
虽然关西地区的外国游客快速增长,但是宾馆房间的增长速度,显然已经超过了游客的需求。按照经济学规律,供过于求会导致价格下降,宾馆自然不会是特例。而且,由于互联网平台的普及和升级,消费者可以看到同地区大多数宾馆的价格,通过性价比选择最合适的宾馆。这让宾馆面临更大的竞争压力,往往通过压低价格来吸引消费者。
住宿单价不断下降的同时,关西地区的宾馆还要面对不断上升的经营成本。在日本劳动力普遍短缺的背景下,2018年,大阪府的宾馆所需客房人员与实际招聘人员的比率为7.31,京都府更是达到了7.71。虽然各个宾馆雇佣了外国劳动者来担任清扫员等,但是为了保持人员稳定,工资支出的压力也非常大。此外,洗涤费、用地费、建筑费、物业费等各种付费用也在不断增长。
更让人担忧的是,在市场出现饱和趋势的情况下,关西地区开设宾馆的门槛似乎还在降低。特别是大阪市,通过修改相关条例,放宽了对宾馆大厅及餐厅的设置限制,让更多人能够进入行业。不难想象,关西地区的宾馆大战,还会进一步加剧。
如今,一些机构已经开始采取紧急对策,抛售关西地区的宾馆以回笼资金。而与此同时,也有很多新玩家逆势而行,纷纷进场。“我们不怕整体环境的变化,因为我们有自己的生存之道。”
这些新进场的“玩家”依托民居,主要建设带有厨房和客厅的“家庭式旅馆”,充分满足了中国等地游客拖家带口、长期观光的需要,在严酷的市场环境中取得了让人羡慕的成绩。其实,以工作为主的商务人士和旅游观光的游客,在需求上本来就存在很大的不同。即使同为外国游客,需求也非常多元化。
前几年外国游客出现“井喷”之时,不少机构趁着这股大潮在关西地区采用“统一模式”抢建各种宾馆,没有深耕细作,以致忽略了外国游客的细分化需求。现在大潮退去,为抢速度而盲目扩张的企业遭遇寒风,甚至不得不遗憾出局。这些成败得失,值得有意在日本旅游市场发展的企业警醒和反思。