[转载]房地产业预收账款对负债率影响探讨
2014-11-03 14:52阅读：3,190
我国房地产业有一个流行已久的观点：预收账款不是债。在一些房地产上市公司的业绩发布会、投资者交流会上，往往将预收账款直接从负债总额中扣除并以此计算资产负债率。一些券商机构的研究报告、乃至一些财经媒体房地产分析报道也欣然接受了这一观点。近期，以此计算的资产负债率居然出现在万达地产的招股说明书中。万达地产发布的招股说明书显示，
其2013年末资产负债率仅为49%，其资产负债率的定义中，将预收账款从负债中直接扣除了。如果负债总额不扣除预收账款，万达地产2013年末资产负债率高达74%。
笔者为此撰文《万达地产：预收账款不是债？》对这一观点进行了探讨，认为，这是房地产业一个流行已久的谬误。预收账款核算企业按合同约定向其客户预收的货款、定金等。与企业的借款、应付款项等债务相比，预收账款是一项不需要以现金偿付的债务，但从本质上来说，它仍然是一项债务，企业需要按照合同的约定，按时向客户交付相应的商品（劳务）。
简单地将预收账款从负债总额中扣除，并以此计算资产负债率，一方面，没有考虑到与预收账款相关的房地产项目后续建设资金支出和期间费用、税费支出，低估企业的负债额，另一方面没有考虑项目结算后，随着预收账款结转至销售收入，相应的存货也会随之结转至销售成本，企业的资产相应减少，因而高估企业的资产总额；由此将严重低估企业的资产负债率（详细分析见笔者《万达地产：预收账款不是债？》一文）。
囤地捂房、债台高筑是房地产企业无视预收款债务的主因
预收账款不是债，为什么在我国房地产业成为一个流行的观点？
个人认为，囤地捂房、债台高筑是房地产企业无视预收款债务的主因。
过去十多年来我国房价飞涨，囤地捂房
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成为房地产业一个突出的现象，其资金主要来源于负债，由此导致房地产业负债率不断攀升。
统计数据显示，2003年末，A股房地产上市公司128家，这些公司的存货余额合计数由2003年末的953.41亿元上升至2013年末的18050.73亿元，存货周转时间由2003年的1.33年增加至2013年的4.02年！
存货周转时间以年销售成本除以期末存货金额计算所得，由于销售成本是已开发商品房成本，而存货中相当一部分是土地及尚在开发的项目，因此，4.02年的存货周转时间意味着房地业囤积的土地可能供其开发销售10年以上。
随着房地产企业大规模的囤地捂房、房地产企业的存货大幅上升，128家房地产企业总的资产负债率也大幅上升，由2003年末的54.9%大幅攀升至2013年末的74.6%（详见表一）。
表一、房地产行业A股上市公司存货周转、负债率变化
单位：亿元
项目
|
存货
|
营业成本
|
存货周转时间（年）
|
资产总额
|
负债总额
|
资产负债率
|
2013年
|
18050.73
|
4477.99
|
4.03
|
27629.33
|
20606.11
|
74.6%
|
2003年
|
953.41
|
717.49
|
1.33
|
2592.52
|
1423.39
|
54.9%
|
数据来源：WIND资讯，下同
另一方面，我国商品房实行预售制，房地产企业通过预售商品房可以无偿占用客户的资金，房地产企业账面往往有巨额预收款项。随着房地产企业负债率的攀升，预收账款在负债中的比重也大幅上升。
2003-2013年间，128家房地产企业的负债总额增加了13.48倍,预收账款余额则由193.9亿元增至6146.51亿元、增加了30.7倍！预收账款占负债总额的比例由2003年末的13.6%上升至2013年末的29.8%（详见表二）。
表二、房地产行业上市公司最近十年预收款增长情况
单位：亿元
项目
|
负债总额
|
预收账款
|
预收占负债比例
|
2013年
|
20606.11
|
6146.51
|
29.8%
|
2003年
|
1423.39
|
193.92
|
13.6%
|
增长率(倍)
|
13.48
|
30.70
|
|
囤地捂房、债台高筑，平均资产负债率高达74.6%，加之中央政府对房地产企业囤地捂房行为的打压、对房地产企业融资出台一系列限制性政策，使得房地产商的融资能力受到削弱、融资成本大幅上升。
