楼市调控？
2013-05-12 08:06阅读：
200轮竞拍广州称王 佳兆业重回一二线
作者：廖杰华2013-05-10
经济观察报 记者 廖杰华
5月6日，在广州白云区一块住宅用地的拍卖中，经过200多轮的厮杀，佳兆业击败中海地产、保利地产等一线大佬，以超过2.5万元/平方米的楼面地价拍下白云区新地王。
这是继去年调整发展策略，做多一二线城市之后，佳兆业在核心城市的再次布局。
对于此次拿地，佳兆业在接受经济观察报采访时表示，一直关注并参与广州房地产市场的发展，此次拿地符合集团抓住一线城市发展机会，坚持深耕已进入的经济发展城市的投资战略。
佳兆业董事局主席郭英成对今年拿地的定调是：会更多的在一二线城市拿地。
广州地王
5月6日下午，广州市拍卖出让三宗土地，在这场国五条之后的首场拍卖会上，中海、保利、金地、合景泰富等巨头悉数到场。
佳兆业参与竞拍的地块面积为7.54万平方米，总建筑面积不超14万平方米，起始报价12.88亿元。
在现场竞价环节，该地块在经过多家开发商23轮竞价后，即达到18.6774万元的最高限制地价，进而转入竞配建环节。
一位参与现场竞拍的开发商表示，尽管有多达12家房企参与了竞配建环节，但最终都成为了佳兆业和中海地产的配角。
上述开发商称，第二轮竞价大约持续了半个多小时，前后两百多轮。
最终，佳兆业以总价18.6亿元、竞配建保障房6.68万平方米获得该地块，而高达25597元/平方米的楼面地价，也一举刷新2010年保利地产的白云区地王。
佳兆业称，已对该地块价格和配建要求做过详细调研和考虑，该项目的楼面价与周边目前的楼价相比属合理范围，佳兆业集团将根据市场情况，在未来推出最适合地块发
展的高品质产品。
重回一二线
在广州拿地前，佳兆业已在全国多个一二线城市多次出手。
2月18日，佳兆业以3.7亿元青岛拿地，3月21日，在东莞以4.501亿元拿地，4月28日，又以4.39亿元拿下武汉市地块。
随着调控导致的地产变革，佳兆业对前几年坚持锁定二三线发展模式进行了调整，这其中最为明显的是重回一二线城市布局。
数据显示，2012年佳兆业共斥资45亿元买地，土储增加240万平方米。相对于2011年的500万平方米的新增土地储备以及60亿元的买地金额，佳兆业在2012年的土地储备不算激进。不同的是，2010年及2011年，佳兆业积极拓展于三线及低级别城市的土地储备，而在2012年新增土地储备中73%位于广州、上海、大连、重庆及成都等一二线城市。
对于致力于规模发展的佳兆业来说，一二线城市对销售的推动显而易见。
年报显示，2012年佳兆业集团的销售均价同比下跌4%至6730元/平方米。
佳兆业首席财务官张鸿光给出的解释是，签约销售均价下跌主要是由于佳兆业在过去几年进入了一些二三线城市，一线城市的占比相对下降。整个2012年的签约销售中，大概有15%来自一线城市，相对之前的20%是有所降低的，但销售面积是差不多。
如今，这一趋势正在改变。
随着一二线城市的项目陆续入市，佳兆业的销售均价开始大幅走高。
信达国际的数据显示，佳兆业去年12月，实现合约销售额约24亿元人民币，按月增长9%，期内，合约销售面积约22.16万平方米，按年增长50%，合约销售均价按月增长36%。这个月，位于深圳的旧改项目佳兆业城市广场开始销售对销售额的提升明显。
而今年头四个月，佳兆业的销售均价大幅走高至9209元人民币，而2012年佳兆业的合约销售均价为6705元/平方米。
在信达国际看来，合约销售均价的增长是由于地区组合变化，更多的销售贡献来自深圳地区及其他一二线城市。
佳兆业董事局主席郭英成在解释这种转变时表示：“在调控刚开始的时候，我们主要是到三线城市发展，但从去年开始，我们又回归到一二线城市发展。”
郭英成强调，佳兆业会主要以一二线城市为主，但三线城市也不会放弃，未来在一二线城市的发展可能会去到70%，余下30%会留到三线城市。“过去一年，我们刻意调整了我们买地的策略，可以让我们的土地储备更加均衡，未来几年内，一线和省会城市收入的比例会增长65%。”郭英成说。
