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[转载]苏宁电器(002024)2011上半年少计11亿租金？

2011-12-02 10:43阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/1507186525

我不怎么关注苏宁电器，但看到有基本面通讯社这样认真阅读年报的投资者，感到非常欣慰。

原文地址：苏宁电器(002024)2011上半年少计11亿租金？
原文作者：基本面通讯社

声明：本篇分析质疑苏宁电器(002024)2011上半年可能少计近11亿租金。文章引起的一切后果或分析失误由博主本人承担，与他人及所供职机构无涉。

苏宁电器财务报告中涉及租金的会计科目较多，在开始分析前先厘清这些概念是必要的。一些数值很小、相关性甚微的科目被忽略掉了，比如说其他业务收入中的租赁收入子项(p182——指2010年报页码，下同)、递延所得税资产中的预提租赁费子项(p167)、其他流动负债中的预提房屋租金子项(p173)等。其他科目如下。

房屋租赁保证金：这个概念比较好理解。租赁保证金在其他应收款(一年内
)和长期应收款(一年以上)科目中列示。2010年末公司的租赁保证金约为2.9亿元。这个科目与租金分析无关。

优惠承租权：优惠承租权的来由在公司年报描述如下：系2007年度本集团对加盟店进行业务合并的过程中确认的无形资产。根据本集团与加盟公司签署《特许加盟终止协议》，加盟公司须协助本集团承接原加盟店的租约。由于部分租约的租金较市场租金优惠，本集团按照评估值确认该优惠承租权作为本集团的无形资产，并在预计受益期内以直线法摊销。这个子科目与租金分析无关。(p166)

固定资产改良：指公司对租入物业装修支出等，是一项“已经发生但应由本期和以后各期负担的、分摊期限在一年以上的费用，按预计受益期间分期平均摊销，并以实际支出减去累计摊销后的净额列示”(p125)。本项目在长期待摊费用中列示，与租金分析无关。

预付长期房屋租赁费：与固定资产改良同样在长期待摊费用科目中列示。公司年报作了如此说明：本集团于2007年12月签订租赁合同，预付约人民币5,000万元的租赁费，取得一处商铺为期为8年的租赁权。于2010年12月签订租赁合同，预付人民币1,500万元的租赁费，取得一处商铺为期为5年的租赁权。截至2010年12月31日止，其中预付的1年以上租赁费合计约人民币4,101万元(p167)。2011年中报显示这一数据为2800万元。从这段说明中可以看出：对苏宁这样的大卖场公司来说，一次性付出多年租金是很罕见的。

其他流动资产项下的待摊的房屋租赁费：这是非常重要的一项，2010年底公司该科目数值为7.72亿，2009年末为4.45亿，净增3.27亿元。2011年中期报告时该数据为9.45亿。要理解这个科目的经济含义，需要将之于下面的损益项下的租赁费、支付的其他与经营活动有关的现金——租赁费结合在一起才容易明白。

损益项下的租赁费：好理解，不多述。主要在销售费用科目下。

支付的其他与经营活动有关的现金——租赁费：很好理解的现金流科目。2010年公司29.54元，计入损益项目的租赁费用为26.1亿元，两者相差3.44亿元，等于上一条其他流动资产项下的待摊的房屋租赁费的净增加值。也就是说实际支付的租金的大部分作为费用入账，差额部分计入其他流动资产项下的待摊的房屋租赁费。有点费劲啊。呵呵。

经营租赁承诺事项：来自报表附注的承诺事项，含义见下图1(p198)。多说一句，我们经常看到许多分析家把损益表的科目说得头头是道，对资产负债表却鲜有涉及，更不用说报表的附注科目了。这是非常危险的。关于资产负债的分析是如何如何重要，有太多的投资大师反复、多次的强调过，不再多说。当然这并不容易。

图1：苏宁电器经营租赁承诺
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搞清楚上述概念特别是最后四个，我们来看看苏宁电器的情况。先从上图1所示的经营租赁承诺事项入手。我和一些同为苏宁粉丝的朋友交流过，他们看到上面数据的反应：不敢相信自己的眼睛，写错数字了吧？我也一样。2010年苏宁新开了370家店，增幅为39%。但370家店中的大多数(210家)为社区店和县镇店。看了年报我们也知道，随着一些早期开业店面的租赁合同到期，房租会出现面临较大幅度的上涨压力。但公司总的承诺租金从153.8亿飙升到283.1亿，涨幅84.1%，这还是大大出乎意料。一年内的承诺更是从19.9亿上涨为47.6亿，翻了一番还多。

2011年中报时更刻意关注了这个数据，数据虽然有所下降，但数量级上看与2010年底的数值是匹配的。又考察了其他流动资产项下的待摊的房屋租赁费、损益项下的租赁费、支付的其他与经营活动有关的现金——租赁费，数据虽然有些出入，但基本吻合。2010年的经营租赁承诺为什么会有如此惊人的变化呢？本人推测有如下几个可能。推测相当于臆测，很不严谨，还是不说的好。

正常情况下，公司记入损益项目的租金与上年承诺一年内的租金有相当密切的关系。苏宁电器历年的情况如下图2。如果我们估计不错的话，2011年公司将发生54亿的租赁支出，而且这些支出将以费用的方式计入损益。当然我们目前还没有看出这种估计的明显漏洞。
图2：租赁费与上年承诺一年内的租金
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 但公司2011上半年销售费用中的租赁费仅为15.8亿元，相对于54亿的比例仅为29%。房租会不会有季度性特征，通常在下半年支付呢？这需要做进一步的考察。2006年以来公司上半年租金占全年的比例关系如下图3。图中可以看出，租金支付在时间上比较平稳。2009年这一比例为48%，2010为43%。简单地用50%来测算相信不会有太多人反对。上半年租金应该为27亿。是上半年少计11亿租金？还是下半年有高达38亿的租金需要支付并入账？或者也还有其他的方法吗？
图3：历史上半年租金比重
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