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国房景气指数与房地产库存周期，以及股市牛熊转换

2013-08-23 14:11阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/1783658901

国房景气指数与中国房地产库存周期，以及股市牛熊转换
 海宁 2013.08.23
一般来说，景气指数见顶后，房价继续上涨3到6个月；景气指数见底后，成交量先回升，去库存3个月后，房价才开始上涨。房地产库存周期波动明显，但不是非常规则，受到各种因素影响。
中国房地产景气长周期2000 - 2015年。香港房地产简史，香港楼市的三个大周期
中国房地产景气短周期：
中国楼市：2003-2012年
第一个房地产景气上升周期：1998年第一季度 - 2001年第三季度，从东南亚金融危机中复苏；上海为了去化大量房地产库存，推出买房送蓝印户口和买房送入学资格（兼高考资格）；浙江房价累计上涨越50%，大幅度跑赢银行存款，房子出租收益在5%以上；上证指数从1200点到2200点；B股指数从50点到200点。期间猪肉价格上涨。
下降期不明显，房价接近成本价。
第二个房地产景气上升周期：2002年下半年到2004年3，4，5月份，共约24个月；全国房价普涨；上证指数从1400点到1700点。期间猪肉价格上涨。
下降期主要体现为库存高企，房价微跌。
1998年 - 2005年7月21日，全国房价累计上涨了不少，尤其是2003，2004年，但是上涨并不疯狂。
第三个房地产景气上升周期：2005年第四季度到2007年第四季度，共约27个月；房地产价格大幅翻倍式上涨，成为全民热点话题；上证指数从1200点到6000点。期间猪肉价格大涨。景气上升周期结束标志：连续4次加息。
下降期2008年第二季度到2009年第一季度。下降期结束标志：连续三次降息。前期买了“房子期货”的业主心理不平衡，闹事要求退房。。下降期与全球油价和原材料价格暴涨，以及随后的金融危机同步，主要体现为库存高企，房价大跌，失业潮，破产潮，和金融恐慌，股市超级大熊市跌70%。下降期猪肉价格大幅下跌，养猪出现深度亏损。
第四个房地产景气上升周期：2009年第一季度到2011年第二季度，共约30个月；房价疯狂，排队抢房；上证指数从1800点到3000点。期间猪肉价格大幅上涨。景气上升周期结束标志：连续4次加息。
下降期2011年第三季度到2012年第二季度，约12 - 15个月。下降期主要体现为库存高企，房价大幅打折明显，前期买了“房子期货”的业主心理不平衡，闹事要求退房。特点：2011年下半年跑路潮，各地部分高利贷崩盘。下降期猪肉价格大幅下跌，养猪出现轻度亏损。
第五个房地产景气上升周期：2012年第三季度到2014年上半年，共约27个月；特点：3，4线库存高的城市房价基本没有上涨；上证指数从2100点到2650点？？？
第五下降期2014下半年到2015年上半年？？？特点：小规模企业破产潮，房地产信托项目违约和跑路潮？？？比2011年下半年更多的高利贷崩盘？




中国国家统计局的国防景气指数与上证综合股票指数
1998年 - 2013年7月
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