楼市调控广州样本：跟着感觉走
作者：吴娓婷2013-05-10
经济观察报 记者 吴娓婷 广州楼盘想在“五一”大卖的算盘没有打响。
就在五一前夕的4月24日，广州继北京之后明确表示要对房价进行指导。广州将全面执行商品房住宅预售价格网上申报制度，开发企业销售住宅，必须办理预售网上申报，并接受国土房管部门的价格指导。同时，在限价前销售的楼盘，也可能因为价格偏高而被暂停网签。
中原地产研究部监测，4月28日到5月1日，广州供应4000套住宅，相比去年同期5000套住宅的数量有明显下跌。
事实上，4月1日到4月27日三个星期内，广州楼市住宅供应量处在罕见的低位，只有17个盘新推3000套住宅。中原地产分析，罕见低位意味着开发商预期五一能大卖，想集中推盘，于是在4月头三个星期选择了“惜售”。结果，限价新政让开发商措手不及。
房子始终要卖，资金始终需要回笼。在新政策压力下，广州市区楼盘开始“学习”限价三年的增城，将高于指导价的部分用另外签署装修合同的方式补上。
政策调控来回变化，飘忽不定，几乎是“跟着感觉走”，而企业则疲于应付，一位业内人士谈到感受时称：“快精神分裂了！”
“五一”计划落空
按照原来的想法，广州郊区某楼盘在五一假期期间会以13000元/平方米价格开盘。相比周边同等配套的楼盘，该单价尚有一两千的低价优势。
然而，政府突然出台的限价政策打乱了这个项目的策略。4月22日，广州市国土房管局对广州各房地产开发企业、房地产中介服务机构下发了《关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产市场监管的通知》（以下简称《通知》）。《通知》要求商品住宅预（销）售前，房地产开发企业应办理预售价格网上申报，并接受国土房管部门的价格指导。未办理网上价格申报的，或申报价格过高且不接受国土房管部门指导的，暂不核发预售许可证。超过申报价格销售的，暂停网上签订商品房买卖合同。
政府对上述楼盘的指导价格定为10000元/平方米，这个指导价甚至低于该楼盘去年一期产品让利后的价格。
同时，多家地产企业的项目都收到跟原定卖价存在明显差距的指导价格。国土房管局没有言明指导价的标准是什么。开发商普遍猜测，指导价以“广州各住宅项目今年均价不得高于去年均价”为原则。不过，广州市国土房管局对该说法公开否认。
今年3月份，广州新建商品住宅网上签约均价为16817元/平方米，创下广州房价新高，同比上升34.9%，房价同比涨幅连续三个月领涨全国。事实上，按照房价涨幅低于人均可支配收入增幅的标准，今年广州住宅均价不应超过15097元/平方米。调控压力巨大，政府不得不出“狠招”。
而开发商措手不及，决定延后开盘，楼市供应出现暂时短缺。中原地产研究一部副经理翟中奇介绍，以预售证批准发放的口径统计，4月1日到4月23日，广州市批出15个预售证，而限价令出台后的24日到28日，预售证同样批出15个。发证的节奏与去年大致同步，但从五一的实际供应量可见，开发商的热情受到不小打击。翟中奇表示，从4月前三个星期“惜售”程度可见，开发商对五一的预期也是空前的，原本“应该远远不止供应4000套”。
有形的手
除了通过预售证发放指导将售楼盘的价格，房管局还以限制网签的方法调控那些在政策出台前便销售了的项目的价格，珠光御景壹号、侨鑫汇悦台等豪宅项目均受到网签限制。方圆地产首席分析师邓浩志指出：“限签是为了控制高价盘的集中涌出。”
一家广州本地的开发商在限价政策出台前一周获批预售证。该地产企业的总裁助理说，虽然躲开了价格指导，但房管局通知，五一假期以后的楼盘，每天只允许网签两套。并且，“房管局不允许开发商对外这么说，只能推托是网络繁忙”。
“我们想，两套就两套吧，我们货不多，半年总能签完了。”该人士说。没想到过了五一，这个项目根本不能登录网签系统。该人士咨询房管局得到的答复变成：“这片区域楼盘超过单价两万的不允许网签。”
