2023人民法院典型案例：违约方享有合同解除权——山东济宁中院
2024-04-28 11:27阅读：
前言：本期推送案例为最高人民法院司法案例研究院《中国法院2023年度案例》刊载的一起合同纠纷案件，在该案件中，法院明确：本案争议焦点为：1.涉案合同应当继续履行还是解除；2.文化公司要求传媒公司继续履行合同支付房租、广告费并承担违约金的要求是否应当得到支持；3.传媒公司要求文化公司退还多收取的房租、支付违约金及免除房租的诉讼请求是否具有法律依据。房屋租赁合同的标的不适于强制履行。传媒公司因其自身经营存在困难，已向文化公司申请减少办公面积并寻求解决方案，后文化公司不同意其缩减租赁面积以减少经营成本，传媒公司已提前一个月告知文化公司解除合同。故传媒公司要求解除《企业人驻协议》不存在恶意违约的情形，同时传媒公司业已实际搬离租赁场所，如果继续要求其履行合同并交纳相应的租金，显然对其显失公平，文化公司也会因获得不当利益而违反诚实信用原则。因此，双方签订的《企业入驻协议》应当解除。因涉案协议已经解除，文化公司要求传媒公司支付第三年租金26万元，没有法律依据，不予支持。关于文化公司要求传媒公司返还广告费，因传媒公司已经完成制作广告的义务并多次承诺广告位置已经预留，业已为其开具增值税发票，故文化公司的该项主张没有事实和法律依据，不予支持。关于文化公司要求的违约金部分，虽然协议对违约金的计算方式进行了明确约定，但是该标准超过了法律保护的范畴应予调整，酌情认定传媒公司应当向文化公司支付违约金6.5万元(3个月租金)。关于传媒公司要求被告返还多收取的租金、支付违约金及免除房租，根据鉴定公司出具的鉴定报告，涉案场所的面积已远超合同约定的租赁面积，故对传媒公司的该项诉讼请求，不予支持。因南某系传媒公司唯一股东，其未能提供证据证明其财产是独立于传媒公司的财产，因此其应当对传媒公司支付的违约金承担连带清偿责任。
文化公司诉传媒公司、南某房屋租赁合同案
——违约方享有合同解除权
案件索引
山东省济宁市中级人民法院(2021)鲁08民终6621号民事判决书
裁判要旨
本案争议焦点为：1.涉案合同应当继续履行还是解除；2.文化公司要求传媒公司继续履行合同支付房租、广告费并承担违约金的要求是否应当得到支持；3.传媒公司要求文化公司退还多收取的房租、支付违约金及免除房租的诉讼请求是否具有法律依据。房屋租赁合同的标的不适于强制履行。传媒公司因其自身经营存在困难，已向文化公司申请减少办公面积并寻求解决方案，后文化公司不同意其缩减租赁面积以减少经营成本，传媒公司已提前一个月告知文化公司解除合同。故传媒公司要求解除《企业人驻协议》不存在恶意违约的情形，同时传媒公司业已实际搬离租赁场所，如果继续要求其履行合同并交纳相应的租金，显然对其显失公平，文化公司也会因获得不当利益而违反诚实信用原则。因此，双方签订的《企业入驻协议》应当解除。因涉案协议已经解除，文化公司要求传媒公司支付第三年租金26万元，没有法律依据，不予支持。关于文化公司要求传媒公司返还广告费，因传媒公司已经完成制作广告的义务并多次承诺广告位置已经预留，业已为其开具增值税发票，故文化公司的该项主张没有事实和法律依据，不予支持。关于文化公司要求的违约金部分，虽然协议对违约金的计算方式进行了明确约定，但是该标准超过了法律保护的范畴应予调整，酌情认定传媒公司应当向文化公司支付违约金6.5万元(3个月租金)。关于传媒公司要求被告返还多收取的租金、支付违约金及免除房租，根据鉴定公司出具的鉴定报告，涉案场所的面积已远超合同约定的租赁面积，故对传媒公司的该项诉讼请求，不予支持。因南某系传媒公司唯一股东，其未能提供证据证明其财产是独立于传媒公司的财产，因此其应当对传媒公司支付的违约金承担连带清偿责任。
基本案情
南某系传媒公司法定代表人。2019年2月1日，文化公司作为出租方、传媒公司作为承租方，双方签订《企业入驻协议》协议约定：租赁面积为700平方米，租赁期自2019年3月1日起，期限为3年。租赁期内文化公司按照下列标准向传媒公司收取相关费用：总金额26万元整。第一年，合同签订付5万元，一月内付5万元，两个月内付8万元，余8万元投放传媒公司广告；第2年和第3年均是一次性支付26万元。同时约定传媒公司支付次年房租需提前2个月完成，否则视为违约，每超过一天，传媒公司应以违约金额的10%作为违约金支付给甲方。如因不可抗力等因素，对双方或任何一方造成经济损失的，任何一方不得向对方提出索赔要求。协议签订后，传媒公司按照合同约定支付了前两年的房租，文化公司亦为传媒公司开具了52万元的增值税发票。同时传媒公司也为文化公司开具了8万元广告费的增值税发票。