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西四环华曦府靠低价、大面宽就能引领改善市场？

2022-09-24 09:30阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/5704814184

北京楼市来到了金九时节，二批次项目正加速入市。尤其在北京上半年31宗新增地块供地出现远郊化趋势的背景下，四环项目的入市直接引来市场非常高的关注度。
小编了解到西四环又有一新盘入市,项目为电建首钢小瓦窑地块，案名为“华曦府”。
地块位于丰台区卢沟桥街道，是电建+首钢以26.45亿+3万现房销售竞得的丰台小瓦窑XWY-13地块，规划建筑面积59360平方米，建设用地面积21200平方米，控高80米，容积率2.8，起始楼面价约3.87万/。
西四环华曦府靠低价、大面宽就能引领改善市场？
挂牌出让的上限价格为26.45亿元，成交楼面价约为4.5万元/平方米，溢价率15%，现房销售30000m²；销售指导价为7.5万元/平方米。
房企哄抢这个
地块，是因为相对于周边的新房价格，小瓦窑指导价是倒挂的。
同样是西四环外，直接距离小瓦窑约2公里的龙樾天元，指导价8.5万每平，每平多了一万元。
目前丰台小瓦窑+大瓦窑+石景山衙门口区域，加上电建华曦府，片区集中供应了7个改善项目。
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龙樾天元、北京城建·宸知筑、长安悦玺、中海学仕里、国誉万和城和首创天悦山河，集中供应百平米以上大户型改善产品，均价在7.5万/-8.2万/不等。
西四环华曦府靠低价、大面宽就能引领改善市场？
9月22日，北京市住建委官网显示，位于丰台小瓦窑的「华曦府」（金泷悦嘉苑）项目获预售许可证，准许销售面积30290.6，获批4栋楼。
据悉，「华曦府」预计将于28日-30日左右开盘。目前，项目售楼处和建面103、139样板间已开放。
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「华曦府」容积率2.8，控高80米，共规划为8栋10-18层住宅楼，517套房源。首期开5号-8号4栋楼。
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户型覆盖了96-134三到四居，销售指导价为7.5万元/，现房销售面积3万。
96三居南向超13米面宽，保证了三个卧室采光和通风。各功能分区明显，动线合理。餐客厅一体，空间比较宽敞，U形厨房设计也便于日常操作。
今天，售楼员就给大家详细介绍一下位于丰台小瓦窑，国企+央企首钢和电建联手打造的「华曦府」。其正式售楼处已于9月10日开放，建面为103和139的样板间当天同时开放。
西四环华曦府靠低价、大面宽就能引领改善市场？
华曦府住宅总建面约5.9万平方米，项目通过疏密有致的楼座排布，规划出小高层建筑为主，高层为辅的错落格局，最大程度降低对居住密度的感受，从而拉大楼间距，提升采光及观景效果，并通过建筑“半围合”增加绿化面积，释放出超级开阔的集中园林。
整个项目占地约21200，规划建筑面积59360，容积率2.8，控高80米，
西四环华曦府靠低价、大面宽就能引领改善市场？
产品方面将规划8栋小高层及高层建筑为10-18层住宅楼，户型面积段为96-134三到四居，因为有3万m²需要现房销售，这样一算，能拿出来期房销售的不足240套。按销售指导价7.5万/平来算，最低总价约720万/套起。
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本次开盘的期房是最南侧的四栋楼，期房在小区最南边，5，6，7，8号楼
两梯三户，两梯两户
13-27层
5号楼18层，都是139四居户型，
6号楼27层，96和124户型，
7号楼18层，103户型，
8号楼13层，也是103户型，
8号楼就一个单元，
期房一共不到240户。
现房和期房中间是中央景观花园，现房景观，视野比期房好一些。
建筑顶部采用弧角造型，饰以金色格栅，犹如凤凰展翅的双翼，展示出傲然屹立的非凡气势。
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外立面玻璃幕墙+铝板+真石漆