一家大型地产企业营销负责人对本报证实：“市区大部分楼盘受网签限制，从三四月份开始就这样做。”该负责人说：“这种限制说不上是什么标准，时断时续，不许签的时候直接锁系统。”他估计，政府是“依照全市楼盘整体的价格控制水平，这周价格低的时候多放开网签，下周价格高的时候又收紧一点”。
该负责人形容，行政干预手段是简单粗暴的，中心城内均价两万的楼盘也受到网签限制，而该项目并非豪宅，只是中小户型。
这就是行政干预的生硬之处：政府想把均价控制在一万五左右，而事实上均价低于一万五的项目基本集中在南沙、花都等郊区，于是不得不对中心城区新盘加以限制。
该负责人认为，限价已涵盖自住产品和改善型产品，做法“与北京的政策如出一辙”。
中原地产研究一部副经理翟中奇介绍，按照开发商的销售策略，一般项目都是先卖差的再卖好的，价格通常会涨，而且根据户型、朝向变化价格又有不同，但政府不会了解得这么仔细。
据监测，五一广州供应的住宅户型方面，90平方米以下住宅占34%，90-144平方米住宅占51%，中小户型合共占比85%。中小户型的供应高度集中。
开发商对策
开发商开始想办法应对。
香江控股集团旗下的翡翠绿洲项目位于广州增城。该项目新一期组团将于5月18日开盘。销售代表介绍，届时公司将按毛坯8000元/平方米，装修2500-3500元/平方米的价格，分别与购房者签署房屋买卖合同及装修合同。
增城属于广州“限价不限购”区域，按规定，价格不得超过前一期均价的8%。翡翠绿洲此前一期为7800元/平方米的毛坯住宅，而即将开盘的新一期组团卖的是精装修产品。若按照8%的涨幅必定是亏本生意。
“这里的装修价格卖的不是一般意义的装修，其实是公司一种定价策略。”销售人员称，“毛坯价和装修价加起来才是真正想卖的价格。”其介绍，翡翠绿洲升值潜力大，完全对得起11000-12000元/平方米的价格。
据了解，接近广州市区的几个增城大盘均采用这种方式售楼，是业内公开的秘密。
随着限价政策制定，两份合同的做法扩散到南沙区、金沙洲等广州市区区域。前述原定13000元单价开盘的楼盘最终将价格拆成“毛坯10000元/平方米
装修2800元/平方米”的单价组合。
这个楼盘的资深销售代表介绍：“这种做法是临时调整的。10000元是为了达到政府指导价的要求，再加上2800元我们才有利润可赚。”
开发商认为，政府的行政干预手段与市场规律格格不入。前述本地开发商总裁助理称，首先土地价格一直在涨，产品就不可能越卖越便宜。“新一期组团的土地比前一期的土地拿的时间晚，价格一般更高。”
“（分开两份合同）这是一种打擦边球的办法，但会引来许多后续问题，我们尽量不采用。”前述大型开发商的营销负责人说。
不过该人士同时承认，两份合同是开发商第一时间能想到的策略。该开发商的产品以刚需住宅为主，他指出，售楼价格本身没有什么空间可以压缩。“刚需产品而言，利润只有十多个点。我们要对股东负责。”该开发商说，“如果是国有企业，还有国有资产保值增值的要求。”
有意思的是，政府一方面对限价出狠招，一方面却对拆分价格的做法睁一只眼、闭一只眼。
有购房者致函增城市国土与房管局，指出有开发商以装修合同补差价。该局回复称：对于开发企业提出另签价格协议的行为，可以认为是要约行为，购房者可结合自身需要自主决定是否签订，由此引发的纠纷属于民事纠纷，双方届时可本着开诚布公的态度充分协商解决纠纷，协商不成的，可通过司法途径解决纠纷事宜，以维护自身合法权益。
购房者的这一“枪”打得及时，但国土房管局的回函滴水不漏。
邓浩志说，经两份合同分开处理后的数据不能说是假数据，但也只反映毛坯价格，不全面。“这样的统计数据‘显得’很平稳。”邓浩志说。
上述大型地产企业的营销负责人直言，地方政府是“土地价格不希望低，楼价又希望让中央满意”的矛盾心理，所以对开发商用点计谋处理价格问题的做法留有余地。“否则开发商房子卖不出去，压缩投资金额，不参与土地市场的招拍挂，不仅影响上下游整个产业链，政府的土地出让金、税收等各方面都会成问题。”
本报就两份合同的事情对广州市国土与房管局提出采访。房管局人士表示，针对限价政策后的一些疑问，该局目前正在准备统一发布。
（本报记者廖杰华对本文亦有贡献）
