[转载]江苏省高级人民法院民一庭《商品房买卖合同案件审判疑难问题研究》节选第四部分
2022-03-16 17:18阅读：
江苏省高级人民法院民一庭《商品房买卖合同案件审判疑难问题研究》节选第四部分——商品房买卖合同违约疑难问题
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江苏省高级人民法院民一庭《商品房买卖合同案件审判疑难问题研究》节选——第四部分
《民事指导与参考》第70辑刊登了由江苏省高级人民法院民一庭撰写的《商品房买卖合同案件审判疑难问题研究》—《商品房买卖合同司法解释》实施十五年回顾与展望一文。在此篇文章中，江苏省高级人民法院民一庭对部分实践中争议较大的问题，涉及合同效力、履行、解除等，进行了分析，提出了民一庭的倾向性意见，对于处理中处理该类案件有较大的启发，我们予以节选，请以原文为准。
第四部分
商品房买卖合同
违约疑难问题
1、土地使用权证使用年限缩水问题
国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条第
(一)项规定，居住用地土地使用权出让最高年限70年。实践中，开发商向买受人转移交付的土地使用权期限常常短于70年，一方面是因为房地产开发建设占用了一定时间，另一方面是因为有的开发商变更了土地用途。对于开发商应否对土地使用权使用年限缩水承担违约责任，实践中存在不同见解：第一种观点认为，物权法第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。因此，虽然土地使用权年限短于70年，但可自动续期，故对买受人没有损失，出卖人无需承担违约责任。第二种观点认为，买受人购买的应当是完全产权，由于目前对自动续期如何操作并不明确，故出卖人仍需承担违约责任。
我们认为，出卖人对于土地使用权年限缩水应否承担责任，首先看出卖人是否履行告知义务，如果其已尽到告知义务，买受人仍愿意购买的，可以认定商品房买卖合同据实订立，出卖人不承担违约责任。如果出卖人未尽到告知义务，且移转交付的土地使用权年限不符合法律规定的住宅用地的使用年限，即构成违约，出卖人应当承担违约责任。在违约责任的承担方式上，可以责令出卖人退还多收取的士地成本、支付续展费用、续展或补足土地使用权年限。
2、公共部分或公共设交付不符合约定的救济问题
开发商交付的绿地、大堂等公共部分或者消防、公共照明等附属设施、设备不符合商品房买卖合同约定的，如何处理？
我们认为，商品房买卖合同对此有明确约定的，按约定处理。商品房买卖合同没有明确约定且上述公共部分或公共设施无法采取补救措施的，买受人有权请求出卖人赔偿损失。可以采取补救措施的，如果部分买受人要求房地产开发企业赔偿损失，部分买受人要求房地产开发企业采取补救措施，应当告知买受人按照《物业管理条例》第十一条和第十二条的规定，形成业主大会决议由业主委员会主张相关权利。业主委员会怠于起诉或未成立业主委员会的，经专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主同意的，业主有权提起诉讼。
3、商品房欺诈惩罚性赔偿问题
《商品房买卖合同司法解释》第九条规定出卖人实施欺诈行为的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，该规定与1994年消费者权益保护法第四十九条的规定是一致的。而2013年新修订的消费者权益保护法第五十五条改变了原消法第四十九条关于惩罚性赔偿的规定，将增加赔偿的金额调整为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍。由此产生的问题是，《商品房买卖合同司法解释》第九条与新修订的消费者权益保护法第五十五条如何协调？
我们认为，在商品房买卖合同领域，考虑到标的额较大，如果适用三倍赔偿对开发商要求过苛，可明确规定商品房买卖不适用新消法的规定，继续沿用《商品房买卖合同司法解释》第九条的规定。
4、关于房屋质量瑕疵的问题
《商品房买卖合同可法解释》第十三条规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。实践中出卖人主张所售商品房经建设主管部门审批，并经建设工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分別签署质量合格文件，因此不应担责任。
我们认为，交付的房屋虽然经过有关行政管理部门审批，交付的房屋符合当时的建筑标准和规范，但事实上存在质量缺陷的客观事实的，仍应承担责任。
5、关于房屋面积误差问题
一是因测量标准变化引起的商品房实测面积与约定面积不符的处理。《商品房买卖合同司法解释》第十四条规定了出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的处理原则，即合同有约定的，按照合同约定处理；合同没有约定的，以面积误差比绝对值3%为标准分别处理。实践中出现，因国家建筑物测量标准调整导致合同约定的商品房结算面积与房实测面积不符，由此讨论的是以约定的面积还是以实测的面积为准？
我们认为，如果当事人明确约定以最终的结算面积不以实测面积为准，而以合同约定的面积为准，系当事人对风险的自我判断，其在订立合同时已经明确预见到合同约定的面积(即暂测面积)可能与房士地管理部门未来的实测面积存在差异。当事人基于自身的商业判所所作的约定，应当得到诚信地遵循。
二是面积不符时鉴定资料的提供问题。《商品房买卖合同司法解释》第十四条规定了面积不符的处理，但实践中如何判断面积不符，房屋买受人测量认为房屋面积短少，请求法院对房屋面积进行测量鉴定，出卖人主张面积相符拒绝提供竣工平面图导致无法鉴定的，如何处理?
我们认为，出卖人负有提供鉴定所必须的竣工平面图的协助义务，如其拒不提供，则可以推定买受人的主张成立。
6、关于层高问题
住建部《住宅设计规范》规定：住宅层高宜为2.8米，卧室、起居室的室内净高不应低于2.4米，局部净高不应低于2.1米，且局部净高的室内面积不应大于室内适用面积的1/3。利用坡屋顶内空间作卧室、起居室时，至少有1/2的适用面积的室内净高不应低于2.1米。厨房、卫生间的室内净高不应低于2.2米。厨房、卫生间内排水横管下表面与露面、地面净距不得低于1.9米，且不得影响门、窗扇开启。
对于商品房买卖合同约定的层高低于该《住宅设计规范》的，如果未向购房人披露的，买受人应有权解除合同。对于双方约定了符合前述条件的层高条件，但实际层高低于合同约定层高的，如果层高差异较大，对购房人生活造成较大不便的购房人要求解除合同的，应予支持。如果差异不大，购房人无权要求解除合同，但可以要求赔偿损失，损失的计算可以参照合同约定的房价乘以相应的误差比例予以确定。
7、关于商品房买卖合同逾期交房、逾期办证违约金问题
商品房买卖合同中约定，开发商逾期交房应向购房者支付违约金，一般约定的违约金为日万分之三或日万分之五，实际发生逾期交房而诉至法院时，开发商主张约定的违约金过高要求调整，如何处理？
我们认为，合同对于违约金有明确约定的，按照约定处理，一般不轻易否定其效力。当事人主张违约金过高，要求调整的，由违约方对损失过高进行举证，守约方对于其损失进行反证，对于违约金的上限参照民间借贷利率标准，最高不得超过已付购房款的24%。没有明确约定的，违约金按照《商品房买卖合同司法解释》第十七条标准确定，即按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
对于逾期办证，开发商往往约定较低的违约金，有的逾期办证时间较长，买受人主张调高违约金的如何处理？
我们认为，此时应由买受人举证其损失，买受人能够证明损失大于合同约定的违约金的，可予支持。但实践中对于逾期办证的损失往往很难举证证明，而逾期办证客观上确实对买受人造成损害，故买受人请求参照《商品房买卖合同司法解释》第十八条第二款规定，按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准调整违约金的，可予支持。对于逾期办证违约金在两证合一前，不仅包括逾期办理房产证，还包括逾期办理土地使用权证。
