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外国人投资日本山林机会几何

2020-10-27 18:10阅读:

蒋丰

《日本新华侨报》总编辑

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——日本天天“蒋” 【20201027日(星期二)篇】
外国人投资日本山林机会几何
日本列岛,从飞机上俯瞰便是一片海上绿洲。
据联合国粮食及农业组织(FAO)公布的数据,日本的森林覆盖率高达68.5%,占国土总面积的3分之2以上,仅次于芬兰,居全球第二。
在这近7成的森林里,又有6成都是个人或企业的私有林。这就意味着山林买卖自由,空间超大。


外国人在日本抢购山林?
2010年前后,以《产经新闻》为代表,日本出现了多篇所谓《外国人与外籍企业在抢购日本山林》的报道,煽动危机感,甚至强调,海外投资家大量购买山林,是为了掌控日本的水资源。
然而根据日本林野厅的调查结果,2006年到2015年的10年间,海外资金购林成交的只有108件,加起来面积也不过1232
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《绝望的林业》、《兽害列岛》的作者田中淳夫在接受媒体采访时还表示,“实际调查得知,这些不过是新闻噱头,通过购买山林来获取水源是非科学性的,面积稍大一点山林一般都会有小河,称不上是水源,在估价时都不会被计算在内。当然,有不少外国人在日本购买山林是事实,几乎都是为了建别墅和度假村。”
据《日本经济新闻》报道,最近,日本艺人Hirosi自己买下一片山林,打造一个私人露营场的事情,通过YouTube扩散,让更多人有了购买一片专属露营地的打算。再加上日本新冠疫情迟迟未能得到控制,想搬到乡下住自给自足保平安的人也越来越多。
FOREST JOURNAL2020325日的报道,伴随着希望转卖山林的人和购买山林的人的增多,日本还出现了一个新兴行业,叫森林侦探。比如爱知县新城市的穗之国森林侦探事务所,就提供森林购买后的运营、林地登记的代办、野兽虫害的对策等业务。
日本山林银行的代表、有13年山林贩卖经验的辰己昌树分析称,购买山林,三类人居多。第一类,以采伐桧木为目的;第二类,为确保露营用的私有林或以建设医疗养老设施为目的;第三类,是在东日本大地震发生后,出现的一批从城市迁居农村的人。
田中诚就是第三类人。2年前,他在和歌山县内,以500日元购买了1万坪的山林,决定过自给自足的生活。他告诉记者,信息渠道有三个,一是地方上的森林组合或行政机构的介绍;二是专门负责买卖山林的中介;三是日本林野厅的山林竞卖的网站。另外,自己跟卖主签订所有权转移登记,万一手续有不妥,日后会造成隐患。建议用日本法务局的窗口,通过司法书士来推进,这需要额外支付10万日元的费用。


日本的山林究竟怎么个卖法?
日本山林银行代表辰己昌树还透露,“日本地方上的富裕阶层曾经把山林作为投资选项之一,所以在19791980年曾经有过一次价格高峰,是如今的10倍。也就是说,如今的山林价格,只是高峰期的十分之一,而且今后不能期待价格重回高峰,基本会保持现在的安定状态。”
辰己昌树的话的背后,有这样一个信息,如果是自用,现在可能是平价购林的好时机,如果想靠转手盈利,基本不太可能。
那么,日本的山林究竟怎么个卖法呢?辰己昌树称,“1公顷是3080万日元。这是种植了杉树、桧木的人工林的价格。与一般人理解不一样,天然林的价格反而便宜,1公顷是2030万日元。”
他提醒有意在日本购买山林的人,日本47个都道府县关于山林购买的细则各有不同,有一部分县,1万坪以上的大规模买卖需要提前跟县里打招呼,购买后也需要跟山林所在的市町村提交资料,日本政府还会发问卷调查,必须填写回复。
再来看看日本国土交通省公布的参考价格,山林根据位置不同,买卖价格也不同。都市近郊林地1平方米约在10005000日元,农村林地1平方米约在1001000日元,林业厂林地和山村深处的林地1平方米的价格都约在100日元以下。
山林往往境界线不分明,而且实际测量面积与公薄登记面积肯定有出入,请专业团队来测量实际面积,相当破费,而且一般是由购买者掏钱。所以日本基本上都是按照公薄登记面积来计算价格。
购买山林后,树木和土地需要分别纳税。树木的部分需要缴纳山林所得税,因为树木可以采伐后贩卖。土地的部分则需要缴纳让渡所得税。


要警惕入手容易出手难
在日本,也常听国内的朋友说,日本山林便宜,想在日本购地盖别墅。这个时候就要注意看了,你计划购买的山林所在的区域是否可以盖建筑物。
日本《都市计划法》把区域划分为都市计划区域、准都市计划区域、都市计划区域外。都市计划区域又分为市街化区域、市街化调整区域、非线引都市计划区域。山林大多被划入市街化调整区域,也就是说不会被建设成市街,因此原则上不允许盖建筑物。
《绝望的林业》、《兽害列岛》的作者田中淳夫也在采访中提醒大家,不管是出于什么目的购买山林,都要考虑到运营成本。日本是个自然灾害频发的的国家,台风、暴雨都可能导致树木倒塌,砸到田地或民宅,碰到电线和电话线,泥石流还会阻断交通,山林所有者都要背负一定的赔偿责任。
日本《读卖新闻》109日发表消息,称日本将制定新法,对外资购地加强监督。这条新闻令很多打算在日本购地的人望而却步。需要进一步说明的是,日本计划制定新法,是避免外国人购买边境离岛、核电站周边和自卫队基地等重要安保设施周围的土地,并不是绝对的禁止,而是需要买方事先提交购买计划,同时也会由相关部门对买方的国籍、海外关系、购买目的等进行调查。
此项新法的推进,不针对普通人,也不意味着日本排斥外国人购买山林。相反,在日本民间,更欢迎有越来越多的人购买山林。作为山林银行的代表,辰己昌树就表示。“绝大多数山林的所有人是老年人,继空房问题后,日本正面临无主之地的问题,从保护日本自然的角度出发,也希望有更多人购买山林。”
之所以出现无主之地,是因为很多年轻人放弃了继承山林。原因有二,一是年轻人一般都在大城市里打拼,距离老家山林太远,拥有山林没有实际的用途;二是一旦继承,就得准备一笔继承税,税后没有太大剩余价值不说,每年还得定期支付固定资产税,负担太重;三是万一发生自然灾害,泥石流或山火,造成危害,还得赔偿。
为此,日本从2019年推出了森林经营管理制度,支持老年人把山林交给所在的市町村,再由市町村委托团体运营。当然,也会产生一份森林环境让与税。
此外,日本在鼓励地方发力促进弃地利用的同时,也在考虑修改国家的总体土地利用规划。为适应人口减少的趋势,让弃地回归自然,变成山林绿地以创造更加宜居的环境,正在成为日本宏观层面调整土地利用的新方向。
今后,一旦地方与国家有效结合起来,日本的无主之地将找到更好的“归宿”,既消除了弃地者的各种烦恼,又能减轻国家的经济负担。更重要的是,面对大量出现的弃地,日本正在从制度层面改变土地管理和运营的方式,甚至在所有制上进行新的设计。这些探索,对于正在迈入老龄化的国家,颇具借鉴意义。 (本文首发于《环球时报》,内容有删减。)



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