购买一套住房可不可以用于投资?

2019-09-10 15:00阅读:
近日,央行发布消息称,决定于9月16日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,并对部分城商行定向下调存款准备金率1个百分点,分两次实施到位,合计约释放长期资金9000亿元。针对这次降准对房地产市场影响如何,多位接受《证券日报》记者采访的人士认为,从9月6日央行宣布的降准内容来看,此次降准对房地产市场带来的利好影响是有限的。
其理由有,第一理由是今年4月份以来,无论是监管机构针对房企融资的“23号文”、房地产信托业务的窗口指导、房企海外发债的规范管理,还是LPR改革后针对居民住房贷款的特殊规定,无不对房地产行业的信用与融资环境带来了较大压力。也就是说,从目前国内整个市场融资环境来说,不利于资金流入房地产市场。
第二个理由是虽然降准增加了商业银行的可贷资金量,但在目前楼市调整政策依然偏紧的背景下,降准对于楼市的利好影响仍较为有限,尤其是对二套房的房贷利率来说,仍难言宽松;从房企角度来看,融资压力仍存。
从以往的经验来看,实际上这两条理由都是不成立的。因为,就第一条理由来说,上半年是对流入房地产市场的资金在政策有所收紧,甚至于通过对商业银行的专业检验罚款几十次,总额达到5000万元。但近20年来,每次房地产市场调控政策出台,就得以政策的方式收紧流入房地产市场的资金,但是实际上,房地产市场的资金只能是越来越流入更多。否则,房地产市场的销售总额为何会一年又一年创历史新高呢?估计2019年这种情况也不会改变,只不过会如有些人所说在创历史新高的基础上增幅有所下降,及增加房地产开发商的融资成本而已。最近国内房地产信托资金的年利率上升到7%以上了,估计就是与这种政策变化有关。而政府金融监管部门对商业银行专项检查的罚款,无论是从商业银行的总资产还是从商业银行的总利润来说,都是九牛一毛,完全可忽略不计。
至于第二个理由同样是不成立的。政府的房地产市场政策当然是一直在鼓励“只住不炒”,希望房地产市场回归到以居民消费为主导的住房市场,让中国房地产市场的价格回归理性,但是这项政策要具体落实就得通过信贷及税收政策在事前、事中、事后对房地产的投资与消费进行严格区分,而不是说说而已。如果做不到这一点,仅是在第二套住房按揭贷款利率上调所起到作用当然是十分有限的。这就是为何“只住不炒”的市场定位提出几年,国内房地产市场基本性质就是不改变。比如,国内房地产市场的调控
政策出台越多,有时仅是住房销售面积下降,但房价却是在上涨;又比如国内房地产市场去库存是通过房价上涨来去库存等,这些现象都说明了国内房地产市场以投机炒作为主导的市场根本上就没有改变。
因为,如果住房市场是以消费为主导的市场,那么住房市场的去库存就是让房价下跌来去库存,房价下跌得越快,房地产的去库存则越快。还有,如果住房是消费为主导的市场,房地产调控政策的出台就是让房价下跌来释放出市场住房需求,房价下跌得越大,住房需求释放得越多。但是目前中国房地产市场的情况则不是这样。所以,管住第二套住房的需求是无法让房地产市场回归到“只住不炒”的房地产市场的。
上述这些现象有违背“只住不炒”的原则最为重要的理由,购买一套住房可不可以用作投资?不要考虑目前国家统计局如何对购买住房定义为是投资,购买的住房就是投资品,就是以实际情况而言,购买一套住房可不可以用于投资?其实,作为住房来说,它是否为投资品,并不在于一个人手中持有多少住房才能定义为投资?而是在于这个人持有的一套住房是不是用投资获得收益?如果一个人持有一套住房也可以不断地从中获得收益及可以用于投资。比如,一个居民在中心地段购买一套住房(自己在边远地方租一套住房住),然后把这套住房用出租,等这套住房价格上涨到他所认为的理想收益水平时卖出,再购买一套住房,这当然是投资了。这个人也可以通过持有一套住房不断地交易来牟利,也是投资了。比如,不少国人到北美,就是利用这些国家购买一套住房交易所获得收益不算投资一直在倒卖一套住房进行投资。后来,这些国家针对这种情况,对该税收政策进行了改善,想钻其漏洞也不是那样容易。还有,对于中国来说,目前不少城市居民人口结构多以是三口之家,那么这个三口之家每一个人都购买一套住房(这种情况在三四线城市非常普遍),同样很容易用作投资了。所以,在持有一套住房也可用投资的情况下,仅是限制第二套住房信贷条件,要说其资金不流入房地产市场是不成立的。