富田兴合苑业主的大事小事452、一个小区业主自管物业的案例3
2020年9月10日晚上21:40，田沛山6-4-201发送名为《广州祈（qí）乐苑（yuàn）小区开除物业 业主自管 3年净赚400w》的小视频。
2020年9月10日晚上21:40，田沛山6-4-201发送名为《广州祈（qí）乐苑（yuàn）小区开除物业 业主自管 3年净赚400w》的小视频。
新浪博客
相关文章2：《一个小区业主自管物业的案例》（人民日报发表于2017-05-19 04:09）
…
3年来，业主自管从青涩到纯熟，运营慢慢走上正轨。自管的第一年，小区所有监控视频、消防设施等全部更新，算是收拾完前物业留下的烂摊子；这两年，业委会开始用结余款项对小区环境进行改造，包括大门和花园整治、两个网球场更新、之前大片的卫生死角改造等。
如今，祈乐苑门口保安守门尽责，汽车一车一证，业主刷卡进出；小区里假山、绿化、道路、长廊错落有致，人行车走井井有条；楼体清洁白净，地面垃圾无影。邓伯舒心慨叹：“一元钱的物业费，电梯里面还带空调，这在很多高档小区也未必有吧！”
如今的祈乐苑业主们，不仅自觉按时交物业费，自觉把自家垃圾带到指定收集点，还积极为小区管理建言献策。业委会的日常会议，对所有业主敞开大门。
当然，物业管理中，矛盾是常态，利益永远在动态平衡中。就说修雨棚这事，业委会便没少烦心。
“广州雨多，很多业主希望在一楼屋檐修雨棚，进进出出方便；可一些二楼业主不干，嫌滴滴答答的吵。”
冼（xin）敏强一摊手说，这事到现在还没搞定，只能尽量平衡利益，让每栋楼业主自己讨论决定。
小标题：费用不涨，服务不下降
业主自管后，祈乐苑的物业费一直没涨，至今还保持着10年前的水平——楼梯楼0.7元/月/平方米、电梯楼1元/月/平方米；停车月保费甚至从过去的1000元下降到500元至600元。
那么问题来了：10年来物价、人工涨了又涨，这么低的收费如何维持小区日常运转？
冼敏强给记者算了一笔账：小区每年总收入约为400万元，包括物业管理费、车位费和车辆管理费、其他收益3个部分。
物业管理费每月约13万元，车位费和车辆管理费每月约15万元，其他收益则包括电梯广告收益、网球场租赁（lìn）收益、小区摊位收益、房屋中介款、代收水电费等；对前物业公司的资金追讨，算下来也有数十万元。
支出部分中，最大头的是50多名物业管理人员的工资薪酬和保险福利，每月大约20余万元。此外包括园区工程建设、购买工程物料、清洁用品、设备维修费用及相关办公费用等。
“在3年的业主自管中，小区共收入约1200万元。除去支付物业管理人员工资等费用外，还结余约五六百万元。”冼敏强称。
在自管中，祈乐苑逐渐形成了三层架构。最高层是业委会，共有10位委员组成；再往下，有一个物业中心，直属业委会，设保安部、工程部、清洁部、行政部等部门；最基层是保洁员、保安等一线物管人员。
“我们就相当于一个公司，这些物管员工，包括物业主管在内全部是直接自聘的，也正常给员工发工资和缴社保。”冼敏强说，与企业不同的是，业委会10位委员全部为兼职，不拿一分钱工资，所有盈余用于整个小区的翻新建设。
业委会每年2万元的活动经费是经业主大会投票同意的，在账上却一挂3年，从来没有用过。
为了保障业主知悉权，业委会还对每月的开支收入予以公告和网上公示，详细到为开会购买水果的费用。
不压缩员工工资成本，祈乐苑物管收支的盈余从哪儿来？冼敏强表示，物业费虽然没涨，但交的人多了。“过去，小区有些业主，十几年来就没交过一分钱物业费。现在业主自管了，都得老老实实交。有一个业主很顽固，一拖半年就是不交。我们不用左哄右劝，更不用威逼利诱，理直气壮拿出《业主公约》来直接起诉到法院。最后法院判他如数补交1000多元物业费，外加1000多元滞纳金，让他懊悔不迭。”冼敏强说，“一人倒霉十人看，之后就没人敢再当‘老赖’了。”此外很重要的，是去除了物业公司在中间的利润。过去很多共有产权的广告、租赁（lìn）收益，不明不白进了物业公司腰包，现在全部“颗粒归仓”。
为了给业主提供更好的物业服务，祈乐苑业委会在人力资源管理上动足了脑筋。物业中心建立了员工饭堂和宿舍，50多人全部包吃包住，“五险一金”一项不少，节假日还按规定有两倍或三倍工资。员工忠诚度大大提高，小区治安和环境都大为好转。
保洁员陈阿姨干这行有七八年了，前些年在附近一个小区工作的时候，她和工友基本上一个月也不会擦洗一次垃圾桶，留下经年累月的残渣污渍（zì），即使垃圾清干净了也是臭气阵阵。
如今到了祈乐苑，陈阿姨不但每星期都洗垃圾桶，洗完后还里里外外擦得干干净净。“一来呢，是这边的工资待遇确实稍好那么一点点，我来这里3年，已逐年上涨了800多元，现在比周边一些大楼盘还高一点；二来呢，这个小区没有物业公司，是业委会直接给我发工资，那业主提的意见你不听咋行？”
小标题：“自管不一定最好，适合自己小区的才最好”
业主自管，看起来很美。
如今，祈乐苑小区成为业主自管的样本，不少小区业委会前来取经，祈乐苑小区也正在协助两个小区复制业主自管模式。2017年2月19日，广东业委会互助论坛首届新春茶话会在这里举行，来自全省数十个小区的业主云集，共同探讨业委会和物业管理论题。
“还有一些业主担心，大型社区自管很容易导致参与不足，如果不能建立起一个完善的民主决策、执行和监督机制，“业主话事”很可能演变为少数人垄断的“业委会话事”。其结果，是在物业公司之外，多了一个“老豆”（广东话：爸爸）。
请看下集《富田兴合苑业主的大事小事453、一个小区业主自管物业的案例4》”
若不知晓历史，便看不清未来
欢迎关注博客'人性的游戏'或微博'人性的游戏'