要用经济杠杆来落实“房住不炒”的市场定位

2020-07-31 10:50阅读:
中共中央政治局730日召开的会议表示,“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进房地产市场平稳健康发展”。对于中国房地产市场,5年来一直坚持了住房是消费品,而不是炒作的投资品的原则。可以说,坚持这一市场定位,既是当前及未来中国房地产市场健康发展的基础,也是未来中国经济增长的动力。
不过,为何从2016年确定“房住不炒”的市场定位以来,国内不少城市的房价还是在快速上涨,房地产市场炒作仍然是十分严重?由此,不少地方政府不得不一次又一次推出房地产调控政策。即使是这些房地产调控政策越来越严厉,但同样无法遏制国内许多城市房价快速上涨,及遏制房地产市场过度炒作,国内房地产市场性质而没有因为在“房住不炒”定位下出现转就,目前国内房地产市场基本上还是以投机炒作为主导的市场(因为,这些最严厉的调控政策出台之后,只是让住房销售量下降,但住房的价格则不会下调整,更不会理性回归),这当然让“房住不炒”定位无法真正落实。估计最为根本的原因还是号称最为严厉的房地产市场调控政策,更多的是采取行政性的手段与工具,而不是采取市场通常使用的经济杠杆。
在此,我们来看看市场经济国家是如何用经济杠杆来遏制房地产炒作的。今年以来,为了应对新冠病毒疫情对全球经济冲击,世界各国都采取宽松的货币政策,以此来刺激经济复苏,但让各国的房地产投机炒作者蠢蠢欲动,试图用泛滥的流动性来推高房价。美国是这样,韩国也是如此。为了遏制房地产的炒作,韩国政府正在修订《综合不动产税法》和《所得税法》,争取在7月底国会通过。这些税法针对多套住房持有调高房屋购置税、综合不动产税和转让所得税税率,全面增加多套住房持有和投机性购买住房者的税负,严防房地产投机炒作。
韩国这次修法最注目的是:多套住房持有者将最高被征以6%的综合不动产税(即目前中国所称的物业税),住房交易税率也最高上调至12%。同时,多套住房持有者在特定地区卖房,在现行税率基础上加收10%的住房交易转让税 (两套
住房持有者的税率调高为20%,三套住房持有者调高至30%)。 此外,政府将公租房供应量从20%扩大至25%,并降低公租房申请门槛,减轻首套住房购买者和新婚夫妇购买首套住房的税负。也就是说,韩国遏制住房投机炒作,最为主要经济杠杆就是提高两套以上住房(包括两套住房)的住房交易转让税率、住房交易所得税率、住房持有税率,全面提高住房炒作的交易成本和持有成本。这种住房交易税率及住房持有税率提高,肯定会让住房交易和持有的成本全面上升。当这种住房交易成本及住房持有成本上升而炒作住房无利可图时,那么住房投资炒作者一定会退出市场。这就是市场经济遏制住房炒作的经济杠杆。
但是,中国对房地产市场投机炒作遏制,多年来基本上很少运用经济杠杆,而是把行政性的调控手段及工具发展到极致。为何这些行政性调整手段会效果极差,甚至于反之成了房地产市场营销术,让当地房价越是调控,其上涨得越快,房价越是高。其根本的原因早就被市场投机炒作者看看清清楚楚。因为,在市场住房投机炒作者看,政府为何不采取有效的经济杠杆?就在于政府遏制房地产投机炒作的调控,并非是真心要遏制,而是装模作样,应对中央政府检查。而且这些行政性调控政策,一旦看到房地产调控真正的发挥作用,马上就可以撤消这些调控政策。所以,市场投机炒作者会认为这些的房地产政策调控不是玩真的,他们当然不会轻易退出市场。
只要地方政府房地产调控不是玩真的,还是希望房价上涨(地方政府的希望都这样),甚至于要托住房价,所以地方政府出台房地产调控政策时,无论这样的调控政策是如何严厉,其对市场的影响都只能是让住房销售量突然急剧下降,而住房的价格并不会因为住房销售量下降而下跌。这不仅意味着住房投机炒作者不愿意退出市场,房地产市场以投机炒作主导的市场性质不改变,也意味着购买住房仍然是有利可图,只不过持有时间延长及持有的成本增加而已。
既然购买住房仍然是有利可图,那么住房的投机炒作者一定突破这些行政性房地产调控政策,比如首付贷、假离婚、阴阳合同盛行,缴交社保基金的产业链出现,都是与此有关。或者说,只要购买住房是有利可图,住房投机炒作者都能够千方百计来化解这些调控政策。无论调控政策是多么严厉。
可以说,既然房地产市场是一个市场,就得用市场方式来遏制房地产投机炒作,就得用严厉的税收政策来清楚界定住房消费与投机,增加住房投机炒作成本,甚至使其无利可图。否则,仅是用行政性的调控政策,即使这些行政性调控发挥到极致,能够起到作用都是十分有限的,甚至于这些行政性调控政策反之成为刺激房地产价格上涨的工具。

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