房企大佬承认拐点已到！楼市将重回2008年？
2020-06-26 02:06阅读：
作者：白罗
来源：地产情报站
“2020年至2030年间，中国房地产市场的销售规模将在顶部徘徊之后逐步下降。预计到2030年，年新房销售预计会在7亿平方米左右，回到2008年的销售水平。”
以上的这段话，来自金地集团董事长凌克在中城联盟直播论坛上的主题分享。对于我国房地产行业的发展方向，凌克认为：“房地产行业的拐点已至，房企的黄金年代已经过去，这已成为业界共识。”
盛极必衰，我国的房地产市场在经历了几十年的蓬勃发展之后，或将迎来萎缩。
然后，销售水平可能回得去，但房价可回不去了……
在尺度APP上，有用户发起“2020年房价涨跌预测”的悬赏问答，得到的回答五花八门，有用户认为，房住不炒是主基调，因城施策是实施方案，房价走势还是因城而异，主要看人口净流入还是净流出。还有人认为，国内房价已经基本被固定，未来资产收益的空间在股市。
01、 房价里的泡沫
过去的二十多年间，我国房地产行业发生了翻天覆地的变化。
最直接的变化，莫过于高楼大厦拔地而起，人们从原先的筒子楼搬进了商品住宅，人均住房面积得到大幅提升。
随之而来的，还有房价的大幅上升，房价收入比也随之增加。
2020年5月，上海易居房地产研究院发布了《全球80城房价收入比研究报告》，数据看上去颇为扎心：在房价收入比前10的排名里，中国城市占了7个席位，香
港、深圳和北京更是牢牢占据前三甲，房价收入比均超过40。
从整体数据来看，全球80城的平均房价收入比为17.5，其中40个发展中国家城市的平均房价收入比为22.1。
换而言之，我国一线城市的房价收入比远高于世界平均水平。
而受到2020年疫情黑天鹅的影响，房地产市场受到了前所未有的冲击，销售面积、销售价格都出现了不同程度的下降。对很多房企而言，这是颇为难受的。但在二手房市场上，却吹起了一股妖风。6月15日，国家统计局公布的70城房价数据显示，北京二手房以1.8%的环比涨幅领跑全国。
楼市近况万象丛生，同房价上扬形成鲜明对比的，是租金的下跌。5月27日，中国社科院财经战略研究院发布的纬房指数报告显示，4月，以一二线城市为主的核心城市房价快速回升，但同时住房租金出现较快下降。而贝壳研究院在6月初的租金统计显示，18个主要大中城市的租金同比下降9.9%。
出现这种情况，外界普遍解读为房地产泡沫进一步加大了。
在我国，房子是不折不扣的刚需，房价风风火火地涨了二十多年，可以跟美国的股市相提并论，都是轻易“动不了”的庞然大物。在这个庞大的市场上，甚至还流传过这么一句话——“过去二十年，买中国的房，炒外国的股，基本都赚了。”
然而，这个“刚需”正在饱受质疑，原因是我国的住房拥有率可能饱和了。
2020年，央行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组发布了城镇居民家庭资产的调查数据，根据抽样结果，中国城镇居民家庭住房拥有率为96%，其中有一套房的占比58.4%，有两套房的占比31%，有三套及以上的占比10.5%。
平均下来，城镇居民家庭平均拥有1.5套房屋，人均住房面积超过40。
02、 房价的泄水口
在中国，城镇居民家庭的负债率是不可忽视的，尤其是在居民杠杆率越来越高的现下。
2018年，我国的居民杠杆率就超过了50%，这也意味着居民的负债率在升高，透支了一部分未来，也进一步减弱了偿债能力与消费能力。2019年，我国的居民杠杆率达到了55.8%，再创历史新高。
而在央行的调查数据中，房贷占了家庭负债中的75.9%。
在城镇居民的家庭总资产占比中，房产也是不可忽视的一环，仅房产就占到了家庭总资产比重的59.1%。而在城镇居民的家庭中，房屋占资产的比重越大，在房价暴跌时，所受到的冲击也就越大。
