从房地产数据看中国楼市所存在的问题

最近，政府职能部门发布的三大数据是十分引入注目的。这三大数据是我国已基本解决近14亿人口的大国城乡居民住房问题。城镇人均住房建筑面积由1949年的8.3平方米提高到2018年的39平方米，农村人均住房建筑面积提高到47.3平方米。1987年至2018年，全国房地产开发投资累计完成99万亿元，年均增长24.8%。2018年，全国房地产开发企业数量达97938个，比1987年增加95432个；房屋施工面积达822300万平方米，比1997年增长17.3倍。
根据这三大数据，有分析就认为，中国城镇人均住房，39平方米，接近西方发达国家水平。但实际上，其中存在的问题有许多。城镇居民人均39平方米的住房，是否达到以西方发展国家的水平，这可能是一个十分模糊的概念。一是住房人均平均数高，只能是说与1949年相比，国内居民的居住条件有改善，并不等于这种改善会有多好，也不意味国内城镇居民的居住条件基本解决。
因为，住房与其他商品是有一个本质上的差别，住房不仅是不动产，是不可贸易产品，也是一个价值比较高的长久耐用品。如果中国的住房保障制度不完善，如果居民居住完全通过商品化的市场来解决，那么对于绝大多数中低收入居民来说，是一个不可完成的任务，他们的居住条件并不会随着住房人均面积增长而改善。比如按照2018年城镇人口计算，城市的存量住房有（39乘以8亿2千万人口）319.8亿平方米，而2014年至2018年，全国城镇棚户区住房改造共开工2912万套，假定每套80平方米，估算只有23亿平方米，占整个城镇存量住房的比重不足7%，而中国的保障性住房建设也只是从2009年才真正开始。估计中国的保障性住房占整个城镇存量住房的比重不会超过10%。
中国的房地产市场是学习香港的房地产市场开发模式，但是目前香港的保障性住房所占的比重50%，80%的住房都是在60平方米以下，这样的情况都让香港的中低收入者的居住都面临严重的问题。而中国的保障性住房占比肯定不足香港的五分之一，中国城镇许多住房面积基本上都在120平方米以上。在这种情况下，除非是三四线城市房价低的地方，对于高房价的二线以上的城市特别是一线城市，对于绝大多数中低收入居民来说，居住不是说基本得以解决，而是存在着严重的问题。可以说，对于高房价的二线一线城市，如果住房保障制度不健全，如果保障性住房比重没有达到50%以上，那么