国人通过哪些数据来判断房地产市场大势

2020-01-19 16:42阅读:
国人通过哪些数据来判断房地产市场大势
易宪容
这段时间,经常有朋友问我,要了解中国的房地产市场形势,要通过哪些数据来观察与判断?这些数据又是如何来找?
其实,在大数据时代,多数信息都是公开透明的,要了解某个市场的形势,只要留心点,就能够对你所关注的市场了如指掌。比如,要了解中国的房地产市场,尽管目前真正权威的数据不多,特别是真正通过大数据分析来解决房地产市场的数据不多。但是,国人仍然能够在现有的一些数据基础上观察到整个中国房地产市场发生了什么。
要了解房地产市场,房价最为关键,它是决定整个房地产市场未来走向最为重要的数据。对中国房地产市场房价的了解,目前国内有几个公布的数据值得关注。首先是国家统计局每个月公布的70个大中城市的房价指数。这个指数大致可了解全国70个城市房价变化的情况。这个指数有新房价格指数,也有二手房价格指数等。也包括了环比、同比、以2015年末为基准的涨幅指数。这是了解国内房价变化的一个重要窗口。但估计这个指数多数是由一级又一级下面房管部门上报而成,也容易出现对数据操纵的现象,特别是政府强调不能让房价上涨得太快时,这个指数的操纵痕迹可能会更为明显。
还有,国家统计局每个月公布的全国房地产投资开发和销售情况月报,其中公布的商品房销售面积和销售金额增长情况,也是一个观察分析房价变化的重要的数据。这两个数据,如果全国住房的销售面积增长幅度远小于住房销售金额增长幅度,那么国内房价在上涨,而且两者增长幅度差距越大,房价变化的幅度越大。再就是中房指数研究院每个月公布的全国100个城市房价指数。这个指数可能更接地气,与实际房价变化更为接近。当然,这个指数如何不能够用大数据来处理,同样存在信息不完全,数据处理模式科学化的问题。
国人要了解房价变化,还可直接到自己居住的周边去了解。这既可了解新楼盘价格的情况,也可了解房地产经纪每天挂出二手房价格变化情况。这些都每一个人分析房价变化,判断房地产市场大势的重要方面之一。
对于中国这个以投机炒作为主导的房地产市场,国人对房价变化了解清楚了,就可了解清楚了房地产市场大势一半了。因为,在当前中国这样的市场,只要房价还在上涨,那么住房投资炒作者还会进入市场,房地产市场的繁荣还会继续;如果房价出现下跌,特别是房价下跌的幅度超过20%以上时,那么不仅住房的销售量会急剧
下降,而且中国的住房投机炒作者一定会退出这个市场,从而形成住房市场价格及销售量持续下跌的恶性循环。一旦这个情况出现,中国这个以投机炒作为主导的房地产市场将面临着巨大风险。
观察国内房地产市场另一个最为重要的指数就是住房按揭贷款的增长情况,住房按揭贷款利率变化的情况。比如2019年人民币贷款增加16.81万亿元,同比多增6439亿元。而住户部门贷款增加7.43万亿元,其中,短期贷款增加1.98万亿元,中长期贷款增加5.45万亿元,住户贷款不仅占整个贷款比重达44%,而且历史以来最大的一个量。这意味着什么?意味着国内居民越来越依赖银行信贷进入房地产市场,进入房地产市场的居民十分踊跃。据分析,到2019年底居民住房按揭贷款余额会超过30万亿元,再加上住房公积贷款,估计会达到32万亿元水平,占整个居民存款比重达到近40%。所以,住房按揭增长速度及住房按揭贷款余额是观察国内房地产市场一个重要指数。
观察国内房地产市场形势,还可注意土地市场政府土地财政金额增长速度、房地产商品房销售特别是住宅销售增长速度,以及房地产前100家企业住房销售金额增长速度等,这些数据都能够看到国内房地产市场基本大势及基本格局。国人只要在这些方面多留心些,就容易把握中国房地产市场基本大势了。