一线城市的房租下跌是否会蔓延全国?

2020-07-02 11:03阅读:
多年来,房价上涨及疯狂往往都会从一线城市开始,比如,今年疫情后国内房价普遍上涨,也是先从深圳炒作豪宅、上海炒作豪宅,北京炒作学区房开始,全国二线城市、三线城市、四线城市等都顺着这个势也让全国多数城市的房价又涨了起来。但是,市场也注意到,当全国多数城市的房价在疫情后又开始上涨时,国内一线城市房屋的租金却开始下跌了,特别深圳的房租下跌更是明显。
中国这个房地产市场真的会很怪,当中国多数城市的房价,无论是一手房还是二手房的价格在多数城市上涨时,而一线城市的房租为休会下跌呢?当然,对于当前国内多数城市的房价上涨,最为重要的原因是政府信用政策的过度扩张,是让银行体系及各种融资渠道向市场注入大量的流动性推高房价,是地方政府一直在出台托住房价的政策,是住房投资者面对这些政策预期新一轮的房价上涨。可以说,只要这种房价上涨预期没有逆转,住房投资者涌入房地产市场仍然会推高房价上涨。
不过,与以往不同,这种情况能够持续多久是相当不确定的。因为,就目前的房地产市场而言,三四线城市住房全面过剩已经是不争之事实,这些地方政府想再借助房地产来保GDP增长的可能性越来越低。今年上半年,全国有300多家中小房地产企业破产,基本上都发生在三四线城市。房地产企业的破产也意味着这些三四线城市的房地产市场已经陷入困境。还有,当前城市居民住房拥有率96%以上,也意味着房地产市场经过20年的发展,住房的存量可能比我们看到还要大,中国多数城市的住房需求越来越少。在这种情况下,再推高房价的动力正在逐渐减弱。而住房租金下跌,也意味再推高房价动力全面减弱。
那么住房租金下跌为何会先从一线城市开始?这当然与房价有关。因为,房价的上涨一定会全面推高城市企业的营运成本及居民的生活成本。企业营运成本上升会迫使一些企业离开这些城市。比如华为为何把其厂址迁往东莞,很大程度上与深圳的房价过高有关。企业的离开当然会带走城市的就业机会,让流入该城市的人口减少,从而减少租房的需求。
同时,新冠病毒疫情发生之后,受到冲击最大的是开放度最高的城市。深圳肯定是首当其冲。当由于疫情封城锁国,贸易减少,企业订单停止时,许多外贸企业都面临着生存的危险。企业为了能够存活下来,解雇工人是正常不过的事情。当大量外来的工人在该地找不到工作,也会离开这个城市,对住房的租赁需求立即会下降。
也就是说,一线城市及沿
海经济发达城市的住房租金下降时,不仅意味这些城市的房价过高,新进入这些城市的外来就业者只能靠住房租赁来解决基本的居住问题,而且也意味着新冠病毒疫情对这些城市严重的冲击,不少企业面临破产倒闭之风险。所以,企业出于逃生自保,解雇工人是最为重要的方式。这会让这个城市的就业机会全面减少,从而使得这个城市的住房租赁市场的需求下降。 住房租赁与住房购买有很大不同,住房购买可以是消费也可是投资。住房是消费时,住房消费需求下降,房价自然下降,但住房是投资时,住房需求下降,房价不仅可能不下跌,反之可能上涨。这就是当前国内多数城市房地产市场现实。但住房租赁只能是消费而很难用于投资(二房东仅是少有的例外),当住房租赁需求下降时,住房租金的价格也自然就下跌了。这就是当前深圳住房租赁市场的现实。
这次一线城市的房租下跌,这种趋势会不会向国内其他城市蔓延?可能最为主要就得看这次新冠病毒疫情对国内各城市冲击的严重程度。如果这种冲击比我们预期的要严重,那么它很快就会影响国内经济增长,而且这种影响有可能也是递进式的,即逐渐地由经济发达城市向经济发展较弱的城市蔓延。因为,就全球而言,新冠病毒疫情要在什么时候结束,蔓延范围有多大,目前是相当不确定的。如果这样,随着全球经济衰退,它将严重影响今年中国经济增长。随着今年全国经济增长减速,失业上升,农民返回老家,对住房租赁需求也将出现全面下降,租金的价格也可能随之下跌。

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