新城控股究竟还有多少投资价值?

2019-07-12 20:56阅读:
新城控股究竟还有多少投资价值?
文/杨国英
是报应,肯定会超出想象。
正羁押在看守所的王振华,可能从来有没有想过,妖魔鬼怪附体的他,最终可能要葬送他一手打造的“新城帝国”。
01
在连续6个交易日暴跌之后,今天,新城控股终于迎来了反弹——收盘价,反弹2.77%。
而在此前6个交易日,新城控股足足跌去36.5%,股价近乎腰斩,300多亿市值灰飞烟灭,真的是一个“惨”字。
财富的蒸发,这是创始人王振华必须承受的苦果,当然,相比其超恶劣的行径,仅仅财富的蒸发和道德的谴责,这肯定是远远不够的,等待他的,还有法律的严惩和漫长的牢狱(希望如此)。
新城控股究竟还有多少投资价值?
我注意到,即便今天股价反弹2.77%,但新城控股仍呈主力资金流出的状态,全天净流出1.02亿——联系此前6个交易日,主力资金已经连续7个交易日持续净流出,合计净流出超过30亿元。 主力在抢着跑出去,散户在抢着去抄底——在股价连续三个跌停之后,从第4个交易日开始,连续大批资金进入试图抄底,而与之相对应的是,主力资金大规模流出。
按正常逻辑,一家上市公司,只要是非财务性造假,只要是公司基本面没有发生本质变化,在连续近乎腰斩的暴跌之下,确实是可以抄底的——毕竟公司还是那家公司,只不过是掌舵人变了
,何况现在的掌舵人还是原掌舵人的独子,以后大概率也不存在所谓的控制权之争。何况从一季报看,即便股价连续暴跌,新城控股的短期偿债能力,也是没有问题的。
但是,看到众多散户蜂拥而入,我不得不问一句,新城控股真的可以抄底了吗?
王振华是不正经,但是,涉及到真金白银的投资、涉及到股价抄底,我们还是得正经一些。既然是讨论正经事,那么,我们有必要屏蔽掉一些纯属道德论的调调,比如,王振华禽兽不如,我们坚决不买他们家的房子,大伙一起卖掉新城的股票……
这样的调调,嘴上说说还行,具体到实际,也就是极个别道德洁癖的举动罢了。
市场买卖,无论是房子,还是股票,过份扯道德,就有点假了,这不,已经有一大堆散户杀进去了吗、还有一大堆散户等着杀进去吗。
讨论股价,讨论投资,我们还是用数据说话,用数据推理为好。
02
有一种观点是,新城控股已经跌破价值底了,已经可以抄底了。
这种观点的理由是,新城控股去年财务表现超靓丽,下面是他们的主要数据支撑:
新城控股究竟还有多少投资价值?
在前十大上市房企中,新城控股不仅是2018年、甚至在过往三年中,营业收入、尤其是归母净利润都是名列前茅的。也正因为如此,在王振华猥亵女童事发之前,新城控股的估值水平,要远远高于同行。
另外,支撑这一观点的,还有房地产专业化的预期分析——因为,房地产行业是期房销售制度,与其他行业有所不同,房地产公司近两至三年的营业收入和净利润,其实相当一部分已经通过之前的销售提前锁定,之后,只需要通过对“合同负债”科目,不断地结转成本、确认收入、核算利润即可——也就是说,销售额是前置的,营业收入和利润核算是后置的。
所以,这种预期分析同样得出一个结论,当下股价连续暴跌的新城控股,已经可以抄底。因为,新城控股过去两年的合同销售额,是大幅增长的已发生数据,且过去两年所签约售出的楼盘,基本都是“低价拿的地,高价卖的房”——这基本可以断定,2019年和2020年,新城控股的利润是大幅增长的,是提前锁定并完全可以预期的。
这些是初级会计师的分析水平,当然,90%的A股投资者,连初级会计师的水平都没有。
03
新城控股究竟还有多少投资价值?
我们来一点稍有点难度的数据分析。
不知道大家注意到没有,在新城控股2018年年报披露(2019年4月份)之后,随即迎来了上交所的问询函。
当时,上交所就新城控股是否存在利润调整、利润增长可持续性、关联方、合作方资金往来、大存大贷等提出了16个问题。
面对新城控股“美得不像正常人”的2018年,我当时就曾心存疑惑,今天,抽出其中两个对利润影响较大的问题,并尝试做一些解读和分析。
(1)投资性房地产公允价值变动
新城控股2018年年报显示,2018 年公司的投资性房地产公允价值变动收益为 28.09 亿元,同比增长 209.02%,占归母净利润的 26.78%。
分析:投资性房地产,很容易成为房地产公司调节报表的工具(弄个评估报告合法合规),真正关心开发业务真实利润的投资者,不应该把这个利润太当回事,该类收益计入非经常性损益,与正常性的生产经营活动收入无关,公司估值时有必要考虑予以剔除。
(2)公司合并财务报表范围变动产生投资收益变动
2016 年度至 2018 年度,新城控股合、联营企业转为子公司分别产生 0.46 亿元、2.62 亿元和6.77 亿元收益,各自年度归母净利润均相应增加。
分析:该类收益非销售收入所产生的利润,系合、联营公司转为子公司时点时,对该等项目公司存货评估增值而产生的收益,并计入非经常性损益。若该等公司届时存货销售实现价值与转入时点的评估价值存在差异,将对公司经常性损益产生影响。房地产公司合并报表,既不要求持股超过50%就必须合并,也不是不到50%就不能合并,至于有没有通过这个调节短期的利润,肯定是很容易的了。
这样对上述两点解读之后,大家搞懂了没有?