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建筑立面采用简洁大气的高级灰，搭配典雅端庄的时尚米色，由轻盈中带着律动的曲线勾勒，呈现高山流水的韵律感。
目前，华曦府在石景山万达广场、丰科园万达广场、翠微路的印象城都设立了城市展厅。更详细的项目信息，感兴趣的朋友可以咨询户型图上售楼员，来享受专业解答和专属优惠。
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地块周边
稀缺四环新房，但城市界面一般
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在以往的文章中，局长也多次提到四环的区位价值。尽管华曦府处在西四环，或许不如北四环、东四环，但四环终归也是黄金环线的存在。
西四环华曦府靠低价、大面宽就能引领改善市场？
华曦府处在丰台小瓦窑板块，处于中关村石景山园、北京银行保险产业园、石景山首钢园、丰台科技园、丽泽金融商务区等产业集群的城市发展前沿要地，项目约1公里左右是涵盖丰台、海淀、石景山三区的利民工程——小瓦窑产业园，主体封顶，将来势必成为区域内集五星级酒店、写字楼、生态公园、高端购物中心为一体的城市综合体，自然会为板块注入新活力。项目所在是难得的职住平衡区，堪称西四环最具发展空间的区域。
当然，你也可以理解成板块目前正处在发展阶段，如果你不是很着急，可以有等待的时间，那就OK。局长为什么说这句话，是因为项目具体位置虽然在西四环至五环之间，但城市界面并不太好，南侧紧邻共产房，周边还有不少回迁房。
交通上看，周边有复兴路，西四环等，四通八达。轨道交通上，项目距地铁1号线八宝山站步行约3公里、玉泉路站约2.9公里、14号线郭庄子约2.9公里，对于通勤族不太友好。
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不过，项目还是一个准地铁盘。据北京地铁三期规划显示，地铁11号线东段设有小瓦窑站在项目北侧，未来不需要换乘，7站直达丽泽。如果地铁真正落地，还是有很大升值空间，但目前还是依靠自驾和到其他地铁站出行。
距离地铁1号线八通线八宝山站约2.2公里，附近的地铁11号线东段已纳入北京轨道三期规划，步行距离11号线“小瓦窑站”预计只有约1公里。
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项目邻近莲石东路、京港澳高速、西四环等快速路，开车也比较方便。
前不久，北京地铁三期规划公示，11号线二期将在五年内建成，线路西起新首钢站，东至洋桥站，总长23.8公里，将设站17座，其中在“小瓦窑”就有一站，未来到丽泽商务区、北京南站，以及换乘其他线路都十分方便。
商业配套上看，西侧1公里有永辉超市，2公里范围内有天泰商场、远洋时代广场、翠微百货等，3公里范围内有泰禾新天地等，日常消费，高端奢饰消费都没问题。
另外，小瓦窑也在建设城市综合体，规模达18.4万平米，如今已主体封顶。其业态包含：五星级酒店、5A级写字楼，绿化生态公园、高端体验式购物中心等，意在改善区域商业及办公环境，激发活力，丰富体验，进一步提升周边住区的生活品质。
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教育配套上看，幼儿园最近的是恩卓国际幼儿园，其他2公里内还有近20家幼儿园；小学方面，大概2公里内有7所小学，比如西北1.6公里的石景山师范学校附属小学、长安新城小学等。中学方面，有丰台二中等，但还是无法和中海学仕里的教育配套相比。
医疗资源上，2公里内有10家社区卫生服务站，综合医院有燕都中西医结合医院、解放军总医院第五医学中心等，大型且高端医疗资源距离较远。
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周末去休闲娱乐，也能找到好去处，项目三面都被公园环绕，东南有欢乐水魔方，天元公园、郑常庄公园，东北2公里有青塔街心公园，北侧3公里范围内有北京国际雕塑公园，玉泉休闲园遗址公园、旺景公园等，更有永定河绿色生态走廊、衙门口城市森林公园、园博园等大外部的绿色环境，可以说住在这里，十分宜居。
大面宽户型也纠结
国央企联袂打造的华曦府，的确在产品力上下了功夫。容积率2.8，规划了13-27层的住宅楼，共计517套房源。除去3万方的现房，首期可供销售的期房房源只有240余套。