在此背景下，一些房地产企业为了缓解融资压力，主观上有“优化”其财务指标的动机，将预收账款直接从负债中扣除，并以此计算资产负债率，就成为行业共识，预收账款不是债，在房地产业遂成为一个流行的观点。
预收账款对房地产企业资产负债率的影响探讨
预收账款不是债，支撑这一流行观点的理由何在？笔者对其予以总结，大概有以下几点：
其一、房地产企业与预收账款相应的房地产项目销售结算完毕后，预收账款余额就会变成0，企业无须对外支付现金清偿；
其二、预收账款为企业带来大量现金，改善企业资产的流动性，提高企业的偿债能力；
其三、预收账款相关项目一旦竣工交付，预收账款结转至收入，可以实现收益、增加所有者权益。
应该说，房地产企业通过预售商品房可以无偿占用客户资金，确实有助于改善其资产的流动性、提高其偿债能力。但是，如笔者在《万达地产：预收账款不是债？》一文中所分析，房地产企业简单地将预收账款从负债总额中扣除，而不考虑与之相关的存货、应付账款、应交税金等资产负债项目随预收账款的变化而变化，由此计算得出的结果将显著低估企业的资产负债率。
假设A房地产企业资产总额100亿元、负债总额80亿元，其中，预收账款30亿元，其资产负债率为80%；若简单地将预收账款从负债中扣除，则以此计算的资产负债率为50%。假设该企业的销售毛利率为40%、销售净利率为20%，计算结果显示，即使企业与预收账款相关的商品房已全部达到竣工状态，其项目全部销售结算后资产负债率也高达68.29%，而不是直接将预收账款从负债总额中简单扣除后的50%。
那么，对于有大量预收账款的房地产企业，如何合理计算其资产负债率指标？
还是以上述A房地产企业为例，假设其预售商品房前资产总额70亿元、负债总额50亿元，则资产负债率为71.43%；通过预售商品房获得预收款30亿元、全部为现金，则货币资金增加30亿元，资产由70亿元增至100亿元，预收账款增加30亿元、负债由50亿元增至80亿元。这时，企业的资产负债率由预售商品房前的71.43%增加至预售房后的80%。
从偿债能力的角度来考察，预售商品房后企业的偿债能力应该相当于甚至优于预售房前，从这个意义上来说，个人认为，可以将其资产负债率加以修正，修正的资产负债率为71.43%。即考虑到预收账款对负债率的影响，将预收账款和对应的货币资金同时从总资产、总负债中减去，得到修正的资产负债率71.43%；而不是仅将预收账款从总负债中扣除、却不将对应的货币资金从总资产中扣除，由此计算得出的负债率50%。即使项目全部结算完毕、预收款归0，其资产负债率也将远高于50%。
那么，是否所有的房地产企业都适用这一方法，将总资产、总负债同时减去预收账款金额，来计算修正的资产负债率呢？
个人认为，关键要看企业账面上是否有与预收账款相对应的货币资金，当房地产企业账面货币资金余额大于预收账款余额时，可以用该方法计算修正的资产负债率指标，当账面货币资金小于预收账款余额时，则要考虑预收款的资金的流向：
如果企业预售商品房所收到的资金被用于囤积土地、或者用于企业填补其他的窟窿，企业账面上并没有与预收款额相应的货币资金，企业的偿债能力将因此受到削弱，则不能将预收款从总负债中减去。只有当这些资金被用于与预收款相应的商品房建设时，才可以在计算资产负债率时从总资产和总负债中同时减去预收款金额。
统计显示，128家A股房地产上市公司2003年末货币资金、预收账款余额分别为364.02亿元和193.92亿元，货币资金余额是预收账款余额的1.877倍，而十年后的2013年，货币资金余额仅为预收账款余额的0.544倍（详见表三）。
表三、房地产行业上市公司预收款与货币资金余额比较
单位：亿元
项目
|
货币资金
(1)
|
预收账款(2)
|
(1)/(2)
|
2013年
|
3343.77
|
6146.51
|
0.544
|
2003年
|
364.02
|
193.92
|
1.877
|
从销售规模最大的四家A股房地产上市公司万科A、保利地产、金地集团和招商地产的数据来看，也显示出类似的特征，除保利外，其他三家房地产商2003年时的货币资金余额皆显著高于预收账款余额，而2013年四家公司货币资金余额皆显著低于预收账款余额（详见表四）。
表四、部分房地产上市公司预收款与货币资金余额比较
单位：亿元
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