浅议经济适用房
2025-05-15 10:03阅读：
浅议经济适用房
之前,我曾谈过小产权房，今天谈一谈经济适用房。
什么是经济适用房呢？说直白点，就是现在的棚户区改造的房屋。
其特点：1，有别于商品房。商品房是开发商向政府交纳了土地出让金，取得国有土地使用权，对其开发建设并向市场推出销售的房屋。而经济适用房则是由地方政府主导拆迁并在其土地上进行房屋建设，无须交纳土地出让金，建设后主要出售给拆迁户和城镇的困难户的房屋。一是建设主体有别，分别为市场商业主体开发商和地方政府；二是房屋的土地虽然都是国有土地，但分别为出让土地和划拨土地。三是销售对象有别，分别是市场的所有商业购买者和限定的拆迁户及城镇困难户。四是商品房不受交易的时间限制，而经济适用户在市场流通中受到某些时间等方面的限制。2.有别于小产权房。不仅在于土地性质的国有土地和集体土地，还在于其政策、法律上的诸多限制。3，商品房和小产权房的建设一般审批手续相对简单，而经济适用房就相对复杂，必须由乡镇县市逐步上报，由省级政府部门审批立项。4，在房屋的售价上有明显的区别。商品房虽说是政府调控，但基本是企业定价政府报备。而经济适用房则绝对是政府定价，且相对便宜。
日前经济适用房的现状。由于我国大量的房地产建设已经造成房产供过于求，整个房地产市场已凋敝，经济适用房的审批早已停止。但经济适用房的后遗症尚未退去。给当今社会仍留下了不小也不少的灾难。由于地方政府的违规操作，造成不少开发企业、建筑企业和投资商人陷入其中不能自拔，甚至破产；材料供应商难讨款项；农民工无法讨回工资；搬迁户房屋被拆后无法得到新房；融资债权人无法实现债权；地方政府一直受到信访的困扰。社会处在不稳定的状态之中。
以河南南部某市为例，谈一下经济适用房几个项目建设状况。
最先开始建设的河南路某君小区，是政府部门牵头，由国有企业开发集团投资建设，政府不存在土地出让金和拆迁费用与企业之间的利益纷争，顺利的建成并按政府的定价进行了安置和出售。没有任何后遗症。
后来地方政府为了省事，或说为了减少投资，不履行经济适用房的建设义务，将拆迁和建设都交给开发商或建筑商去实施，甚至某个小区的棚户区改造项目都是某个开发商去议定再由地方政府逐级上报立项。其后果千奇百怪，大多都已经烂尾。
某桥边上的一个经济适用房是一个李老板伙同两个人投资建设的，他们三人到处借债并组织施工单位垫资，经十多年才将小区建成，这时房市已经不景气。多起诉讼向其要债，多个判决在法院执行。近期政府说是为了保护他们，也为了不让房屋被外人执行，将全部房屋办了个整体大的不动产证，不动产证的所有人是地方政府。政府将房屋的出售价格定的跟商品房的市场价格差不多，无法将房屋出售出去。说是出售的款项用来支付李老板的投资，李老板他们哭笑不得。
同样，某运站小区省批准建设后，由袁老板的公司进行拆迁建设，已经十几年了，现在还没有彻底建成完工。其建设过程是十分艰难的。仅拆迁就花了好几年，为引资和找垫资的建筑商就拖了几年，最终还是找了垫资的施工班级，以房屋置换工程款的方式，轮换多个施工垫资人，才勉强将房屋基本建成。好在当时房屋的市场价格是个高峰期，否则其后果更是不可想象！该项目政府没有投资，拆迁户信访一下，政府过问一下，不信访政府根本不管，哪里管你什么保交楼！
市里的几个县区在经济适用房的建设中，基本上都是采取这样的实施模式：由开发商或投资人先把土地出让金交到政府，等经济适用房建设到一定程度再退还开发商（名义上是用于开发商的拆迁费用），给开发商办理房屋销售手续。一般退还的时间拖上两三年或更长时间。在房地产市场价位的高峰期，政府出让土地收入或说土地财政向好，退还出让金是没有问题的，后来土地出让收入下降，无法维系政府开支，公务员工资无法支付的情况下，即使开发商有能力支付土地出让金，开发商或投资人在建设经济适用房时预交土地出让金，恐怕是有去无回！
某公墓边上的一个棚户区改造项目，投资人只建了一栋30层住宅，后来门窗和水电都无钱安装，烂尾几年，还是乡政府接手完善了水电和门窗才最后建成。让购房户加钱才驻了进去。现在住进去的人只有十分之一，大部分房屋都空着。住进去的人也无法办理房产证。该项目的其它空地一直闲着，听本作者的一个顾问点即建筑公司的老总说，他的一个项目经理向该小区的投资人交了200多万元的保证金，说是建设后面的工程，现在建设开工无望，钱已经打了水漂。
