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相关文章2:《一个小区业主自管物业的案例》(人民日报发表于2017-05-19 04:09

富田兴合苑业主的大事小事451、一个小区业主自管物业的案例2
小标题:不平静的接管之夜
2014228日晚,祈乐苑小区大门,数百名业主和祈荣物业的门卫对峙。双方情绪激动,冲突一触即发……
在我们招聘到新物业公司后,看到大势已去,旧管家祈荣物业于2014123日张贴《告祈乐苑全体业主书》,表示将于228日结束物业管理服务。然而,当我们满心欢喜地等到这一天,却发现物业公司又耍了一个心眼。xin敏强说。

228日下午2时许,新老物业开始交接。谁承想,就在所有交接项目几近完成之时,祈荣物业却节外生枝,坚持要占有小区大门及停车场、商铺的管理权。

保洁、消防都交给新物业了,商铺、停车场这些有利可图的却不肯放,尤其是我们小区的大门你们走了还要霸占着,太离谱!数百名业主围过来,抗议祈荣物业非法占有小区公共财产,阻碍物业交接。

在这期间,业委会分成几拨,一拨守住大门,安抚业主情绪,防止事态扩大;一拨继续与祈荣物业代表谈判,从下午一直持续到深夜;还有一拨直接到海珠区有关部门和新港街道办事处反映情况。

经过新港街道办事处和海珠区国土房管分局多次沟通调解,31日凌晨2点多,距离接管开始已逾12小时,祈荣物业知难而退,和业委会达成临时协议,同意新物业管理公司进驻,3日过渡期限后移交大门、停车场等管理权。

至此,祈乐苑小区业主维权历时一年半。

刚开始我们考虑,业委会成员都是兼职,大家都担心没有能力做好物管的事,所以还是选择了外聘物业公司,并签订了一年的试用合同。如果行之有效,我们就续约;如果效果不好就另作打算。敏强称,这种做法初步实现了小区收益归所有业主。

但麻烦并未结束。新物业公司发现,连接15部电梯的呼救系统不见了,只留下一堆电线,还有6部电梯的上行保护装置也没了,小区内所有的监控摄像头都不见踪影。此外,小区内约80%的消防设备由于老化、故障等问题无法正常使用。

能否管理好小区,还全体业主一个新的祈乐苑?一道严峻的考题,摆在新物业公司特别是青涩的业委会面前。

小标题:初尝自管,在烦恼中成长

新物业公司接手后,祈乐苑开始了业主半自管,即所有收支全部由业委会统筹管理,然后采用酬金制的方式,按照岗位支付新物业公司人员工资,并将总收益的10%作为物业公司的利润。

业委会给新物业公司设定了一年的试用期,试用情况并没有令业主满意。刘永洪说,来自小区卫生方面的投诉最多,几乎占了80%以上,举例来说,我连续几天蹲点,看保洁员清理垃圾,发现他们每天只收一次,而且收完后也不拖地,残渣、臭水到处都是。说了没用,他们说公司给的工资跟周边有的小区基本齐平,那里的清洁工一天也只收一次。

业委会几个人又坐在一起讨论,说来说去,最后归结到两点:请物业公司,多一层分包,等于吃掉一层利润,假设直接用来提高一线人员工资,效果会不会好一些;由物业公司聘人,还是没解决这些人听谁的这个问题,公司给他发工资,业主的意见他就很难听进去。

物业公司通常会向我们提供一份人员表,然后由我们拨付工资。但我们发现这人员表有问题,有吃空饷’”的情况。冼敏强说,表中列了25位保安,经过清点实际只有18人,虽然物业公司说人员流动性比较强,但没有理由少这么多。

20152月,祈乐苑业主投票决定,再次炒掉物业,并自行组建直接隶属于业委会的物业中心,开始实施全面自管。

专业的物业公司都管不好,靠你们几个门外汉,行吗?个别业主的质疑随后得到了印证。

首先是领头羊的问题。祈乐苑选出的第一任业委会主任是中山大学的一名老教授,虽然德高望重但年事已高,经不起折腾。在经历了旧物业公司的关联业主用万能胶堵钥匙孔、路上拦截辱骂等种种骚扰后,老教授经不住家人的极力反对,主动卸任。

20156月上任的冼敏强已经是第三任,之后业委会队伍才逐渐稳定下来。
他的本职工作就在企业,懂管理。刘永洪说,业委会用省下来的物管利润适当提高保洁员、保安的工资,稳定了人员队伍,提高了劳动积极性。如今,小区垃圾一天收运3次,之后再用清洁剂拖洗一遍地面,关于卫生方面的投诉基本绝迹。

物业管理涉及方方面面的利益,又都是家长里短。祈乐苑业委会在教训中学习,在挫折中成长。
比如对于车辆停放,业委会拟了一个车辆管理规定,经过业主大会投票通过了,但由于缺乏经验没有考虑到访客停车问题,对所有外来车辆一律实行8/小时、上不封顶的收费政策。
不久,骂声就来了。孩子来看一下老爸老妈,陪我们吃餐饭,停车就停掉他们几十元钱,有这样的道理吗?老年业主们颇为子女的荷包心疼,跑来业委会吐槽

业委会正视业主的意见,想出一记妙招——给业主的直系亲属发放亲友卡,但凡持卡进小区探亲访友的,可享受2.5/小时的优惠收费。这下,骂声变成了掌声,皆大欢喜。

冼敏强给记者算了一笔账:小区每年总收入约为400万元,包括物业管理费、车位费和车辆管理费、其他收益3个部分。
物业管理费每月约13万元,车位费和车辆管理费每月约15万元,其他收益则包括电梯广告收益、网球场租赁lìn收益、小区摊位收益、房屋中介款、代收水电费等;对前物业公司的资金追讨,算下来也有数十万元。
请看下集《富田兴合苑业主的大事小事452一个小区业主自管物业的案例3


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