热点解读：房屋未装修入住是否交物业管理费用？业主们关心的问题，终于有答案了！
2022-04-23 20:40阅读：
编者按：近日，贵州贵遵律师事务所接受多起群众咨询，自己购买的房屋尚未实际装修入住，或者开放商迟延交房，但物业公司却要求全额交纳物业管理服务费用的情况。市民朋友希望咨询律师，像这样的情况，物业公司是否应当减半收取物业管理服务费用？业主是否可以自行管理？如何才能维护购房人的合法权利？
对此，贵州贵遵律师事务所（全国法律服务咨询热线：0851-26663600）针对读者的疑问进行了全面解答：
一、关于业主能否自行管理物业问题。根据《民法典》第九百三十七条：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。”第九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”，以及《贵州省物业管理条例》第四
条：“业主可以委托物业服务企业或者其他管理人实施物业管理，也可以自行管理。鼓励业主委托专业化、社会化、市场化的物业服务企业实施物业管理”的规定，业主可以自行进行管理，也可以委托物业服务企业进行管理。但是，整个物业管理区域内，若具有多名业主的，应当按照少数服从多数的原则进行决定，或者成立业主委员会并由业主委员会决定，业主大会或者业主委员会作出的有关物业管理的决定，对全体业主具有约束力，大家都必须遵守。
二、关于未装修入住的房屋，是否可以少交物业服务费用问题。根据《贵州省物业管理服务收费管理办法》第十二条：“住宅物业管理公共性服务收费等级和标准的确定，由各级价格主管部门按照等级确定，甲级物业服务，每月物业服务费按0.6元至0.8元每平方米进行收费、乙级为0.45-0.60元；丙级为0.35-0.45元、丁级0.25-0.35元”，第十九条：“物业管理公共性服务费由业主入住之日起（以交锁匙为准）按月缴纳。房地产开发经营单位自用房或末售出房屋的物业管理公共性服务费由开发经营单位或包销商支付。已售出但末入住的，由该业主缴纳50%物业管理公共性服务费”的规定，虽然曾经有明确规定“已售出但末入住的，由该业主缴纳50%物业管理公共性服务费”，但是，该办法已经于2021年9月29日被贵州省发展改革委、省住房城乡建设厅“黔发改收费〔2021〕729号”关于废止《贵州省物业管理服务收费管理办法》的通知予以废除。
目前，国家现行法律法规无未入住减免物业费的相关规定，具体收费标准主要是按照《物业服务合同》约定执行。不过，由于业主未装修入住，物业公司的服务工作量相对会减少，从公正公正的角度来看，若业主委员会在选聘物业公司时，在合同中明确约定，未入驻的物业减半收取管理服务费用，则该约定对全体业主均具有约束力，业主自然可以减免交纳。而且，最好在合同中明确约定“不再区分商业和住宅用房的差异化收费标准，以便统一管理”，原因是商业和住宅的公共部分均是共有的，都是物业服务企业应当履行的正常服务范围。而且，还需要特别说明的是，根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
三、关于业主如何维护合法权利问题。根据《民法典》第九百四十三条：“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告”，以及《贵州省物业管理条例》第六十二条：“物业服务企业或者其他管理人应当于物业服务合同订立之日起15日内，将合同在物业管理区域内公示”。第六十六条：“物业服务企业或者其他管理人应当按照物业服务合同的约定、法律、法规的规定以及相关行业规范的要求履行维修、养护、管理和维护义务。不得违反物业服务合同约定擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费；物业服务企业或者其他管理人未能履行物业服务合同约定或者法律、法规的义务，导致业主人身、财产权益受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”
，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，若物业公司提供的服务不能满足合同约定的，业主可以要求物业服务企业承担违约责任，或者采取补救措施。同时，若合同约定了服务质量标准不合格，可以减少物业服务费用的，也应当从其约定。因此，贵遵律师建议各业主委员会在与物业公司签订合同时，一定要特别注意服务质量要求与违约责任条款，最好将服务质量与服务费用挂钩，切实维护广大业主的合法权利。（贵州贵遵律师事务所行政综合部：王欢
供稿）
