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相关文章2:《一个小区业主自管物业的案例》(人民日报发表于2017-05-19 04:09

3年来,业主自管从青涩到纯熟,运营慢慢走上正轨。自管的第一年,小区所有监控视频、消防设施等全部更新,算是收拾完前物业留下的烂摊子;这两年,业委会开始用结余款项对小区环境进行改造,包括大门和花园整治、两个网球场更新、之前大片的卫生死角改造等。
富田兴合苑业主的大事小事452、一个小区业主自管物业的案例3
如今,祈乐苑门口保安守门尽责,汽车一车一证,业主刷卡进出;小区里假山、绿化、道路、长廊错落有致,人行车走井井有条;楼体清洁白净,地面垃圾无影。邓伯舒心慨叹:一元钱的物业费,电梯里面还带空调,这在很多高档小区也未必有吧!

如今的祈乐苑业主们,不仅自觉按时交物业费,自觉把自家垃圾带到指定收集点,还积极为小区管理建言献策。业委会的日常会议,对所有业主敞开大门。

当然,物业管理中,矛盾是常态,利益永远在动态平衡中。就说修雨棚这事,业委会便没少烦心。
广州雨多,很多业主希望在一楼屋檐修雨棚,进进出出方便;可一些二楼业主不干,嫌滴滴答答的吵。
xin敏强一摊手说,这事到现在还没搞定,只能尽量平衡利益,让每栋楼业主自己讨论决定。

小标题:费用不涨,服务不下降
业主自管后,祈乐苑的物业费一直没涨,至今还保持着10年前的水平——楼梯楼0.7//平方米、电梯楼1//平方米;停车月保费甚至从过去的1000元下降到500元至600元。
那么问题来了:10年来物价、人工涨了又涨,这么低的收费如何维持小区日常运转?

冼敏强给记者算了一笔账:小区每年总收入约为400万元,包括物业管理费、车位费和车辆管理费、其他收益3个部分。
物业管理费每月约13万元,车位费和车辆管理费每月约15万元,其他收益则包括电梯广告收益、网球场租赁lìn收益、小区摊位收益、房屋中介款、代收水电费等;对前物业公司的资金追讨,算下来也有数十万元。

支出部分中,最大头的是50多名物业管理人员的工资薪酬和保险福利,每月大约20余万元。此外包括园区工程建设、购买工程物料、清洁用品、设备维修费用及相关办公费用等。
3年的业主自管中,小区共收入约1200万元。除去支付物业管理人员工资等费用外,还结余约五六百万元。冼敏强称。

在自管中,祈乐苑逐渐形成了三层架构。最高层是业委会,共有10位委员组成;再往下,有一个物业中心,直属业委会,设保安部、工程部、清洁部、行政部等部门;最基层是保洁员、保安等一线物管人员。

我们就相当于一个公司,这些物管员工,包括物业主管在内全部是直接自聘的,也正常给员工发工资和缴社保。冼敏强说,与企业不同的是,业委会10位委员全部为兼职,不拿一分钱工资,所有盈余用于整个小区的翻新建设。
业委会每年2万元的活动经费是经业主大会投票同意的,在账上却一挂3年,从来没有用过。

为了保障业主知悉权,业委会还对每月的开支收入予以公告和网上公示,详细到为开会购买水果的费用。

不压缩员工工资成本,祈乐苑物管收支的盈余从哪儿来?冼敏强表示,物业费虽然没涨,但交的人多了。过去,小区有些业主,十几年来就没交过一分钱物业费。现在业主自管了,都得老老实实交。有一个业主很顽固,一拖半年就是不交。我们不用左哄右劝,更不用威逼利诱,理直气壮拿出《业主公约》来直接起诉到法院。最后法院判他如数补交1000多元物业费,外加1000多元滞纳金,让他懊悔不迭。冼敏强说,一人倒霉十人看,之后就没人敢再当老赖了。此外很重要的,是去除了物业公司在中间的利润。过去很多共有产权的广告、租赁lìn收益,不明不白进了物业公司腰包,现在全部颗粒归仓

为了给业主提供更好的物业服务,祈乐苑业委会在人力资源管理上动足了脑筋。物业中心建立了员工饭堂和宿舍,50多人全部包吃包住,五险一金一项不少,节假日还按规定有两倍或三倍工资。员工忠诚度大大提高,小区治安和环境都大为好转。

保洁员陈阿姨干这行有七八年了,前些年在附近一个小区工作的时候,她和工友基本上一个月也不会擦洗一次垃圾桶,留下经年累月的残渣污渍,即使垃圾清干净了也是臭气阵阵。
如今到了祈乐苑,陈阿姨不但每星期都洗垃圾桶,洗完后还里里外外擦得干干净净。一来呢,是这边的工资待遇确实稍好那么一点点,我来这里3年,已逐年上涨了800多元,现在比周边一些大楼盘还高一点;二来呢,这个小区没有物业公司,是业委会直接给我发工资,那业主提的意见你不听咋行?

小标题:自管不一定最好,适合自己小区的才最好

业主自管,看起来很美。
如今,祈乐苑小区成为业主自管的样本,不少小区业委会前来取经,祈乐苑小区也正在协助两个小区复制业主自管模式。2017219日,广东业委会互助论坛首届新春茶话会在这里举行,来自全省数十个小区的业主云集,共同探讨业委会和物业管理论题。

还有一些业主担心,大型社区自管很容易导致参与不足,如果不能建立起一个完善的民主决策、执行和监督机制,业主话事很可能演变为少数人垄断的业委会话事。其结果,是在物业公司之外,多了一个老豆(广东话:爸爸)。
请看下集《富田兴合苑业主的大事小事453一个小区业主自管物业的案例4

若不知晓历史,便看不清未来
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