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北京建工熙华台疯狂“擦边”海淀西城，丰台这盘要疯

2023-11-10 12:25阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/5704814184

这个世界很魔幻。
尤其是这几年，很多事情的发生以及走向，我们都没办法用常理去理解。
不能用常理，那就用歪理嘛。
就像今年5月份的北京土拍市场，丰台青塔地块“出乎意料”的被15家房企争抢，不少人疑惑，这些房企这么缺地了吗，缺到什么地都要抢？
小编也对北京建工当时触顶摇号拿下地块表示费解，而且当时还不看好来着。因为从地块本身来讲，真不算优质。
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丰台青塔地块具体位置
青塔地块本就不大，中间还被80年代的老小区青塔西里4号院隔开，这就给后期规划设计制造了很大的麻烦。
而且项目北侧几十米有两条铁路，一百米又有城市主干道莲石西路，噪音其实也是不可避免。
但就这地块条件，就这小环境，北京建工却把它打造成熙华台，开盘还卖了330套，狂揽35个小目标。
小编还查了一下，熙华台上个月21号拿证，到现在半个月
时间，已经开始有网签数据了，要知道有项目开盘宣传热销，但拿证俩月了都没网签是常有的事儿。
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熙华台网签信息
真真是“坏也是你认为的坏，但我TM就是咔咔卖”。
那么问题来了，到底是哪路神仙在买熙华台？
包哥找朋友托朋友打听了一下，这些神仙主要集中在海淀、西城，还有很少一部分的丰台与石景山地缘性客户。
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熙华台客户主要来源
为什么是海淀和西城？
熙华台的买家中，海淀客户绝对是主力，占比都过半了。
而这过半的海淀买家中，有90%以上的客户来自五棵松板块和中关村板块。
先来看看五棵松区域，包哥有个奋斗在一线的朋友说，华熙台五棵松板块的客户非常聚焦，基本上都在阜石路阜成路以南。
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熙华台五棵松板块客户分布图
小编大概算了一下这个区域，东西长大概7千米，南北宽也就3公里。
这可以说是圈得非常精准了，包哥老板还有个朋友就住五棵松，还买了熙华台。
我对天发誓，这个朋友是真的！
这个朋友就说了：
我在五棵松区域住了二十多年了，对这地方太熟了，生活太方便了。
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五棵松周边生活配套
但他也感慨，自己现在住的房子有些老旧，而且家附近已经好多好多年没有新盘供应了，想住新房，但实在不愿搬离五棵松。
要不说熙华台生得好不如生得巧呢。
它位置正好在五棵松板块的两公里辐射圈内，自然会被期盼新房的这拨“五棵松改善客”盯上。
因为，对于在五棵松板块住习惯了的人来说，熙华台虽在丰台，但无论从心理距离还是实际距离来说，项目与他们原本住的区域属于一体，没有多大差别。
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还有，熙华台吸引的海淀购买力中，有很大一部分来自中关村。
中关村离熙华台就相对远了吧。
这个方面包哥了解到，买熙华台中关村的客户主要考虑到了交通的通达性和熙华台产品的性价比。
首先交通方面，中关村在北四环，熙华台在西四环。
从中关村到熙华台，开车在半小时之内就能搞定，这对于中关村的客户来说是可以接受的。
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中关村到熙华台驾车用时
再就是中关村周边，和五棵松板块差不多，也是老旧小区偏多，而且二手房挂牌单价都超过了10万+，离中关村比较近还有不错的次新盘的万柳板块，二手房挂牌均价都超过17万/平了，高得吓人。
而熙华台的指导价才8.5万/平，户型做得还不错，装修上该用的好东西也都用上了，性价比确实还可以。
相比买万柳次新，中关村改善客相当于只需要花一半的钱买品质更高些的熙华台，怎么能说不划算呢？
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对了，8.5万/平的价格，对于中关村的客户来说，他们还可以选择北边的海淀永丰南和东边的朝阳奶西，但这两个区域都在五环外了。
2.2、户型
小区的楼栋和户型布局如下图所示。小区还是主要照顾了156平米的大户型，其它户型基本是为它护航和让道了。
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、98平米的三居室，属于南向两面宽，这个户型设计真心的一般，本来面积就不大，门口的入口处有一大块面积，确实有点浪费，做玄关过于打了，做餐厅有点小了。整体户型方正度差一点，北向的东北角卧室缩进去一块。主卧和电梯紧邻（这个就考验电梯的隔音了，睡觉轻的就要注意这个了），得房率还底--75%。这个户型想买的建议选取西区2号楼，以及东区1号楼西面的（1号路东边户型高层还是会有四环的噪音）。