2020年12月31日，传媒公司向文化公司提出《申请》，要求缩减租赁面积。2021年1月19日，文化公司向传媒公司发出《房屋催缴通知》，表示不同意传媒公司提前解除协议，亦不同意传媒公司缩减办公面积的申请。2021年1月20日，传媒公司向文化公司提出《房屋不再续租通知》，并于2021年2月24日前搬离涉案场所。传媒公司认为文化公司提供的房屋租赁面积仅为557.2平方米，比合同约定面积少142.8平方米，文化公司两年共多收取租金106328.88元；诉讼中其申请对租赁房屋面积进行鉴定，鉴定机构出具鉴定报告认定租赁房屋面积为766.77平方米。文化公司认为传媒公司不支付第3年租金的行为侵害了其合法权益，要求传媒公司支付第3年租金26万元及迟延交纳租金所产生的违约金，返还广告费(租金)8万元，南某对上述请求承担连带责任。传媒公司提出反诉请求，要求依法确认双方于2021年1月20日合同已经解除；文化公司返还多收房租106328.88元及多收取房租的违约金，返还应免除租金6.5万元(因不可抗力应免除租金3个月)。
裁判全文
山东省济宁市任城区人民法院经审理认为：本案争议焦点为：1.涉案合同应当继续履行还是解除；2.文化公司要求传媒公司继续履行合同支付房租、广告费并承担违约金的要求是否应当得到支持；3.传媒公司要求文化公司退还多收取的房租、支付违约金及免除房租的诉讼请求是否具有法律依据。房屋租赁合同的标的不适于强制履行。传媒公司因其自身经营存在困难，已向文化公司申请减少办公面积并寻求解决方案，后文化公司不同意其缩减租赁面积以减少经营成本，传媒公司已提前一个月告知文化公司解除合同。故传媒公司要求解除《企业人驻协议》不存在恶意违约的情形，同时传媒公司业已实际搬离租赁场所，如果继续要求其履行合同并交纳相应的租金，显然对其显失公平，文化公司也会因获得不当利益而违反诚实信用原则。因此，双方签订的《企业入驻协议》应当解除。因涉案协议已经解除，文化公司要求传媒公司支付第三年租金26万元，没有法律依据，不予支持。关于文化公司要求传媒公司返还广告费，因传媒公司已经完成制作广告的义务并多次承诺广告位置已经预留，业已为其开具增值税发票，故文化公司的该项主张没有事实和法律依据，不予支持。关于文化公司要求的违约金部分，虽然协议对违约金的计算方式进行了明确约定，但是该标准超过了法律保护的范畴应予调整，酌情认定传媒公司应当向文化公司支付违约金6.5万元(3个月租金)。关于传媒公司要求被告返还多收取的租金、支付违约金及免除房租，根据鉴定公司出具的鉴定报告，涉案场所的面积已远超合同约定的租赁面积，故对传媒公司的该项诉讼请求，不予支持。因南某系传媒公司唯一股东，其未能提供证据证明其财产是独立于传媒公司的财产，因此其应当对传媒公司支付的违约金承担连带清偿责任。据此，山东省济宁市任城区人民法院判决如下：一、依法确认文化公司与传媒公司签订的《企业入驻协议》于2021年1月19日解除；二、传媒公司于本判决生效之日起十日内支付文化公司违约金6.5万元；
三、南某就本判决确认的第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回文化公司的其他诉讼请求；五、驳回传媒公司的其他诉讼请求。
文化公司不服一审判决，提出上诉。
山东省济宁市中级人民法院经审理认为：房屋租赁合同为继续性合同，虽然承租人在租赁合同中的主要义务是支付租金，但除此之外还负有按照约定方法使用租赁物、不当使用租赁物时的损害赔偿等义务，故租赁合同不适于强制履行。传媒公司虽不享有合同解除权，但其离开租赁楼房已不再实际经营，双方租赁合同事实上已无法履行，为防止形成合同僵局导致损失进一步扩大，判决解除双方的租赁合同并无不当。传媒公司要求按照合同约定支付违约金，数额过高，远超其实际损失，不予支持。在传媒公司要求减少租赁面积并搬离租赁场所的情况下，文化公司并未秉持诚实信用原则采取有效措施减少自身损失，没有采取积极措施同传媒公司就不可抗力的租金等进行协商，一审法院认定的6.5万元违约金数额合理，予以维持。文化公司认为传媒公司并未完成广告“投放”这一义务，因此应当返还8万元的广告费。二审法院认为“投放”并不是传媒公司单方的义务，也需要文化公司的配合。鉴于传媒公司已经完成了广告的设计制作，也承诺随时可以投放，文化公司并未举证说明未能完成“投放”是因为传媒公司单方面的原因。因此，不支持文化公司要求传媒公司返还广告费8万元的主张。据此，山东省济宁市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