上交所的问询,是对新城控股2018年财报真实性(或完整性)的质疑。我以上的解读,意思就是说,房地产公司相比其实行业,财务报表调节的空间更大,而新城控股也确实是调节了、且幅度不小!
04
新城控股究竟还有多少投资价值?
新城控股到底怎么样? 作为财报分析的老司机,我先拿新城控股引以为豪的高周转说事,坊间一直有个说法,新城控股牛在哪里?在王振华猥亵儿童案发之前,资本市场为什么给予新城控股高估值?
“高周转学碧桂园,商业开发学万达”!
真的有这么牛吗?我们一一剖析,关于高周转,我们选择两个关键指标“总资产周转率”和“存货周转天数”,“总资产周转率”越高越好,“存货周转天数”则是越短越好。
我们看下图:
新城控股究竟还有多少投资价值?
不比不知道,一比也就那么回事。
以上5个A股排名靠前的上市房企,2018年新城控股的“总资产周转率”好像是最低的,而“存货周转天数”也就好万科A、招商蛇口和保利地产稍微好一些,注意,也就稍微好一些而已,但是,远远却逊色于绿地控股。
比较了所谓的高周转之后,我们再来看看新城控股的商业开发。我拍着胸口讲,如果散户投资者想抄底新城控股,是今天买、明天卖的类型,在目前这个价位,我不做任何建议,但是,如果是想结构性抄底,也就是抄底后持有大半年、或更长时间,那么,你就要小心了!
下图是最近三年新城控股住宅和商业综合体的营收占比、以及毛利率水平。
新城控股究竟还有多少投资价值?
从中我们可以看到,最近三年,新城控股的综合体销售,要占到其主营收入的40%左右,而毛利率水平,除了2017年差不多外,2016年和2018年,综合体的毛利率水平,均超过住宅毛利率5个百分点左右。
这说明了什么?
在新城控股的地产品类中,商业综合体已被寄予了相当高的期待,这其实也是资本市场此前给予新城控股高估值的重要因素,毕竟,在万达消沉之后,面对依然巨大的商业地产市场,资本市场需要新的领头羊。
新城控股深谙资本市场的诉求,所以,早在2017年就已定下宏伟目标“2020年新城吾悦广场开店100家”,并且积极朝着这一宏伟目标迈进,新城控股官网显示,“截止2019年1月,新城控股在全国80个大中城市共布局96座吾悦广场,其中已开业吾悦广场达42座”。
命名吾悦广场的商业综合体,新城控股已开业42座,但是,布局是96座——这距离开业100家,多少还有多远?2020年能够实现吗?
我告诉你,而且很明确,新城吾悦广场距离正式开业100家,距离是无限远,不要说2020年实现,即便是2030年也实现不了。
不是说已经布局96座吗?是的,但是,布局更多是战略性质,商业综合体的战略布局与正式开业,之间最大的鸿沟是什么?不是资金,当然资金很重要,但不是最重要,最重要的是,政府的认同。
曾经无比风光的万达商业地产,为什么突然消沉了?不听话!你不听话,政府不认同,金融机构也不认同,你还搞什么商业综合体呢。
商业地产与住宅地产,最大的不同是什么?商业地产是依靠运营获利的,而且是中长期运营,而住宅地产更像是一锤子买卖,房子建好、卖出交付,就没开发商什么事了。但是,商业地产是很烦杂的,即使不讨论后期的招商、稳商,就是前期开发阶段,也是烦杂无比——为了配合你的商业综合体,地方政府的公交线路或地铁站点,是不是开设到你项目的旁边?公安部门是不是在你项目附近设个派出所的网点?你商业项目里有一大堆餐饮区,消防部门的验收,是特别严格呢,还是一般严格呢?……
所以,做商业地产,政府对你的认同,是核心之核心,政府一旦对你不认同,你就甭想做,已经开业做的,你后期也不一定能运营好。
而经历过创始人猥亵儿童事件的新城控股呢,谁还会认同?谁也不会、也不敢认同,尤其是地方政府。这不,这几天听说新城发家并冠名的体育场,“新城”二字都被拆了,未来,还言什么商业综合体开业100家?!
在一个带有超强公共属性的行业(商业地产),一旦创始人践踏法律和道德的底线、遭到万人唾骂,这家公司还有可能继续壮大吗?绝不可能!
当然,中长期坚决看低新城控股的价值,除了上述几千字外,还有融资成本上升(许多评级机构已经降低新城控股的评级了)、核心团队的稳定性等等,等等,不一一细说了。
新城商业帝国的大厦尚未倾倒,但终归已经走在倾倒的道路上。
抄底新城控股,短期看你运气,时间拉长了看,你必须得小心自己抄底抄在半山腰上。