而从另外一个层面来说，房屋也的确是个刚需，因为人的一生大约有三分之二的时间在家里度过，有房和没房的生活感受完全是两码事。
除了居住功能外，房屋还被赋予了很多别的功能，其中教育属性尤其显著。为了学区，很多家长可能在孩子还没出生时就提前做好了打算，哪怕把未来的生活跟老破小牢牢绑定也在所不惜。
正因为有这么多为了孩子拼尽全力的父母，所以老破小总是有人接盘。
老破小的升值空间严重依赖教育资源，除了那些坐拥“顶级学区”的，其他老破小的涨幅大多不会超过同一地段的新房、次新房，有的甚至在偷偷下跌。这也给居高不下的房价偷偷找了个泄水口，间接地挤压了一部分水分。
值得一提的是，现在的次新房将来也会变成老破小。而它们面临的行情，可能还不如现在的老破小。毕竟现在的次新房大多都以高层、小高层为主，容积率越来越高，真等到房龄上去了，只怕市场就小得不能再小了。
从国外的例子其实也能看出来，高层的确在逐步退出市场。
北大教授朱国钟曾表示，依据商品房价格、住房供应、住房龄和城市发展逻辑，并通过大量的数据模拟购房者和开发商的动态行为，分析得出结论，未来二三十年，中国很可能会出现大量的“贫民窟”，主要集中区域就在高楼住宅小区里。
而在今年，住建部和国家发改委联合下发通知，要求各地进一步加强城市与建筑风貌管理，严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上的建筑。落实到地方，有些地方要求修建250米以上的房屋就必须经过严格审批。
种种迹象表明，高层住宅未来可能也会成为房价的泄水口。
而楼市的规模同样不容小觑，在过去的几十年间，中国的房地产行业的发展可以说是突飞猛进。前几年房企所依赖的高周转模式，就是在这种发展态势下的产物，从房屋的量变进化到房企的质变，千亿房企随之诞生。
在高周转之下，消耗的是房屋的质量。过去几年房屋维权时有发生，开发商的骚操作数不胜数。如果说居民杠杆率消耗的是居民的未来，那么房企的高周转模式，难道不是在消耗着房企的未来吗？
作为上市房企老总，金地集团董事长凌克虽然说着房地产市场的销售规模会回落，却还是在话里话外间，给未来的房价留下了充足的空间。
他在中城联盟直播论坛上表示：“2020年至2030年间，中国房地产市场的销售规模将会在顶部徘徊之后逐步下降，预计到2030年，年新房销售预计会在7亿平方米左右，回到2008年销量水平。而价格方面则会根据经济发展情况和国民收入情况，呈波段型上升。”
作者给大家解读一下，凌克的话相当于是说：未来的房地产市场会萎缩，因为居民现在的住房拥有率太高了；但是房价还是会涨，因为国民的收入也会提高。
唯一的疑点是，国民收入提高，就一定会投入到房子里么？
那可不一定！
03、 结语
总体来说，我国的人均住房拥有率越来越高，也意味着我国居民家庭中的不动产配置比例越来越趋近饱和。
单看三四线城市，大多数城市的去化周期已经成为一个问题。而在2016年，三四线城市的去化曾经诱发了一波房价上扬。如今三四线的库存再度攀升，想重演4年前的剧本，只怕韭菜可没那么多了。
更何况，4年前还有货币化棚改政策，通过补贴买房，直接释放出了大量的需求。
对三四线城市而言，市场已经趋于饱和，房价也上升到了天花板，二手房市场更是有价无市，如何软着陆也是个问题。
同样，还有一个更为现实的问题——我国人口出生率的降低。2019年全国新增人口为1465万，下降趋势非常明显。这也意味着，购房需求将在未来逐步下降。
老百姓盯着房子太久了，未来还会继续把房产作为首选投资品吗？时间会给我们一个答案。
（思进注：本文仅代表原作者个人观点，不构成投资建议，更并不代表本号立场。文中的论述和观点，敬请读者注意判断……）