去湖北的一个路口处，有一个经济适用房项目，是一个邢氏老板设立的开发公司投资建设。拆迁完毕，邢老板就已经无力从事建设，到处在民间融资，其利息代价本身就很高，后来在路边上的房屋基础都已施工完毕，拐角处小楼也建起了两层主体，没钱支付施工方工程款一停就是多少年。邢老板后来连自己家庭的生活费用都没有着落，采取了一个赖着，预售两层小楼的门面房，作者有个朋友不知哪来兴趣，要出资购买，来向我咨询，我明确告诉他有很大风险：“此项目没有向你出示所有建设审批手续，不能确定其建设的合法性。现在又处于烂尾状态，不可下手购买。”他不听本人的劝告，认为房价很低，很合算，作为两面临街的商业用户，预期可观。于是他交了50多万元的预付款。几年后发现上当受骗，又找我为其诉讼讨债。官司打羸了，但至今没有要到一分钱，反而贴进去诉讼费用。
经济适用房的困局及其突破。目前城市经济适用房建设占城市房地产建设有相当一定比例，烂尾工程不仅直接影响地方经济发展，同时直接影响社会的稳定。拆迁安置户与投资人之间的冲突、投资人与建筑商之间的矛盾、投资人与融资债权人之间的纠纷、购房人与投资人之间纷争等。不仅民间信访不断，而且给法院诉讼和执行造成重大司法负担。甚至以命相拼，造成悲剧时有发生。经济适用房成了地方政府的一个炀手山芋，目前需要亟待解决。
解决经济适用房问题面临多重难题。
首先是土地使用权问题，该项目的土地上原本居住着拆迁户，他们原本就有土地使用权，是历史遗留下来的，根据省土地资源部门的文件，应当在房屋置换后仍可办理不动产证，只是土地为划拨性质，无须交纳土地出让金。城镇困难户购买经济适用房同样可办理产权证，无须交纳土地出让金。然而政府在用地问题上又要依照法律法规必须先进行招投标，收取土地出让金，再根据具体情况将大部分土地出让金返还给投资人，用于支付拆迁费用。一是投资人本身就没有能力预交土地出让金，假设有能力交纳土地出让金，现在政府手里没钱，也无法返还给投资人。严格依法依规办事，仅此一项几乎成了一个死结。
其次，经济适用房的实施主体本应是地方政府，现状是实施主体成了其他民事商业主体。根据契约的相对性原则，矛盾和纠纷都发生在民间，政府插手不是，不插手也不是。有些纠纷已经很难得到合理合适的解决。
其三，各个经济适用房的具体情况不一样，有的项目已经建成，有的项目中途烂尾，有的项目根本无法启动。没有一个模式能解决全部问题。
其四，有的经济适用房项目的建设手续是齐全的，有的项目手续不完备。为后续建设或建后的安置和销售造成了障碍，利益各方的合法权益难以得到保障。
鉴于以上状况，作为法律人为化解社会矛盾，保障社会安定，为利益各方考虑，就困局的突破作出如下思考。
地方政府不能因为经济适用房的乱象和棘手而不闻不问，应当担当起应尽的责任，履行自己的法定义务。根据具体的情况分别作出不同的处理，化解社会矛盾。
对于已经建成的经济适用房，所有建设手续齐全的，仅仅是土地出让金手续没有办理，地方政府不应盯着自己应得的一点利益，不给房屋办理不动产证件。而应以本地经济发展和社会稳定的大局考量，先给拆迁房和困难房办理不动产证件。放弃土地出让金中的那一小部分利益，或者在项目房屋销售后让开发商和投资人补交政府应得那一部分出让金。而不是机械的让开发商的投资人全部交纳土地出让金，多年后再返还。对于个别手续不齐全的经济适用项目，应当给予变通，为其补办相关手续。不能像没有出生证的黑孩一样，不给办理户口。不办理户口，黑孩也是中国的公民。
对于没有启动的经济适用房项目，地方政府应立即叫停，从开发商或投资人手中收回项目实施的权力，可对投资人与拆迁户的协议进行适当合理的处置，从投资人手里受让协议中的权利义务，对投资人已经支付的拆迁费用进行补偿，不是金钱补偿的拆迁户承担应有的安置。至于拆迁之外损失由投资自己承担。这样基本解决了投资人的困局，减少其投资损失，投资人应当都能乐于接受。地方政府因此取得了土地使用权，拆迁户也得到安置，各方何乐而不为呢？！
对于中途烂尾的经济适用房项目就比较难办。作者建议，就该项目和投资人（含法人和自然人）进行破产清算。首当其冲的是先保护房屋置换的拆迁户合法权利，借以淘汰掉已经基本死亡的经济主体，让地方经济更清纯，可轻装上阵，焕发新的活力。项目破产后，由地方政府主持完善完成该项目的建设，是按照经济适用房方案继续实施还是按照现行的廉租房方案实施由地方政府择优而定。
我国的经济优势在于政府可集中力量办大事，同时，现存的法律比较齐全，相信地方政府在法律框架下有能力化解矛盾，解决目前的经济适用房难题。
