李嘉诚402亿抛售香港中环中心：不赚最后一个铜板！
2017-10-19 14:47阅读：
来源：公众号【海外眼】
最近都在说，卖掉中环中心，超人李嘉诚终于还是要跑了…
10月中旬，媒体报道李嘉诚的长实集团以
402亿港元卖掉
香港“中环中心”75%权益，而接盘者是以内地石油系统机构为首的财团。
如果这笔交易得以完成，将刷新香港商厦成交价的记录。
中环中心
对于李嘉诚抛售香港及内地房产的新闻，大家早已经不觉得新鲜。那么，李嘉诚到底算的一笔什么账呢？
从租金回报率的角度解读李嘉诚卖楼
中环中心，是目前香港第四高的摩天大厦，坐落于香港中西区皇后大道。面朝维多利亚港，紧邻中银大厦，可谓地理位置优越，是一块风水宝地。
之所以说是风水宝地，主要是因为它的
租金还是很高的。
中环中心俯瞰图
据业内人士透露，中环中心的月租金每平在1100元人民币左右，相
当于
36元/平米/天，与北京、上海相比，整整贵出一倍。毕竟在国贸金融街，能超过15元/平米/天的地方就可算是顶级写字楼了。所以足见中环中心地段的吸引力。
那么我们来算算，此次交易的面积大概是122万平方尺，相当于13万平方米，乘以36，一天的租金就相当于470万左右，一年算下来是17亿。
而李嘉诚要卖到402亿港元，相当于340亿人民币。卖出的是75%的股权，那么总价相当于453亿，算下来是
26倍的年租金收益，接手者等于买了一个市盈率26倍的股票，投资回报率差不多是
每年3.8%。
所以，大家也可以想想李嘉诚的算法，他是怎么想的呢？——
他觉得市盈率26倍的楼市，就已经高估了。租金回报率3.8%，他都觉得不值，要往外卖了。
那大家可以算算，你要投资的商铺，你要买的房子，租金回报率有多少呢？市盈率又有多少呢？
恐怕现在一线城市北京、上海的租金回报率已经不到
2%，一栋每年只能收租金15万的房子，价格却已经飙到了1000万。所以说，这样的房子基本上已经不产生现金流了，未来要想赚钱，只能靠卖出价差。而这种价差只存在于其他人的心理预期中，一旦他们不这么想了，那么你就再也卖不掉了。
李嘉诚的投资哲学：不赚最后一个铜板
早在2013年，李嘉诚就开始不断抛售内地和香港的资产，目前来看累计出售的资产已超过1000亿港元。
李嘉诚曾说过，“我12岁开始工作，18岁做经理，19岁做总经理。后来打仗没得做，我就拿出小小资本自己做，一直到现在，67年的生意一次都没蚀本，这个不容易。”
做生意67年，一次没蚀本，背后是李嘉诚
在看清大势后趋利避险的能力。
趋利避害是人的天性。我们很多人绞尽脑汁地做决策，无非是为了得到利益最大化。有钱为什么不赚呢？但实际上，有时候学会放弃更是一种明智，因为趋势使然。
就在不久前的9月30日，媒体报道香港诞生了
新楼王——西半山天汇，438万平米的房子以5.22亿港币成产，相当于每平方米113万港币（折合人民币96万元/平米）——是的，你没看错，这是每平米的价格。
西半山天汇
这种“欲与天公试比高”的房价正在刺激着香港百姓的神经，买房对于普通人来说，变得更遥遥无期，这只不过是一场资本、杠杆的狂欢。
从投资角度讲，香港房价已成为全球最高的城市，就连当地部门都提醒要小心谨慎。香港预计在接下来的三至四年中，将有98000套一手房进入市场。楼市供应的大幅增加，或许会与美联储缩表时间点“撞车”。对此，香港财政司司长陈茂波警告潜在买家称，“如果想在香港购置地产，应当格外小心”。
而作为中国最早玩房地产的祖宗，李嘉诚是真正经过了2-3次地产周期的人，当年房子满大街没人要的时候他敢抄底，当年房价一夜崩盘，他也看到过香港一地鸡毛的惨状，所以他作为大佬级投资者，比谁看的都清楚。
房子的顶点就是底点，越是高点就越卖不掉。
所以他卖掉中环中心，不怕亏钱，不会像有些人想的那样“有便宜不占王八蛋”，甚至有时候他还要主动去吃亏，因为
他的投资决策都是比较而来的，而不是拍脑袋赌出来的。
就比如说这个物业，如果投资回报率只有3.8%，那么他当然不如卖掉，不管是买进高息债券，还是去投资欧洲的公用事业（每年5-8%的收益），都比持有物业可以获取更高的现金流。
