两年调控，北京房价是涨还是跌？
2019-03-18 10:12阅读：
北京“317新政”出台已经两年了，其效果如何？有媒体报导，北京新房成交量约50843套，比新政出台前两年的（2015年3月18日至2017年3月17日，下同）92281套，下降约45%；二手房成交不足28万套，而新政出台前两年累计交易约48万套。再从房价表现上看，2019年2月份北京二手房均价为每平方米59898元，较2017年3月份的高点仍下跌11.3%。按照这些数据，北京市的“317”调控效果显著，不仅住房成交量大跌或腰斩，而且二手房的价格也下跌了10%以上。
不过，对于上述这些数据，说北京的房价下跌10%以上，不知道是如何计算出来的，有没有权威性，因为从国家统计局70个大中城市的房价变化数据来看，情况则不是这样。到底是这个准，还是国家统计局公布的准，我也无法判断。从国家统计局公布的数据来看，2018年2月份，北京市的新房价格环比下跌了零点三，同比也是下跌零点三；二手房价格环比下跌了零点五，同比下跌了四点六。2019年2月份，北京市的新房价格环比下跌了零点二，同比也是上涨二点九；二手房价格环比上涨零点二，同比下跌了零点七。也就是说，根据国家统计局的数据，经过两年的政策调控，北京市的房价，新房的价格同比上涨二点六，二手房的价格同比下跌五点三，而不是上面所说的11.3%。
而上面所报道的说二手房的价格从高点下跌了11.3%，其
实意义不大。因为，这个高点有可能不是成交价，而是卖者或房地产中介机构所报出来的价格。更重要的是这个高点是前面把价格炒到天上去的时候的价格，以此来确定房价的上涨下跌更是失去了意义。因为，在这个高点之前，房价疯狂上涨到天上去了。比如，如果以2015年底为基数，到2018年2月份，北京新房的价格上涨了34.7%，二手房的价格上涨了46.7%。同样以2015年底为基数，到2019年2月份，北京新房的价格上涨了38.6%，二手房的价格上涨了45.6%。也就是说，早几年北京市的房价涨得这样高，无论是新房，还是二手房都是如此，317调控政策出台后北京的新房价格同比上涨二点六，二手房的价格同比只是下跌五点三，这样些微的调整，只能说明北京房价在政策出台后没有变化，仍然在高房价上徘徊，即使认可上面所说的二手房价的下跌11.3%，也不及前面上涨46.7%的四分之一。要让房价回归理性只能是猴年马月的事情。
调控政策出台后，房价变化是这样，其销售量下跌，以高点来比较更是没有多少意义。因为，作为一种以投资炒作为主导的房地产市场，再加上银行金融杠杆推动，在房价疯狂上涨，其交易量立即会快速上涨，这就如早几个星期中国的股市一样。但是一旦这种房价疯狂上涨停止时，并采取各种行政性调控政策时，其交易量迅速下跌则是十分正常。也正是因为317调控政策出台之后，房价则停留在那个高点徘徊，而住房交易量急剧下降，正好说明了这是一个完全投机炒作的住房市场。否则，如果住房是一个以消费为主导的市场，那么它肯定会随着交易量快速下降而再现房价随之向下调整。但是在北京市没有出现这种情况。
当一个城市的出台如此之多的房地产调控政策，或历史上最严厉的房地产调控政策，但却无法让这个市场回归到十九大报告所要求的“房子用来住的，而不是用来炒作的”市场定位上来，也没有改变房地产市场的性质，那么要说这些调控政策有多少效果，对绝大多数中低收入者有利，基本上是谈不上。所以，目前北京市政府希望增加保障性住房供给来解决这些问题，这样做是会好一点，但可能还是杯水车薪。
可以说，317房地产调控政策对北京市房地产市场影响最大的可能是商住房。两年来，遭受打击最大、跌幅最大的是商住房。据中原地产统计数据显示，房地产调控两年来，商住房实际签约量仅有9000套，比此前下降了91%。也就是说，317房地产调控政策基本上把这类市场打得扒在地上。不过，这是小众市场，对绝大多数人影响不大。
也就是说，任何一个城市的房地产调控政策，其效果如何，最为重要的准则应该看这个市场是不是回归到以消费为主导的市场，是不是让房价回归理性，如果做不到这点，出台最严厉的调控政策也只是哄哄大众而已。以成交量的下降来衡量房地产调控效果基本上是瞎扯！
