[最新]花旗:中国房地产市场电话会议纪要

　　今年，资本市场比想象中好一些，中国房地产市场表现也很好，尤其今天相当萌音，大部分涨了6-7个百分点。很多人都问什么原因，个人觉得四个原因：
　　1、建设用地的收紧。ZF出台条文，说建设用地供应量减少，这个很重要，整体的意义挺大的。没有增加土地供应，没有增加房屋供应的调控都是耍流氓。一方面ZF痛心疾首房价涨，另一方面在减土地供应。去年调控后大家都说要不要崩盘，事实上发现ZF反其道而行，反而还想收紧建设用地指标。这就验证了，中国房地产政策最重要的是保地价，如果进一步收紧，影响会很深远。因为已经连续跌了三年，14年跌了14％，15年32％，16跌了4％.今年如果说鼓励供应，土地供应也不会增加，且现在还提出了收紧。可以看到背后ZF的东西。
　　2、有不少空仓这几天在平仓，从碧桂园、部分融创和恒大这三个好兄弟开始平起来了，尤其去年碧桂园平仓迅猛。原因是这三家公司虽然大家觉得有风险，但看空他也不是新闻，股价也不会掉，活得还挺滋润的，今年1月表现还特别好，春节还能卖450亿。两个因素叠加起来了。碧桂园后，平仓开始发生在中海、华润、富力等。
　　3、上市公司1月份销售表现非常好，对此我也很惊讶。1月份数字大部分没有出，但我们覆盖的40家企业，大概有62%的涨幅。去年1月份本来就是高基数，再加上政策严苛情况下，还能有这样的涨幅。龙头如万科有480亿左右，恒大接近400亿，就连比较稳健的龙湖第三方数据也有100亿，再小点的企业如旭辉80亿，首创有60多亿，各种层次都非常好。
　　4、估值本来就很便宜，大概有37%的折让。对于估值各有各的看法，板块轮动下来，总体地产板块的估值是不让人恶心的。个人觉得这个涨是合理的，开发商和估值一直是南辕北辙的，回归基本面来说，涨是应该的。
　　调控完以后全国市场销售，和开发商销售目标制定都让我觉得非常惊讶，本身我已经是正面的人了，去年11月和12月调控后还是涨，预计1月也会有可观涨。一直到现在，我还是比较坚持，有出政策的城市量会有变化的，但全国并不是大家想象的那么差。
　　销售目标方面，我们出的报告策略里，一直在强调大房企会有很好的增长，但我们也没想到开发商制定的目标会那么激进。现在恒大官方4500亿元和500亿元旅游地产及其他，内部会议说5700亿元保底。万科不争