房地产金融化和泡沫化为何难以遏制？

最近，人民银行党委书记、银保监会主席郭树清在江西南昌主持召开“深化金融改革、服务实体经济发展”座谈会并督导第二批主题教育。郭树清指出，要深入整治各种违规金融行为，坚决打击各种非法集资活动，继续拆解影子银行，遏制房地产金融化、泡沫化倾向，主动配合地方政府整顿隐性债务。
可以说，无论是2003年央行的121号文件，2007年央行的359号文件及2010年国务院的关于房地产的国十条，都清楚认识到房地产的金融化、泡沫化对中国经济的负面影响，都认为要对房地产的金融化、泡沫化倾向进行遏制。特别是这次郭树清主席的讲话更是强调要遏制房地产的金融化，与遏制房地产的泡沫化并举，观念上是非常对的。但是政府文件提倡这样多年，不仅在于这些好的观念与思想没有真正落实到政策文件上，而且还在于政府政策上的反反复复，只要经济增长下行的压力出现，马上就让政策改弦易张。甚至于政府房地产调控政策向市场暗示，房地产调控政策会托住房价，并以此来影响房地产市场预期。在这种情况下，中国房地产市场的金融化和泡沫化倾向不仅难以遏制，反之只能是越演越烈。
比如，2016年以来的房地产市场调控政策，为何房地产市场调控政策，越是调控，市场的房价越上涨，甚至于越是普遍上涨？而且这一轮房价普遍上涨，不仅房价上涨持续时间长（全国的房价已经持续上涨60个月了）、幅度大（几年间房价上涨一倍以上的城市十分普遍），而且全国房价在各城市都在普遍上涨（这一轮房价不仅在一线城市，而且已经全面深入四线城市小镇了）。其问题就在于，政府的房地产调控政策一方面强调住房“只住不炒”的市场定位 ，住房是消费品，只能具有居住功能，不能是投资品，不能够对住房炒作。但是强调这个市场定位是十分正确的，但落实这个政策时，就得通过税收政策对购买的住房在事前、事中及事后进行严格区分，它完全可以用房地产的交易税、交易所得税、房地产物业税对房地产的投资与消费进行严格区分的。如果不用税收政策对来落实住房的“只住不炒”，而是采取行政性的调控政策来做，要实现这种“只住不炒”的市场定位是不可能的。所以，政府2016年就提出的“只住不炒”的市场定位这个原则，但是到现在都没有真正落实过。
另一方面，政府的房地产调控政策在强调房地产市场“只住不炒”定位的同时，又强调对房地产市场调控目标为稳房价、稳预期、稳地价，即“三稳”。其实，这个房地产的政策调控目标与“