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、118平米的三居室，南向三面宽，三叶草户型，但是主卧紧邻电梯，这个问题还是存在。这个户型有点照抄市场上的主流户型的感觉。优势就是做了两个南向的阳台（118的做了两种户型，在选房的时候注意了。这个户型是东区1号楼的，相对比较优一些）。
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、126平米四居室，四叶草户型，玄关设计，主卧不靠近电梯了，也做了阳台（但是这个阳台确实有点小了，还被用墙分割开来，空间确实过去狭小了，有点鸡肋的感觉--整体这个小区的阳台都是同样的问题。总感觉这个阳台适合做实室内使用，要不然阳台上左右两边的墙有点挡光。从这点也能看出建工做的户型设计还是有不少保障房的思维--太小气了），但从户型上说这个除了东北角缺一点角外，基本没有什么大毛病。这个户型是在西区（好多人说这个最好，还有洋房，噪音还小，房源相对也少，那是他没去过现场，但是我感觉更适合老人居住），问题就是视野和阳光会被南侧的既有社区遮挡。这个也算是不小的硬伤。
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、154平米四居室，相当于是126平米的放大版，次卧增加了卫生间。位置在东区的南面，离铁路最远，算是这个小区的楼王位置。遮挡问题是没有了，但是南面的的景观，就一般了（是税务局的办公区域）。
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、装修：整体采用了六恒的科技系统（虽然比不上金茂的系统，但是这个中间不用产生费用，金茂府的可以要单独公司运营和收费的。这个可以理解为给你家里装了一个高科技的设备，算是一个不错的赠送），
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总之：总体感觉这个小区无论是位置，周边的硬伤，地块的大小，容积率、交通环境（就靠电动自行车出行了，地铁，商场都说近，但是没那么不近，说远，又不是特别远，纠结）、板块区域就是一个刚需品质。但是被建工提升了档次，做做改善盘（各方面的设计和细节是按照保障房的思路做了商品房）。
这么看，位于四环的熙华台离“城里”更近，自然就似乎更香一些。
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中关村可选新房位置
小编还发现个事儿，就是海淀这拨买房人，能接受的最远的距离也就是海淀最南边的莲石东路，能接受的最远的新盘，可能也只有莲石东路旁边的熙华台了。
对他们来说，再往南，哪怕500米，他们都觉得远，都觉得离开了他们的舒适圈。
所以，熙华台再往南边的那些项目，即使你每平便宜一万，照样入不了人家的眼。
人家就是这么“挑”，你还真没办法。
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熙华台周边在售新房（图源安居客）
既然说到标尺，买熙华台的西城客户卡得更厉害。
海淀人卡莲石东路，西城人则卡西四环。
小编那个在一线的朋友说，西城的这拨外溢客户，他们认为西四环已经是他们能接受的最远的位置了，再往西就实在接受不了了。
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熙华台也算是卡在了西城人民往西的极限圈内。
当然，能吸引西城客户购买熙华台的另一个重要的原因，还是熙华台所在的五棵松板块的成熟配套。
假如你熙华台周边配套拉胯，什么都没有，你再是四环，你看西城人民理你吗？
毕竟，人家西城客户原来的房子虽然老破小，但人家毕竟在内城，各项配套的成熟还是其他板块比不了的。
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西四环路
哎呀，熙华台真是攀上“海淀南、西四环”双高枝儿了。
总的来说，北京建工熙华台，虽然在小环境和地块完整程度上稍显逊色，但好在其后天弥补能力够强。
首先主打“海淀南、西四环”概念，便能比同区域其他新盘更能吸引海淀、西城客户，其次五棵松商圈的成熟配套也给予项目超级加持，再就是熙华台自己争气，产品方面做到了用心不拉胯。
熙华台的热销也再次印证了包哥那句：
它只需要讨好能买它房子的那一拨人就好了，其他人怎么看，真不重要。
对了，小编还有个发现，就是在熙华台接待的到访客户中，丰台人去看项目的很多，仅次于海淀人，但最终成交结果来看，丰台客户却寥寥无几。
小编也问了问原因，一是他们觉得8.5万/平的价格太贵了，二是因为当下糟糕的市场环境，他们手中的老破小很难出手，出不了手，就没钱置换。
说到底，还是因为钱嘛。
以上。纯属小编推测.若有雷同,纯属巧合,

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