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陈劲松：七张图看中国房地产

2017-01-10 12:35阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/1190407882


在《胡葆森：顺天时、借地利、求人和》中，建业地产董事局主席胡葆森先生与大家分享了他的大道：「厚德载物」与「顺天时、借地利、求人和」，都是亘古不变的真理。
而我们这一篇「和未来好好谈谈」——中城联盟论坛嘉宾演讲文章，来自中城联盟现任主席、世联行董事长陈劲松先生。
演讲｜陈劲松（中城联盟轮值主席、世联行董事长）

2016 年，中国房地产成交额突破了 10 万亿，增长了近 30%，这是一个巨量的市场增长。
在过去一年里，车辆交易额增长 9%，电商虽然火爆，总成交额也就增长了 20%。唯一超过房地产的是增长了 50% 的快递行业，但是快递的基数太小，很难跟房地产相比。
如果要跟未来好好谈谈，就得看过去一年中国房地产的数字到底告诉了我们那些事情？又有什么样的规律？接下来，我用七张图，解释一下这些规律。



我们说热度看上门。「世联行」（房地产专业咨询的服务机构）有 1600 个门店，调控以来，一线城市的上门量下滑 68%，说明了调控是有效果的。之所以过去的限购没效果，而现在的有效，那是因为「戴维斯双杀」（在市场投资中，价格的波动与投资人的预期关联程度基本可达到 70％－80%）起了作用。



新政之后，每一个楼盘的成交套数都在迅速降温，只有一些没有受到「戴维斯双杀」影响的城市回暖升温，这就是中国目前调控带来的盘均。我们之所以要看盘均，是因为只有研究每一个盘，我们才能说清楚我们的市场。

这是销售情况跟招拍挂（指我国土地使用权的出让方式：招标、拍卖、挂牌和协议方式）土地的供应情况。去年 10 月份，我们必须立马出台政策调控，就是因为全国土地供应的情况，出现了一个自 2010 年以来的大拐点——我们销售的土地面积，比可以供应的土地面积多。
2016 年其实发生了很多变化，可是我们完全不知道，还在猛去库存，实际上市场已经翻转了。
2016 年，一线城市出现「地王」，是因为销售面积远远超过当年的土地供应面积。现在一线城市主要靠旧城改造，土地招拍挂已经完全失效。二线城市一下子成为招拍挂的主力，开始创造「地王」。



政府歧视住宅、偏爱商办，造成商办物业全部积压，不止是在三四线，在主要二线、甚至一线城市都是这样，这是非常糟糕的。
34 个城市，商品住宅销售额占全国 43%，还不止如此——最新的数据是在 45-46% 之间。也就是说这今年房地产的 10 万亿成交额，34 个城市占 5 万亿，其他剩下 380 个城市分享另外 5 万亿，这也就是中国房地产冰火两重天的原因。
我们这个行业必须要仔细研究未来的供求，这时候，我们发现现在城市的等级划分方法不太正确。
比如惠州，按照分法就是四线城市，跟吉林市人口一样，但是去年惠州市的总体销售额是吉林市的 12 倍。同样量级的城市，销售金额差 12 倍，显然一二线、三四线的分级规律完全是错的。
我们应该看的是供销比（土地供应与土地销量比）：供销比在 1-2 之间，就是中庸；销量大涨，供销比会接近 1，而当供销比大于 2 时就要小心了。

城市 K 线，我们看的是历年规划建造房子的面积，与销售面积的差。所谓一房一策，对某些城市就得猛打，因为我们压不住。

而有些城市却一派光明，没有任何问题。

接下来我们要看的是土地供应情况，所谓「边际出问题」，就是这个房地产企业挺不住，就崩盘了。去年花钱最多的就是房地产企业中的地方国企，但是地方国企崩不了，所以说管住国企，才能管住地王，地王都是他们创造的。
雄心指数，就是在这一年，这家公司招拍挂时付出的钱和销售累计收入的比。国企最高，民企里面比较勇的就是闽系。而大中型开发商、百强企业一点问题都没有。出问题的是全国其他城市，他们的雄心指数是 44.9%，用了接近业绩销售的一半资金买地。
通过这点，我相信房地产没有崩盘，2017 年企业依旧有很多好机会。

我们再看都市圈，上车盘（90平米内、首次置业）指数一枝独秀：北京 334 万元，廊坊 79 万元；广州 184 万元，佛山只有 64 万元。
这些核心城市和周边城市比值关系增加，就会开始发生融城的现象。如果大都市圈融合，旁边的价格就会迅速上涨。比如说深圳涨到惠州的 3 倍了，惠州的房价就要涨，但是如果还保持在 2 倍以内，惠州的房价就不会上涨，这就叫做「潜力看峰均比」。
整个大都市圈孕育着大量的机会，去年惠州的成交面积是吉林七八倍，大多都是深圳人买的。其中惠州的惠阳长得最厉害，因为地铁要快通了。

房屋的首置年龄是个非常重要的问题，2012 年，深圳首置房子的平均年龄是 33 岁，现在是 36 岁，二线城市也普遍在 35 岁以上了。
不过，并不是每个人到了 36 岁都可以买得起深圳 90 平米的房子。而且我们现在已经进入租赁崛起的时代，很多的深圳人、尤其是高级知识分子已经选择了租房的生活状态。
不管是房屋首置年龄提高，还是选择租房，都意味着在大学毕业之后，他们至少有十几年会租房。年轻人的租赁需求迅速扩大，租赁市场崛起，就是一个巨量市场，所以说「租售看年龄」。
我一些重要城市已经是资产市场了，资产受边际影响，新增一点成交量，也会使整个城市的财富一下子就上来了。

七张图汇集成一句话就是：热度上门、市场盘均、调控双杀、量在价先、久盘必跌、价格取决于供销比、城市看聚集、潜力峰均比、资产重边际、崩盘由杠杆、租售看年龄。
根据 1 月 7 日《和未来好好谈谈》公开演讲整理
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更多嘉宾演讲内容
【未完待续】


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