房贷利率下降能够增加居民的消费吗？
易宪容
在12月14日或今天举行的中国经济年会论坛上，全国政协经济委员会副主任表示，我们现在主要是靠消费来拉动经济，但是社会零售总额在下降，下降原因也很多，但是我觉得这和高房价高房贷有关，这跟金融和房产有关。同时我们的储蓄率还在下降，原因我觉得就是越来越多的居民每个月必须拿出一部分还房贷。所以应该按照中央经济工作会议要求那样，去降低社会融资成本，这样的话有利于减轻居民还房贷的压力。
可以说，高房价高房贷对居民消费的挤出效应应该是十分肯定的，这也是基本经济学常识。但是治理高房价及按揭贷款负担重的方式是应该降低住房按揭贷款利率吗？是要降低所谓的融资成本吗？这样的建议可能会适得其反。这是最为基本的经济学常识。
降低按揭贷款利率，看上去是降低购买住房者的融资成本，但是实际上它是推高房价上涨第一动力。因为，就目前购买住房者来说，基本上都是通过银行金融杠杆购买住房，特别是住房投机炒作者更是如此。如果住房按揭成本越低，越是会刺激更多的住房炒作者进入房地产市场。就如中央经济工作会议的文件“三稳”（稳房价、稳预期、稳地价）所确定的，中国的住房市场价格是由市场预期所决定，当大量的住房投资者都涌入市场时，房价上涨预期会更加强烈，房价上涨预期强烈，那么房价上涨幅度远会大于按揭贷款利率下降的幅度。当前房价快速上涨时，无论是购买住房自处者，还是购买住房投机炒作者，其按揭贷款本金会增长更快。要支付的本金更多，居民购买住房负担如何可降低呢？在这种情况下，购买住房者的融资负担不仅没有降低，反而会增加。这对居民消费的挤出效应会更大。
所以，有人提出要降低按揭贷款利率来降低购买住房的融资成本，无论是从理论逻辑和基本常识来说，还是从各国经验来说，一定是适得其反。如果中国房地产仍然是一个以投资炒作为主导市场，这种反效果会更加明显。比如，这些年来，中国一直在强调降低融资成本来保证中小企业能够获得低成本的资金，让中国的中小企业更以发展和繁荣，但实际上，中小企业真正能够获得这种优惠条件不容易，反之则制造了一个巨大的金融套利市场，让少数人手中掌握这种金融权力的人大获其利。
还有，就当前中国的房地产市场来说，无论是居民，还是企业及政府都把其看作是增长财富、赚钱的工具。在“房住不炒”的市场定位下，但中国的房地产市场并没有转型为
易宪容
在12月14日或今天举行的中国经济年会论坛上，全国政协经济委员会副主任表示，我们现在主要是靠消费来拉动经济，但是社会零售总额在下降，下降原因也很多，但是我觉得这和高房价高房贷有关，这跟金融和房产有关。同时我们的储蓄率还在下降，原因我觉得就是越来越多的居民每个月必须拿出一部分还房贷。所以应该按照中央经济工作会议要求那样，去降低社会融资成本，这样的话有利于减轻居民还房贷的压力。
可以说，高房价高房贷对居民消费的挤出效应应该是十分肯定的，这也是基本经济学常识。但是治理高房价及按揭贷款负担重的方式是应该降低住房按揭贷款利率吗？是要降低所谓的融资成本吗？这样的建议可能会适得其反。这是最为基本的经济学常识。
降低按揭贷款利率，看上去是降低购买住房者的融资成本，但是实际上它是推高房价上涨第一动力。因为，就目前购买住房者来说，基本上都是通过银行金融杠杆购买住房，特别是住房投机炒作者更是如此。如果住房按揭成本越低，越是会刺激更多的住房炒作者进入房地产市场。就如中央经济工作会议的文件“三稳”（稳房价、稳预期、稳地价）所确定的，中国的住房市场价格是由市场预期所决定，当大量的住房投资者都涌入市场时，房价上涨预期会更加强烈，房价上涨预期强烈，那么房价上涨幅度远会大于按揭贷款利率下降的幅度。当前房价快速上涨时，无论是购买住房自处者，还是购买住房投机炒作者，其按揭贷款本金会增长更快。要支付的本金更多，居民购买住房负担如何可降低呢？在这种情况下，购买住房者的融资负担不仅没有降低，反而会增加。这对居民消费的挤出效应会更大。
所以，有人提出要降低按揭贷款利率来降低购买住房的融资成本，无论是从理论逻辑和基本常识来说，还是从各国经验来说，一定是适得其反。如果中国房地产仍然是一个以投资炒作为主导市场，这种反效果会更加明显。比如，这些年来，中国一直在强调降低融资成本来保证中小企业能够获得低成本的资金，让中国的中小企业更以发展和繁荣，但实际上，中小企业真正能够获得这种优惠条件不容易，反之则制造了一个巨大的金融套利市场，让少数人手中掌握这种金融权力的人大获其利。
还有，就当前中国的房地产市场来说，无论是居民，还是企业及政府都把其看作是增长财富、赚钱的工具。在“房住不炒”的市场定位下，但中国的房地产市场并没有转型为