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从建筑外观看，外立面顶部做了倒圆角设计，融入香槟色和白色曲线条，很有辨识度。
园林看，一万方的中央花园景观，也是不出门就享受绿意，十分舒适。
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再看户型，很纯粹，全部是改善产品。主力户型为96-103平三居，以及124-139平四居。
最小户型是建面约96平南向四间半面宽的三居，有利有弊。
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建面约96平户型整体面宽13.1米，在这个不到100平的面积段，有这样的面宽，反正局长是惊到了。就连中海学仕里大概也不得不佩服一波。放在130平面积段户型中，这面宽也足以让人艳羡不已。
但大面宽的另一面就是进深过窄，才6.5米。因此，公共空间就很少了，家人间的互动也会随之变少。
三个南向卧室全部配大尺度飘窗，有非常好的采光和景观视野。主卧和次卧可以堪称两个套房设计，不过愣要挑剔，就要注意私密性了。再就是南向两个卧室2.8米面宽，稍小。
但北侧没有明窗，两个卫生间都是暗卫是个很大的缺点。这就是局长对这个户型设计又爱又恨的原因吧。
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建面约103平的三居户型，南北通透，也做到三面宽，9.4米。LDK餐客厨一体化设计，双南向卧室都带飘窗，视野采光都很好。
北向房间是个功能房，根据家庭需求自行设计。比96平好的一点是设计了独立家政间，十分贴心。
不过，局长挑的毛病是，入户门正对北向功能房间，私密性要注意下。
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建面约124平户型，入户门设置玄关、独立家政间、北向功能房都是标配。亮点是9窗全明，这已经是天花板了，再加上约10.1米的三面宽，4米面宽的宽厅，豪宅尺度感更加明显。
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建面约139平的四居，作为这次最大的户型，9窗全明，南向面宽达12.25米。5.6米宽厅设计，餐客厨一体化，通透度提升了不是一点半点。U型厨房，西厨岛台，奢享贵族生活的既视感。
另外，受到局长关注的一个亮点是，主卧带窗户的梳妆台+双洗手盆，豪宅主人，就是你了。
户型设计可以说是十分抗打，如果对户型有特殊需求的购房者，不用考虑别的项目了。华曦府就是最终置业之选。
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尤其103平、124平两个面积段，则填补了整个北京四环市场的供应缺口，购房者更要关注。
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不过具体选房时，局长提醒一下可以优先选择靠近吴家村路的1#、2#、3#三栋楼，景观较好，噪音还少。再就是东侧中间楼栋，最后再是南侧的楼栋，噪音多。
价格逻辑看贵不贵？
现在的北京市场，五环外都已经烧到了8.5万的价格，比如崔各庄、奶西等，100平改善户型直接850万以上。
据局长统计，小瓦窑、大瓦窑、衙门口这一大区域，大瓦窑新项目指导价8.5w/平，衙门口指导价7.95万/平，直逼8万大关。
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这一片集中供应了7个项目，分别是华曦府、龙樾天元8.5万、北京城建·宸知筑、长安悦玺8万、中海学仕里指导价7.95万，开盘7.6万、国誉万和城和首创天阅山河都是8万＋，都有百平以上大户型改善产品，均价在7.5万/-8.2万/不等。这几个只有中海学仕里有小面积段产品，但不会能入得了改善的法眼。
长安悦玺、中海学仕里还胜在区域价值和学校溢价。
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而单价最低，总价720万起，就能上车华曦府，作为新盘，价格的确不高。
综上，产品力受到市场很高关注，但项目配套一般。小编认为，更适合丽泽、总部基地、石景山等刚需族。如果追求学区等高端配套的改善客群还是理性购买。

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