富田兴合苑业主的大事小事450、一个小区业主自管物业的案例
2020年9月10日晚上21:40，田沛山6-4-201发送名为《广州祈（qí）乐苑（yuàn）小区开除物业 业主自管 3年净赚400w》的小视频。
2020年9月10日晚上21:40，田沛山6-4-201发送名为《广州祈（qí）乐苑（yuàn）小区开除物业 业主自管 3年净赚400w》的小视频。
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相关文章2：《一个小区业主自管物业的案例》（人民日报发表于2017-05-19 04:09）
没有物业，小区会怎样？
广州市海珠区祈乐苑，已为此求解3年多。
这个小区深嵌（qiàn）在狭窄拥挤的怡（yí）乐路内，看起来平常无奇。熙熙攘攘的人群每天从门前过，不会有谁往里边多瞧上一眼。
前不久，祈乐苑突然火了，不少媒体记者接连登门报道。
“热烈庆祝祈乐苑小区业主自管三周年”，小区圆形拱门上的一条横幅，道出了个中缘由。
业主自管？怎么管？能管好？不少人觉得新鲜，更有疑惑。
“说来也不新鲜了，这不都3年了嘛！”小区业主邓伯说着话，手里的卡片轻轻一刷，门禁应声开启。
走进小区，眼前是干净整洁的路面、绿树掩映的广场、停放齐整的车辆。迎面走来的业主，神情从容淡定。
搁在3年前，业主们可高兴不起来。那时虽有物业公司管着，小区里却治安问题不断、环境脏乱不堪、设施损坏严重。住在17层的邓伯，甚至连续一周不敢出门，“因为电梯经常故障，下了楼不知道回来时要不要爬楼梯。”即便如此，物业公司还总说“入不敷（f）出”，吵着要涨物业费。
祈乐苑的业主炒掉了物业，无奈之下走上了自管之路。3年来，小区物业费没有上调一分钱，卫生、治安却运转自如，而且还“赚”了五、六百万元。“现在，整个小区1400户没有一户迟交、赖交物业费，缴费比率100%。”邓伯说。
在物业公司与小区业主矛盾频发的当下，祈乐苑的做法有多大意义？是否具备可复制性？作为基层社会治理的一部分，居民参与社区事务的积极性如何调动？物业服务又该怎样满足业主需求？祈乐苑的自发探索，依然在路上，或许还难以给这些问题提供一个明确的答案。但正如一些业主所说：“自管不一定最好，适合自己小区的才最好。”
小标题：不满小区环境，业主众怒换物业
“这是一个长长的故事。”52岁的冼（xin）敏强是土生土长的“老广”，2013年6月，祈乐苑第一届业主委员会成立时，他就是业委会委员；前年换届，他成了业委会主任，一直干到今天，也一路见证了炒掉物业、业主自管过程中的风风雨雨。
2012年9月，承接祈乐苑物管业务已逾（yú）12年的祈荣物业突然贴出一张通告，宣称将上调物业费。一石激起千层浪。
…逾：1.超过；越过：～期。～限。～额。年～六十。
2.更加：～甚…
“其实原本就不平静！”邓伯至今回忆起来，还有些心绪难平，“小区卫生状况很差，绿化缺乏维护，到处是裸露的草皮。治安不好，电梯经常坏了也没人修。可以说，是这一带出了名的烂小区，连二手房房价都比周边同等楼盘低一两成。”
一开始，业主们没有把祈荣物业贴出的涨价通告当回事，直到有业主发现，银行账户被多扣了钱，长期积压的情绪被引爆了。
“按法律规定，涨物业费一定要达到‘双过半’业主同意，即占建筑物总面积过半数的业主和占总人数过半数的业主。”业主赵少伟是广东颐（yí）和律师事务所执业律师，经他这么一解释，几位业主怒气冲冲地将祈荣物业投诉到海珠区新港街道办事处。经海珠区房管局和区物价局协调，祈荣物业承认涨价行为违法并同意退款。
一计不成，再生一计。同年12月28日，祈荣物业再度张贴公告，称已征得737户业主同意，涨价获得“双过半”支持。从当年12月开始，小区物业费正式涨价，楼梯楼上涨至0.85元/月/平方米，电梯楼上涨至1.38元/月/平方米。
2013年1月，4名业主以个人名义将祈荣物业告上法庭。“如果管理得好，涨价是能够接受的。大家坚决抵制，主要是对服务不满意。”冼敏强透露，“在公告中，物业公司喊亏，这也是他们出钱弄的，那也是他们出钱弄的，事实上很多东西都是坏的。”
但是业主们很快就发现，以个人名义同一家公司打官司，讨不到什么便宜。“为何屡次被耍弄？因为不在一个平等的层面上对话。”赵少伟说，“物业公司手上有业主签名，你说他违法，他说拿出证据来。单靠这几个人，师出无名，人力有限，要拿到过硬的证据，难！”
祈乐苑筹备业委会的行动悄然展开。依据《物业管理条例》规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。从成立筹备组，到提交资料，再到开业主大会，几个人磨破嘴皮、踏破脚板。
“那段‘扫楼’时光苦不堪言。”如今担任业委会副主任的刘永洪说，白天大家都要上班，晚上挨家挨户跑；让业主签名还好说，可要人拿出房产证和身份证就比较难了。有些人不愿让别人知道隐私，有些人房产证上是父母或其他亲属的名字，和实际住在里面的住户根本对不上……
2013年6月，祈乐苑业委会终于成立，包括律师、大学教授、公务员等骨干力量，此举成为后来炒掉物业直至实现自管的制胜一招。
刚成立的业委会发现，祈荣物业提供的737份业主签名中，多份签名笔迹相似；有的张冠李戴，将相邻业主的名字混淆；有的牛头不对马嘴，用的是上一手业主的签名。经过一一核对，共有192户业主被冒签，证据提交到法庭，物业公司无言以对。2013年9月，海珠区法院判决物业费涨价无效，业主一审胜诉。
伪造签名的骇人做法，让业主们下定决心换掉物业公司。判决生效后，业委会启动新物业招标工作，同年11月经全体业主表决，选定了“新管家”。
“2月28日下午2时许，新老物业开始交接。谁承想，就在所有交接项目几近完成之时，祈荣物业却节外生枝，坚持要“占有”小区大门及停车场、商铺的管理权。
请看下集《富田兴合苑业主的大事小事451、一个小区业主自管物业的案例2》”
若不知晓历史，便看不清未来
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