据报道,为了落实2016年中央经济工作会议的精神,加快中国租房市场发展与完善,5月19日,我国首部专门针对住房租赁和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例》(征求意见稿)发布,条例征求意见稿包括住房租赁、住房销售、房地产经纪服务、监督管理、法律责任等,从多个角度规范房屋租赁和销售市场。其中最引人注目的是,条例将近一半的篇幅重点放在了如何保障租房人的权益上。
比如,条例规定,除当事人另有约定外,承租人应当按月支付租金。对住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的,出租人不得单方面提高租金;出租人应当确保出租房符合安全要求,满足基本使用功能;出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人,收回住房;鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同,对于当事人签订3年以上住房租赁合同的,规定地方政府要给予相关政策支持等。可以说,整个租赁条例的重点就放在如何保障租房人的权益。这种对保障租房人权益的强调应该没有错,也是未来中国住房租赁市场得以发展的关键所在。
但是,要真正保证中国住房租赁市场的发展,还得学习德国及荷兰的经验。在这两个住房租售市场相当发达的国家,通过住房租售市场来解决居住问题的居民占比达近60%。也就是说,在德国更多的居民不愿意自己购买住房而是更愿意到市场上租赁住房。这在于在德国想购买住房短期炒作获利,或居民通过购买住房成为赚钱的工具根本就是不可能的。反之,居民租赁住房还能够获得政府的各种补贴,还把出租人住房租金的利润固定在某个范围内。比如,在德国,与住房租赁市场相关的法律有四部,如《租金补助法》等。所以,德国的居民更愿意租赁住房而不愿意购买住房。
在荷兰,同样有一系列严格的法律制度来保护租房者的利益。首先,为了保证居民居住权的天赋性,不仅荷兰的宪法对此有明确规定,更为重要的是这一规定落实到保证让住房市场最为弱势的租房者能够参与政府的房地产发展规划、房地产政策法律法规、房地产政策等制定,私人或房地产企业发展项目咨询等方面。也就是说,城市的租客组织,是国家房地产发展规划及政策法规制定最为主要参与者。
比如,条例规定,除当事人另有约定外,承租人应当按月支付租金。对住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的,出租人不得单方面提高租金;出租人应当确保出租房符合安全要求,满足基本使用功能;出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人,收回住房;鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同,对于当事人签订3年以上住房租赁合同的,规定地方政府要给予相关政策支持等。可以说,整个租赁条例的重点就放在如何保障租房人的权益。这种对保障租房人权益的强调应该没有错,也是未来中国住房租赁市场得以发展的关键所在。
但是,要真正保证中国住房租赁市场的发展,还得学习德国及荷兰的经验。在这两个住房租售市场相当发达的国家,通过住房租售市场来解决居住问题的居民占比达近60%。也就是说,在德国更多的居民不愿意自己购买住房而是更愿意到市场上租赁住房。这在于在德国想购买住房短期炒作获利,或居民通过购买住房成为赚钱的工具根本就是不可能的。反之,居民租赁住房还能够获得政府的各种补贴,还把出租人住房租金的利润固定在某个范围内。比如,在德国,与住房租赁市场相关的法律有四部,如《租金补助法》等。所以,德国的居民更愿意租赁住房而不愿意购买住房。
在荷兰,同样有一系列严格的法律制度来保护租房者的利益。首先,为了保证居民居住权的天赋性,不仅荷兰的宪法对此有明确规定,更为重要的是这一规定落实到保证让住房市场最为弱势的租房者能够参与政府的房地产发展规划、房地产政策法律法规、房地产政策等制定,私人或房地产企业发展项目咨询等方面。也就是说,城市的租客组织,是国家房地产发展规划及政策法规制定最为主要参与者。