保利地产的投资价值

11月27日，雪球xueqiu.com再次邀请到格雷投资研究总监冯立辉做客，与大家交流保利地产的投资价值。以下为此次访谈交流的实录，与冯立辉先生交流，请关注冯先生在雪球的账号http://xueqiu.com/amanding。

提问：请教，地产股里面——保利、万科、中海、华润，你觉得哪家更适合长期投资？
冯立辉：首先没有任何一家公司适合无调价的长期持有，永远要结合公司基本面变化和市场估值，举个例子，万科非常好，但2007年时2800亿的市值，依然没什么投资价值。抛开市场因素，从基本面说，以我们格雷始终把风险放在第一位的投资风格，我们的排序时万科-保利-中海。

提问：如何看保利”高杠杆、高扩张“模式，这种模式风险在哪里，优势在哪里？
冯立辉：优点无疑是效率更高，扩张更快，但这需要三个前期，一是持续的低成本融资能力，二是拿地能力，三是高效的管理能力，在现在的行业背景和机制下，保利在这几方面优势是明显的，但风险就在于外部环境如果未来发生大的变化，前两项优势丧失或减弱，负债压力过大。


提问：中海外和中海外宏洋两家公司的净利润率都比保利地产和保利置地高很多。我一直不理解实际的原因。按我的理解，房地产公司的成本大致取决于拿地成本，持地时间，资金成本，建房成本，管理费用水平，税收差别等。是什么原因造成中海外与保利的净利润差别这么大呢？
冯立辉：主要是两点，一是会计处理不同，中海系在港股，投资性房地产是按公允价值计量的，物业重估收益是计入利润的，万科保利等A股一线企业是按成本计量的无重估收益；A股中也有按公允价值计量的地产企业，比如金融街、金科等，读年报的时候要主要财报附注。第二单就保利和中海来说，项目定位也有一定的区别，中海的产品偏高端和精品定位，单价更高一些。


提问：“房地产调整后有机会，首选有规模优势、周转率高、布局核心城市的龙头：万科、保利地产、招商地产；其次找弹性大成本控制能力强的公司：荣盛发展、东南建设”，您是否认同？
冯立辉：有一定道理，但每个公司的风险是