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亦庄招商玺二期将开，当下市场，红盘亦有压力！

2023-11-04 10:18阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/5704814184

招商玺
亦庄招商玺二期将开，当下市场，红盘亦有压力！
招商玺的一期开盘时直接售罄，共260套房子卖了35.72亿，非常给力的数据，当然也有一定的注水，这段时间的梳理之后还是“清退”了不少房子，并且将要启动渠道，看来即便是红盘，在当下的市场还是有一定高度压力的。
该项目即将开售二期，预售早在上个月中旬已经下了，对楼层有要求的可以抓紧联系我了！
 区位
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区位应该不少人都熟，能知道招商玺的对亦庄也都比较了解。这块地之所以热度高，和亦庄的高速发展离不开关系。
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这几年亦庄的GDP飞速上升，一直紧随在东西海朝的后边，后来人大附、十一学校、北京二中都过来了，并且2021年经开区学籍独立，所以尽管亦庄整个区域都在5环甚至是6环外，但这几年的房价却实现了一路飙升，这边的配套也是越来越好！
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河西属于是亦庄的高端居住区，目前价格最高的是亦庄金茂府，17年开盘的时候卖6.5万不到7万一平，现在呢，小区均价都在10万+/平，当时的业主买了就没有亏的。并且不止金茂府，像河西的金茂逸墅、金茂悦、海梓府、金域东郡这些小区这几年都实现了房价上涨，这都是一点点看着涨起来的。
所以当如今的亦庄河西再出现了一个价格合理的新盘，自然会热度高。而招商玺就是这样，处在河西区的范围，北侧紧邻北京二中，西侧则是已经售罄的中海京叁号院。
产品
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小区一共22栋楼972户，容积率2.3，拍地的时候因为竞到了双上限，所以有大约300套左右的房源是到现房才能卖。
根据地块要求，小区整体为暖白色外立面，小区只有2号楼是8层，1号楼为10层，因为不能遮挡北侧北京二中的采光。然后20号楼为15层，17号楼为16层，8号楼和9号楼的楼王是22层，其余楼栋均在17层。
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而且从详细的规划图来看，貌似招商玺是有顶跃的，不少楼都有，一共20多套，也就是说家里人比较多的一套可能不够住的，这次不必浪费资格再买一套，顶跃能满足。
户型
户型面积为143/183/228/266平四种，户型配比依次为35%、35%、25%、5%，主流户型是144和183平，销售指导价期房7.7万/平，现房7.9万/平。整体为精装交付，精装标准6000-7000元/平。
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143平的四居双卫，全明格局，LDK设计，典型四叶草结构，客厅面宽4米5，整体采光面达到了11.5米。此户型分布在4/10/16/19/21/22号楼，房源量比较充足。
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183平的四居三卫，相当于144的升级版，但是多了一个卫生间，客厅面宽增加了不少，达到了6.4米，整体采光面13.7米，入户玄关改成了私密型，南向双套房设计。此户型分布在3/7/10/13/16/17/18/19/20号楼，同为主力户型，房源量比较充足。
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228平四居三卫，这个户型比较经典，依然入户私密玄关，客厅面宽虽然比183的较少了0.4米，但是南向却多了一个卧室，整体采光面达到了16.8米。此户型分布在5/6/11/12/14/15号楼，房源量也还算可以。
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266平四居三卫，属于是226的升级版，基本格局没变化，但是增加了尺寸，客厅面宽增加到7米，南向整体采光面达到了17.8米，还有就是北侧厨房餐厅格局进行了调整。此户型只有8/9两栋楼王才有，如果有看中这个户型的得尽快，早点能买到好楼层！
样板间
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小区效果图

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小区做了3000平的庭院会所，包含会客厅、健身房、泳池等，满足业主的生活与社交需求。
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精奢的社区大堂，地上地下双酒店式落客，智慧照亮流光车道，低趴超跑顺畅出入，还有女王车位、VIP车位等高定待客体验。
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270°转角飘窗，LDK设计会客厅，TOP设计院大师设计，IMAX级景观视野落地窗。
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楼盘分析
招商操盘，经验不缺，实力够强。从户型来看也确实不差，有豪宅范儿，不必担心小开发商做不好，从而浪费一块好地了。
从限竞房时期后，河西这几年就没有新房供应，招商系的出现确实也给了亦庄改善的购房人群一个新的选择。毕竟招商系的容积率要比中海京叁号院略低，而户型产品设计比金茂那边的好不少。
指导价7.7万/平，现房7.9万/平，有个7000左右的精装包，也就是实际价格为8.4万/平，这个价格就不能说倒挂了，因为只比金茂府和金茂逸墅低，和金茂悦价格差不多，而金茂的溢价能力确实强，招商玺却未知，还有就是金茂府10万+的单价也没啥成交呀，市场接盘人很少。
从年代来讲，招商玺确实至少比金茂新了10年，设计自然也新，所以我觉得招商玺的这个价格是占优势的，很吸引改善人群，但不算能倒挂，因为除了金茂，招商系的价格是最高的。而且当年中海京叁的去化速度也没有那么快，所以我觉得招商玺未必会“成神”。
关于亦庄的教育，今年的分出来，亦庄成绩比较一般，但不能拿中考成绩以偏概全，学校、老师、生源都占因素，亦庄没有海淀的“鸡娃”氛围，而且也刚开始没几年，真正亦庄的学区成绩，还得过几年才能准确评价，所以摆平心态吧，别说亦庄不行，但也别把期望放的太高。

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