但也有人说了，他不是傻吗？多拿几年价格没准还能涨……
但是这只是我们一厢情愿的想法，随着租金回报率越来越低，价格再高，恐怕就没人愿意接手了。如果卖不出去，价格更高又有什么意义呢，不还是收那点租金吗？
2013年以来，是中国大陆及香港楼市价格大幅上涨的几年。李嘉诚过去几年的卖卖卖使其少赚不少钱。但李嘉诚的逆势举动，充分说明他作为一个精明商人，懂得规避风险和止盈的一面。
李嘉诚的生意经就是，如果一件事你能赚7分合理，赚8分也行，那么你最佳的选择就是只拿6分，这样就会有更多的人愿意跟你合作，生意也能干的长久，更重要的是，把最后一个铜板扔出去的同时，也把风险都甩给了别人。
所以你要想套现离场，就必须把你的奶酪分给别人一点，如果你死守着奶酪一点都不愿意让给别人，那么最后的结果就是
逐渐失去流动性，如果一旦自己缺钱，这些奶酪随时被别人抢走。
也许李嘉诚教给我们的就是，学会在大家都上山的时候，自己提前下山，才能避免山顶踩踏的风险。
四年前就警示房地产、金融泡沫风险
针对公众的质疑，李嘉诚早在2013年就对自己为何出售内地房产给予解释。他在接受《南方日报》专访时说，
内地楼市价格太高，一般老百姓已经难以承受。现在投资地产的公司也有危险，要很谨慎，很小心，他一生的原则是不会去赚“最后一个铜板”。
这说明李嘉诚敏锐观察到
内地和香港房地产市场出现的严重不健康现象，以及高房价导致的房地产泡沫、金融市场泡沫的严重程度。
李嘉诚四年前的预言，如今已成为社会共识，并引发高层重视。
中央对于房地产的定位是“房子是用来住的，不是用来炒的。”人民银行行长周小川前几日在华盛顿警告：要警惕并防控房地产市场泡沫等风险，并坚持要去杠杆。
现在很多大城市在供给侧和需求侧等方面，已经出台了很多政策来调控房价。而且，越来越多学者认为，在中国未来房子将不再是一个投资品，它的投资属性会越来越低。
随着这股风向的改变，李嘉诚的“去地产化”决心越来越坚定。
今年年初，李嘉诚曾表示，香港和世界近几年变化很大，单单做地产很难，不想跟大家一样去卖很贵的楼。旗下企业会更多选择卖房以外的盈利增长更快的业务。
今年7月14日，长实地产发布公告，建议将长实地产更名为“长实集团”，去掉“地产”二字，可以说清晰反映了他的思路。
套现之后，李嘉诚押注海外
在抛售内地、香港资产的同时，李嘉诚仍在持续加码海外投资，据不完全统计，自2013年大量抛售国内资产开始，李嘉诚在海外的投资金额高达1479亿港元。
对此，李嘉诚在2017年年初长实集团周年晚会上用简单一句话表明了自己的态度：“哪里有回报，我就去哪里投资”。
所以李嘉诚去了哪里投资？目前李超人的海外投资主要集中在英国。
图片来源：英伦投资客
从上图可以看出，李嘉诚在英国的投资主要集中在基建、电信、零售行业、电网、水务、管道燃气等领域，涉及英国老百姓生活的方方面面。
目前李嘉诚旗下的长实集团已经成为
英国最大的单一海外投资者，控制着英国天然气近三成市场、四分之一的电力分销市场以及约5%的供水市场。
观察李嘉诚在英国投资的资产，不难发现，大部分是稀缺的基建资源，不仅业绩稳定、回报有保障，而且风险极低，部分产业甚至还有国家背书，能够源源不断地产生安全持久的稳定收入，完全符合李嘉诚的家族利益。
就在李嘉诚被爆出402亿卖掉中环中心的同时，今年伦敦第三季度商业地产数据正式发布。数据显示，第三季度对伦敦的总投资额中超过90%来自于
海外买家，其中
亚洲买家贡献了三分之二，最近三个月投资了超过32亿英镑，今年到现在总共9个月投资近百亿英镑。
对讲机大楼
实际上，除了李嘉诚，还有更多的大佬在扬帆出海——香港酱料巨头
李锦记13亿英镑收购伦敦金融城地标“对讲机”大楼，澳门赌王何鸿燊四姨太也去伦敦买写字楼，所以这个趋势已经非常明显。
最近两年，内地正面临着投资收益下滑的“资产荒”，优质资产已日渐稀缺，所以不妨走出国门，进行多区域、多币种、多形式的跨境多元化配置。
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